計算ツールズ
不動産投資NOIGPIEGI

NOI(純営業収益)計算ツール｜GPI・EGI・NOI詳細算出と不動産投資の収益分析

NOI(Net Operating Income・純営業収益)を、GPI(満室想定賃料)→EGI(実効総収入)→NOIの3ステップで詳細算出する無料電卓。不動産投資のキャッシュフロー分析・Cap Rate計算・DSCR算定の基礎数値として、区分マンション・一棟アパート・オフィス・商業ビル別のOpEx(運営費)比率を国交省・J-REIT開示基準・不動産流通推進センターの公的基準に照らして解説。個人投資家・法人投資家・不動産鑑定士・金融機関の融資審査担当まで幅広く活用できます。

最終更新：2026-08-08／監修：計算ツールズ編集部

NOI詳細計算機

計算式と3段階のフロー

基本式

GPI = 満室想定 年間賃料収入

EGI = GPI × (1 − 空室率・滞納損失率) ＋ その他収入

NOI = EGI − 運営費(OpEx)

NOI(純営業収益)は不動産投資の収益性を測る中核指標で、元本返済・支払利息・減価償却・大規模修繕(CapEx)・法人税等を控除する前の、物件そのものが生み出す純粋なキャッシュフローです。J-REIT・私募REIT・私募ファンドの物件査定、不動産鑑定士のDCF法評価、金融機関の融資審査、個人投資家の物件選定まで幅広く用いられます。

3段階算出の意義

GPI→EGI→NOIの3段階に分解することで、以下が明確になります: (1) 賃料設定の適正性(GPI水準)、(2) 稼働率の実態(EGI/GPI比率)、(3) 運営効率の質(NOI/EGI比率＝NOIマージン)。単純に「利益額」だけを見るのではなく、どこにボトルネックがあるかを診断できます。物件比較時にはこの3段階すべてを揃えて比較するのが実務スタンダードです。

NOI利回り(NOI Yield/Cap Rate)への展開

NOI利回り(Cap Rate) = NOI ÷ 物件価格

NOIを物件価格で除して求めるのがCap Rate(還元利回り)で、物件価値評価の最重要指標となります。詳しくはCap Rate計算ツールを参照。

GPI・EGI・NOIの定義

指標正式名称算出内容
GPIGross Potential Income (満室想定総収入)全戸満室・滞納ゼロの想定賃料収入
Vacancy Loss空室損失実際の空室による賃料減収
Bad Debt Loss滞納損失入居者滞納による回収不能額
Other Incomeその他収入駐車場・自販機・アンテナ設置料・共益費上乗せ等
EGIEffective Gross Income (実効総収入)GPI - 空室・滞納 + その他収入
OpExOperating Expenses (運営費)管理費・修繕・保険・税金・光熱等
NOINet Operating Income (純営業収益)EGI - OpEx (減価償却・利息・元本返済前)
CapExCapital Expenditure (資本的支出)大規模修繕・設備更新等の一時的支出(NOIには含めない)
NCFNet Cash FlowNOI - CapEx (実質キャッシュフロー)

米国の不動産投資基準(BOMA・IREM・ULI)と日本のARES・不動産証券化協会基準はほぼ同一で、国際的にも共通の分解フレームです。J-REITの物件情報開示・私募ファンドのDDD(Due Diligence Document)・不動産鑑定評価書のいずれもこの分解に準拠しています。

運営費(OpEx)の内訳

費目内容EGI比率目安
プロパティマネジメント(PM)フィー物件管理会社への委託料3〜7%
ビルマネジメント(BM)費清掃・保守・受付等の施設管理2〜5%
修繕費(小規模)設備点検・小修理・原状回復等3〜8%
修繕積立金(区分マンション)管理組合への月々積立2〜5%
固定資産税・都市計画税市町村への地方税5〜10%
火災・地震保険料建物・家財等の損害保険0.5〜1.5%
光熱費(共用部)エレベーター・共用照明・給水ポンプ等1〜3%
水道光熱費(オーナー負担分)共益費内訳のオーナー負担分0〜2%
入居募集費用(AD・広告)仲介業者への手数料・広告料1〜3%(新規募集時)
顧問料・税理士報酬会計・税務相談等0.5〜1%
OpEx合計目安—15〜30%

OpEx合計はEGIの15〜30%が実務の目安。物件種別・築年数・立地・PM委託レベルで変動しますが、40%を超える場合は運営効率に何らかの問題(修繕過大・PMフィー過大・空室多発)がある可能性が高いです。

