不動産投資利回り 計算ツール｜表面・実質・NOI利回りを即算出、地域別相場と実務指標つき

計算式と定義

基本式

表面利回り(％) = 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100

実質利回り(％) = (年間家賃収入 − 年間経費) ÷ 物件価格 × 100

NOI利回り(％) = 純営業収益(NOI) ÷ 物件取得総額 × 100

表面利回り(グロス利回り)は、物件広告で最も一般的に表示される簡易指標。実質利回り(ネット利回り、NOI利回り)は、管理費・修繕費・固定資産税・保険料などの運営コストを差し引いた実際のキャッシュフローを反映した実態的な収益性指標です。

本ツールの前提

本ツールは月家賃×12ヶ月の満室想定を年間家賃収入とし、経費を年額で控除して簡易計算します。空室率、修繕費、税金、諸経費、金利、減価償却など、より本格的なキャッシュフロー分析はDCF法・IRR計算が必要です。

物件広告の利回りに注意

不動産ポータルサイトや物件広告で表示される「利回り○%」は、ほぼ全て表面利回りです。実質利回りは表面利回りより1〜3ポイント低くなるのが一般的で、都心築古の高稼働物件で1〜2ポイント差、地方築古の空室リスク高物件では3〜5ポイント差になることも。

表面利回りと実質利回りの違い

両者の違いは「経費を含めるか否か」にあります。実務では両方を併記して物件比較するのが基本です。

物件取得時には仲介手数料・登記費用・不動産取得税・ローン諸費用などで、物件価格の6〜10%程度の諸費用が別途かかります。厳密な実質利回りは、この諸費用を含めた総取得コストを分母にすべきです。

地域・物件タイプ別の利回り相場

日本不動産研究所「不動産投資家調査」の期待利回りデータ(2026年前期)を参考にした表面利回りの水準感です。地域・築年数・立地・物件タイプで大きく変動します。

「高利回り=好条件」ではありません。高利回り物件はリスク(空室・修繕・流動性)も高いのが基本原則。低利回りの都心区分は空室リスクが低く安定性が高い一方、キャピタルゲイン狙いの側面もあります。

実質利回り計算に含める経費項目

実質利回り(NOI利回り)を正確に算定するには、以下の経費を年額で見積もる必要があります。物件価格の年5〜7%が経費の目安となる物件が多いです。

キャップレート・NOIの実務

キャップレート(還元利回り)

キャップレート(％) = NOI ÷ 物件価格 × 100

キャップレート(Cap Rate、還元利回り)は、収益還元法による物件評価で使う指標です。NOI(純営業収益)を市場のキャップレートで割ることで収益価格を算定します。J-REIT・不動産ファンドの物件評価で標準的に使われます。

NOI(純営業収益)の定義

NOI = 総収入 − 空室損 − 運営費用

NOI(Net Operating Income)は、満室想定家賃から空室損失(通常5〜10%)を差し引き、運営費用(管理費・修繕費・税金等、ローン返済と減価償却は除く)を控除した収益です。ローン金利や税金前の収益指標として、投資家間の物件比較で使われます。

IRR・DSCR・レバレッジ効果

IRR(内部収益率)

投資期間全体のキャッシュフロー(家賃収入-経費-ローン返済+売却益)を割り引き、NPVがゼロになる割引率=IRR(Internal Rate of Return)。不動産投資では税引後IRRで8〜15%が実務目標。

DSCR(債務返済カバー率)

DSCR = NOI ÷ 年間ローン返済額

金融機関の融資審査で使う指標。DSCR 1.2〜1.3以上が融資可能水準、1.5以上が安全圏。1.0を下回るとローン返済でキャッシュ不足に陥ります。

レバレッジ効果

ローンを活用することで自己資本利回りを高める効果。融資金利より物件利回りが高ければプラスのレバレッジ、逆なら「逆レバ」と呼び、ローン組成で赤字になる状態を指します。

ケース別の利回りシミュレーション

実際の物件を想定した表面利回り・実質利回りのケーススタディです。物件個別の条件で変わりますが、水準感を掴む参考にしてください。

【ケース1】都心築5年ワンルームマンション

• 物件価格 2500万円、家賃月10万円、想定満室
• 年間家賃収入 120万円、表面利回り 4.8%
• 年間経費：管理費修繕費18万・PM手数料6万・固都税6万・保険2万・雑費3万＝35万円
• 実質利回り (120-35)/2500=3.4%
• 諸費用込み総取得額 2700万円で再計算：3.15%

【ケース2】地方築25年木造アパート

• 物件価格 3000万円(6室)、満室想定家賃 月30万円
• 年間家賃収入 360万円、表面利回り 12.0%
• 年間経費：PM 18万・固都税 8万・保険 5万・修繕費 30万・その他 15万＝76万円
• 空室率20%想定：家賃収入288万円
• 実質利回り (288-76)/3000=7.1%