物件種別のOpEx比率ベンチマーク

物件種別OpEx比率(対EGI)NOIマージン備考
区分マンション(投資用)20〜30%70〜80%管理費・修繕積立金が主体
一棟RCマンション15〜25%75〜85%規模の経済でOpEx比率低
一棟木造アパート15〜20%80〜85%修繕費が小さいが空室リスク大
オフィスビル25〜35%65〜75%PM・BM費用が高い
商業ビル・店舗20〜30%70〜80%共益費調整が複雑
ホテル・宿泊施設60〜80%20〜40%人件費・光熱費が大きい
物流倉庫(Logistics)10〜15%85〜90%単純設備で運営効率高
ヘルスケア施設60〜75%25〜40%医療スタッフ人件費含む
データセンター30〜50%50〜70%電力費が主体

物件種別ごとにNOIマージンの水準が大きく異なるため、Cap Rate比較時にも物件種別を揃えることが必須です。物流倉庫のような単純設備は運営費が低くNOIマージンが高いため、同じCap Rateでもリスク特性が異なる点に注意してください。

NOIとキャッシュフローの違い

指標算出内容用途
NOIEGI − OpEx物件本来の収益性・Cap Rate計算
NCF (Net Cash Flow)NOI − CapEx大規模修繕を控除した実質キャッシュ
CFO (Cash Flow from Operations)NCF − 支払利息ローン利息控除後の運営CF
CFAT (Cash Flow After Tax)CFO − 法人税等税引後キャッシュフロー
Distributable CFCFAT − 元本返済 ± 運転資本増減投資家分配可能なキャッシュ

NOIは物件そのものの収益力を示す指標で、資本構成(自己資金 vs 融資比率)・税制・元本返済スケジュールに影響されません。そのため物件間・投資家間の比較に最適です。一方、投資家個人の手取りキャッシュを見るなら税引後・元本返済後のCFATやDistributable CFで判断する必要があります。

空室率・滞納率の実務目安

物件種別空室率(目安)滞納率(目安)
区分マンション(都心・駅近)3〜7%0.5〜1%
区分マンション(郊外)7〜15%1〜2%
一棟アパート(築浅・駅近)5〜10%1〜2%
一棟アパート(築古・郊外)15〜25%2〜5%
オフィスビル(都心・大型)3〜8%1%以下
オフィスビル(地方・中小)10〜20%1〜3%
商業テナント5〜15%1〜3%
物流倉庫3〜8%1%以下

J-REITの物件開示情報や国交省「不動産価格指数」・国土数値情報の空室率統計を参照して、地域・物件種別ごとの実勢値を把握することが重要です。事業計画では保守的に「実勢値+2〜5%上乗せ」で見積もるのが金融機関の融資審査で通りやすい水準となります。

計算例(3ステップ実算)

例1: 都心区分マンション(1LDK・築7年)

賃料月18万円(年216万円)、空室率5%、駐車場収入年12万円、管理費・修繕積立金・固定資産税・保険等の運営費年38万円のケース。

GPI = 216万円
EGI = 216 × (1-0.05) + 12 = 217.2万円
NOI = 217.2 - 38 = 179.2万円
NOIマージン = 179.2 ÷ 217.2 = 82.5%

物件価格3,500万円で購入した場合、Cap Rate = 179.2 ÷ 3500 = 5.1%となり、都心区分の相場範囲内。融資利用時のDSCRチェックにも活用します。

例2: 一棟RCマンション(8戸・築15年)

各戸賃料8万円×8戸=月64万円(年768万円)、空室率10%(平均常時0.8戸空室)、駐車場・自販機収入年30万円、運営費年180万円(PM・BM・修繕・税等)のケース。

GPI = 768万円
EGI = 768 × 0.9 + 30 = 721.2万円
NOI = 721.2 - 180 = 541.2万円
NOIマージン = 541.2 ÷ 721.2 = 75.0%
OER = 180 ÷ 721.2 = 25.0%

物件価格7,000万円で購入した場合、Cap Rate = 541.2 ÷ 7000 = 7.7%。地方一棟RCの相場範囲内。

例3: 地方一棟木造アパート(10戸・築25年)

各戸5万円×10戸=月50万円(年600万円)、空室率20%(常時2戸空室)、その他収入なし、運営費年95万円のケース。

GPI = 600万円
EGI = 600 × 0.8 + 0 = 480万円
NOI = 480 - 95 = 385万円
NOIマージン = 385 ÷ 480 = 80.2%
OER = 95 ÷ 480 = 19.8%

物件価格3,500万円で購入した場合、Cap Rate = 385 ÷ 3500 = 11.0%。高利回りに見えるが空室率20%を織り込んだ実利回りで、将来の修繕リスクは別途CapExで手当が必要。