【ケース3】郊外築15年RC一棟マンション

• 物件価格 8000万円(15室)、家賃合計 月60万円
• 年間家賃収入 720万円、表面利回り 9.0%
• 年間経費：PM 36万・修繕積立 30万・固都税 25万・保険 10万・雑費 20万＝121万円
• 空室率10%想定：家賃収入 648万円
• 実質利回り (648-121)/8000=6.6%

【ケース4】REIT組入型 東京商業物件想定

• 取得価格100億円、NOI 4.5億円
• キャップレート 4.5%、LTV 45%、DSCR 2.0以上
• 分配金利回り水準 3.8〜4.2%(投資家目線)

不動産所得の税務ポイント

個人の不動産投資では、家賃収入は「不動産所得」として給与所得等と合算し総合課税されます。実質利回りの計算とは別に、税務面の理解が必須です。

不動産所得の計算

不動産所得 = 総収入(家賃・更新料等) − 必要経費

必要経費に含めるもの：固定資産税・都市計画税、火災保険料、修繕費、PM手数料、減価償却費、借入金利息(元本部分は不可)、青色申告特別控除(10・55・65万円)、消耗品費、旅費交通費など。

減価償却の耐用年数

木造(住宅)は22年、木造モルタルは20年、鉄骨造(4mm超)は34年、RC造は47年。中古取得は「(法定耐用年数−経過年数)+経過年数×20%」で減額計算。築年数超過物件は「法定耐用年数×20%」で最短4年減価償却が可能で、高所得者の節税手法として活用されます。

損益通算のルール

不動産所得のマイナスは給与所得等と損益通算可能ですが、土地取得の借入金利息は損益通算不可のルールに注意。海外中古物件の減価償却による損益通算も2020年度税制改正で制限強化されました。

こんな場面で使う

実物投資とREITの詳細比較

実物不動産投資とJ-REITは、いずれも不動産に投資する手段ですが、性質が大きく異なります。ご自身の投資目的・時間・資金力に応じた選択が必要です。

J-REIT公表利回りをベンチマークにする

機関投資家が組成するJ-REITの分配金利回りは、プロが受け入れている利回り水準そのものです。個人が検討中の物件の実質利回りをこの水準と並べると、割高・割安の判断がしやすくなります。

現物ワンルーム投資の実質利回りがJ-REITの分配金利回りを下回るケースは珍しくありません。「なぜ機関投資家が買わない物件を個人が買うのか」という視点は常に持ちたいところです。手間・時間・レバレッジ効果・節税効果・売却時のキャピタルゲインなど、REITにない差別化要因を説明できない物件は、投資の合理性が薄いと考えてください。

融資条件と法定耐用年数

金融機関は「法定耐用年数 − 築年数」を融資期間の上限とする運用が一般的です。木造築15年なら融資7年、RC造築20年なら融資27年が目安になります。融資期間が短いほど年間返済額が増え、DSCRとキャッシュフローが一気に悪化するため、利回りと同じ重みで確認すべき条件です。

フルローンに近い高LTVは自己資金利回り(CCR)を大きく見せますが、金利上昇と空室が重なったときの耐性は下がります。表面利回りが同じ物件でも、どの金融機関でいくらの金利・何年で借りられるかによって手残りは倍以上変わる点を押さえてください。

出口戦略と売却時コスト

不動産投資の最終的な損益は、保有中のキャッシュフローと売却代金の合計で決まります。保有中の利回りだけで判断すると、出口で赤字に転じるケースを見落とします。

出口価格の決まり方

売却時の価格は、その時点の家賃水準と市場が要求する期待利回りで決まります。

想定売却価格 ＝ 売却時点の年間家賃 ÷ 売却時点の期待利回り

家賃が下落する、あるいは市場の期待利回りが上昇する(=価格が下がる)と、購入時に想定した売却価格は実現しません。築年数が進むほど家賃も下がり、買い手が求める利回りも上がるため、この二重の下押しを織り込んだ試算が必要です。

売却時にかかる費用と税

売却時には仲介手数料(売買価格×3%＋6万円＋消費税が上限)、印紙税、抵当権抹消費用などがかかり、さらに譲渡益には課税されます。個人の譲渡所得は所有期間で税率が変わり、譲渡した年の1月1日時点で所有5年以下は短期譲渡所得39.63%、5年超は長期譲渡所得20.315%(いずれも所得税・復興特別所得税・住民税の合計)です。短期売却は税負担が倍近くになるため、売却時期の設計は利回り以上に手残りを左右します。