実務での活用シーン

個人投資家の物件選定

区分マンション・一棟アパート購入時に、レントロール(賃借人一覧)と実費データからNOIを算出。Cap Rateを算定し、同エリア・同種別の相場と比較。金融機関融資を受ける際も、NOIとDSCR(債務返済比率)が最重要指標となります。

不動産鑑定士の収益還元評価

不動産鑑定評価基準に基づく「収益還元法」では、NOIをCap Rateで還元して物件価値を算出。ダイレクトキャップ法・DCF法いずれも、初年度NOIが評価額に直結します。国交省認可の鑑定評価書の中核数値。

J-REIT・私募ファンドの物件査定

J-REIT運用会社・私募REIT・オポチュニスティックファンド等が物件取得時のDDD(Due Diligence Document)で、5〜10年NOI予測を作成。取得後もクォータリーでNOIを継続追跡し、投資家向け開示資料に反映。

金融機関の融資審査

アパートローン・不動産投資ローンの審査で、物件のNOIとDSCRから返済能力を判定。DSCR = NOI ÷ 年間元利返済が1.2〜1.3以上なら融資通過確度高。金利上昇局面ではDSCR基準が引き上げられます。

賃貸経営の年次レビュー

大家業を営む個人・法人が、決算期にレントロール・実費データから前年NOIを実算。前年比・予算比・エリア平均比較で、賃料改定・OpEx削減・空室対策の意思決定材料に。税理士との申告作業でも必要な数値。

不動産M&A・ポートフォリオ評価

複数物件を保有する会社の売買・合併時、物件ごとのNOI×Cap Rateで企業価値算定。REIT合併時のIR資料でも各物件NOIとポートフォリオ合計NOIが開示されます。

よくある間違い・注意点

  • CapEx(大規模修繕)をOpExに混入 — 屋上防水改修・外壁塗装・給排水管更新等の大規模修繕はCapExであり、NOIから控除するのは誤り。CapEx控除後はNCF(Net Cash Flow)として別区分します。国際基準(NAREIT・BOMA)でも明確に区別されます。
  • 減価償却・支払利息を控除 — NOIは営業レベルの指標で、非現金項目(減価償却)や資本構成(支払利息)は含みません。営業利益と混同すると比較が歪みます。
  • 元本返済をOpExに含める — 元本返済は運営費ではなく、資本コスト(投資家キャッシュフローの一部)。NOIには含めず、DSCR・NCFの計算で別途扱います。
  • その他収入(駐車場・自販機)を無視 — 特に一棟アパート・商業ビルでは駐車場収入・自販機収入・アンテナ設置料等が意外に大きく、EGIを1〜5%押し上げます。無視するとNOIが実態より低く見えます。
  • 空室率を楽観視 — 「満室想定で計算」は融資審査でNG。エリア・築年数の実勢に加え、事業計画では+2〜5%の保守バッファを乗せます。長期空室が数戸出た場合の感度分析も必須です。
  • PMフィー・BM費用の見積り漏れ — 素人投資家は「自分で管理するから0円」と計算しがちですが、時間コスト・退去対応・トラブル対応まで含めると年間数十時間の実労働。委託した場合の相場(EGI×3〜7%)で計上するのがフェアな比較です。
  • 固定資産税を控除し忘れ — 個人投資家の初年度事業計画でよく漏れる項目。物件価格の0.5〜1%が年間固定資産税の目安で、NOIを大きく圧迫します。

関連指標・国際基準

  • Cap Rate (Capitalization Rate・還元利回り) ― NOI ÷ 物件価格。物件価値評価の中核指標。エリア・種別ごとに相場あり(都心オフィス3〜4%・地方アパート8〜12%等)。
  • DSCR (Debt Service Coverage Ratio・債務返済比率) ― NOI ÷ 年間元利返済。1.2〜1.3以上で融資通過。
  • DY (Debt Yield) ― NOI ÷ 借入元本。米商業不動産融資の主要指標。8〜10%以上が目安。
  • OER (Operating Expense Ratio) ― OpEx ÷ EGI。運営効率指標で、日本では20〜30%が標準。
  • IRR (Internal Rate of Return・内部収益率) ― 保有期間全体の年率リターン。NOI+売却益で算出。
  • ARES(不動産証券化協会)基準 ― J-REIT・私募REITのNOI開示基準。日本の業界標準。
  • NAREIT基準 ― 米国REITのNOI・FFO(Funds From Operations)開示基準。
  • BOMA(Building Owners and Managers Association)基準 ― 商業不動産の運営費分類の国際基準。
  • IREM(Institute of Real Estate Management)基準 ― 不動産管理業界の運営費ベンチマーク集を毎年公表。

参考文献・公的資料

不動産投資・NOI算定・Cap Rate比較の一次情報は、以下の公的機関・業界団体を参照してください。

※本ページの計算結果は概算であり、実際の投資判断は物件個別のデュー・デリジェンス(法的調査・物理的調査・環境調査・賃貸市場調査)結果に基づいて行ってください。投資用不動産の取得・保有・売却の判断には、宅地建物取引士・不動産鑑定士・税理士・不動産投資アドバイザー等の専門家への相談を推奨します。融資利用時は金融機関の審査基準・DSCR要件を必ず確認してください。

よくある質問（FAQ）

運営費(OpEx)の内訳と目安は？

主要項目はプロパティマネジメント(PM)フィー・修繕費・修繕積立金・固定資産税・保険料・光熱費・広告費など。EGIの15〜30%が実務の目安で、区分マンション・一棟アパートは15〜25%、オフィス・商業ビルは25〜35%が多いです。40%超は運営に問題ありのシグナル。

NOIとキャッシュフロー、営業利益の違いは？

NOIは物件そのものの営業レベル収益で、減価償却・支払利息・元本返済・法人税・大規模修繕(CapEx)を控除する前の数値。営業利益は減価償却を控除、キャッシュフローは非現金項目を戻して元本返済・CapExを控除。用途に応じて使い分けます。

Cap Rateとの関係は？

Cap Rate = NOI ÷ 物件価格。NOIが求まればCap Rateが算出でき、物件価値評価の基準になります。都心オフィスで3〜4%、都心区分マンションで4〜6%、地方一棟アパートで8〜12%が目安。エリア・種別で相場が大きく異なります。

空室率はどう見積もるべき？

物件所在地・築年数・種別ごとの実勢値+2〜5%の保守バッファが融資審査で通りやすい水準です。都心区分は5%程度、地方アパートは15〜25%まで見積もることも。J-REIT物件データや国交省不動産価格指数を参照。

CapExはなぜNOIから除外する？

CapEx(屋上防水・外壁塗装・給排水管更新等の大規模修繕)は一時的・不定期な支出で、毎年発生するOpExとは性格が異なります。NOIは物件の平常運営時の収益力を示す指標のため、CapExは別途NCF(Net Cash Flow)で控除します。国際基準でも明確に区別されています。

その他収入は何を含める？

駐車場賃料・自販機設置料・携帯基地局アンテナ設置料・広告看板料・共益費上乗せ収入・敷金運用益等。特に一棟RC・商業ビルでは合計でEGIの1〜5%を占め、無視するとNOIが実態より低く見えます。

DSCRとの関係は？

DSCR = NOI ÷ 年間元利返済額。金融機関融資審査で1.2〜1.3以上が目安、1.5以上で融資通過確度大幅上昇。NOIが高いほどDSCRが高くなり、融資限度額が拡大します。金利上昇局面では基準が引き上げられる傾向。

減価償却はNOIに影響する？

影響しません。NOIは現金ベースの営業収益で、非現金項目である減価償却は控除しません。ただし税引後キャッシュフロー(CFAT)算出時は減価償却が節税効果を生むため、投資家の実質手取りは減価償却額に応じて変化します。

NOIとGOPは同じ？

ホテル業界ではGOP(Gross Operating Profit)という指標が使われますが、これはNOIから固定資産税・保険料等の「不動産保有コスト」を除いた「ホテル運営利益」で、日本の一般的NOIとは定義が異なります。ホテル・リゾート物件を分析する際は用語定義の確認が必須です。

物件種別ごとのNOI水準の違いは？

都心オフィス・都心マンションは高NOI・低Cap Rate(4-6%)で「安全資産」、地方アパート・物流倉庫は低〜中NOI・高Cap Rate(7-12%)で「高利回り資産」。ホテル・ヘルスケアは運営費が大きいためNOIマージンが低くなります。Cap Rate計算と併用推奨。

NOIの改善方法は？

(1)賃料アップ(市場相場対比の見直し・リノベーション・付加価値提供)、(2)空室率削減(募集効率化・原状回復スピード改善)、(3)OpEx削減(PMフィー交渉・保険見直し・BM委託契約再交渉・省エネ設備導入)、(4)その他収入増(駐車場稼働率・自販機設置)がメジャーな改善策です。

NOI予測は何年分作るべき？

個人投資家は5〜10年、J-REIT・私募ファンドは10〜30年の予測を作成。DCF法での物件価値評価には最低10年、可能なら20年以上が理想。賃料改定・大規模修繕・売却時価等をシナリオ別に感度分析します。