減価償却は出口で跳ね返る

減価償却で保有中の課税所得を圧縮した分だけ簿価が下がり、売却時の譲渡益は大きくなります。節税効果は永続せず、償却が終われば経費が減って課税所得が増え、売却時にはその繰り延べ分が精算されるという構造です。築古木造の短期償却スキームを使う場合ほど、出口の税負担まで含めた通算で判断してください。

修繕積立金は上がる前提で試算する

分譲マンションの修繕積立金は新築時に低く設定され、長期修繕計画に沿って段階的に引き上げられる方式が一般的です。購入時点の金額が10年後も同じという前提で試算すると、保有後半のキャッシュフローを過大評価します。購入前に管理組合の長期修繕計画と積立金残高を必ず確認しましょう。

よくある間違い・注意点

• 表面利回りだけで購入判断 — 物件広告は表面利回り。実質利回りは1〜3ポイント低いのが常識。管理費・修繕積立金・固都税・保険・PM手数料の年額を必ず控除して判断してください。
• 満室想定を鵜呑み — 「想定利回り」は満室前提。空室率10%(都心築浅)〜30%(地方築古)を織り込んで実効利回りを再計算しましょう。
• 諸費用を分母に含めない — 物件価格の6〜10%程度の諸費用(仲介手数料・登記費用・不動産取得税等)を分母に含めず、実質利回りを高く見せる悪意ある表示に注意。
• 減価償却を経費と混同 — 減価償却費は税務上の経費であり、キャッシュアウトを伴わない。実質利回り計算では経費に含めるべきではないが、税引後利回り計算では税額計算に必要。
• 大規模修繕費を軽視 — 築古RCマンションは10〜15年ごとに数百万円〜数千万円の大規模修繕。積立金不足なら追加負担も。中長期の修繕サイクルを織り込んだ利回りで判断。
• 金利上昇リスクの軽視 — 変動金利ローンで利回り確保しているケースは、金利1%上昇でDSCRが逆転し赤字化することも。ストレステストが必須。
• 売却時の流動性リスク — 地方・築古・特殊物件は売却時の買い手が限定的。IRR計算で想定した売却価格が実現しない可能性を織り込んで判断すべき。

関連する法令・実務基準

• 不動産鑑定評価基準(国土交通省) ― 収益還元法・DCF法・原価法・取引事例比較法などの評価アプローチと利回りの位置づけ。
• 宅地建物取引業法 ― 不動産販売時の重要事項説明義務。物件広告の表示ルール(不当景品類及び不当表示防止法)にも影響。
• 不動産の表示に関する公正競争規約 ― 表面利回り・実質利回りの表示ルール。誤解を招く表示の禁止。
• 金融商品取引法 ― J-REIT・不動産ファンド等の証券化商品の情報開示ルール。運用報告書のNOI・キャップレート表示。
• 投資信託及び投資法人に関する法律 ― J-REITの投資法人としての運営ルール。分配可能利益・LTVの規制。
• 金融庁 金融機関の不動産投資向け融資監督指針 ― 投資用不動産融資でのDSCR・LTV審査基準。
• 会計基準(企業会計原則) ― 収益・費用の期間帰属、減価償却の計算方法。個人不動産所得の申告にも準用される部分あり。

参考文献・公的資料

より正確な相場感や指標の考え方を確認したい場合は、以下の公的機関・業界団体の資料を参照してください。

• 日本不動産研究所 不動産投資家調査 ― 半期ごとに公表される投資家の期待利回り(Cap Rate)データ。物件タイプ・地域別。国内で最も信頼される利回りベンチマーク。
• 国土交通省 不動産鑑定評価基準 ― 収益還元法・DCF法など不動産評価の公的基準。
• 国土交通省 不動産価格指数・住宅市場動向 ― 全国の不動産価格・賃料動向。
• 一般社団法人 不動産証券化協会(ARES) ― J-REIT・不動産ファンドの制度・運用データ。ARES J-REIT Index。
• J-REIT AT-A-GLANCE ― 全J-REIT銘柄の分配金利回り・NAV・LTVの一覧。実物投資のベンチマーク。
• 公益財団法人 不動産流通推進センター ― 不動産流通実務の情報。宅建士・不動産鑑定士向け資料。
• 金融庁 監督指針 ― 投資用不動産融資の審査基準、DSCR・LTV等。
• 国税庁 不動産所得の計算 ― 不動産所得の必要経費・減価償却費の税務ルール。
• 全日本不動産協会 ― 不動産業界団体。市場動向・実務情報。
• 日本不動産鑑定士協会連合会 ― 不動産鑑定士の団体。鑑定評価の実務ガイドライン。

よくある質問（FAQ）

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