坪単価 計算｜物件価格と面積から「坪単価・㎡単価」を瞬時に算出／都道府県別相場・注文住宅コスト早見
物件価格と坪数（または㎡）を入れるだけで、坪単価・㎡単価・畳単価を即時計算します。土地の値ごろ感、注文住宅の建物本体価格の妥当性、中古マンション相場、相続不動産の評価に使える定番指標。国土交通省の公示地価、国税庁の路線価、不動産流通機構(REINS)の実勢価格を比較しながら、都道府県別・住宅タイプ別の相場、ハウスメーカー坪単価30〜300万円、坪単価表示の落とし穴までまとめて解説します。
坪単価 計算ツール
計算式と単位系（坪・㎡・畳）
坪単価 = 物件価格 ÷ 坪数
㎡単価 = 物件価格 ÷ ㎡数
1坪 = 3.305785 m² = 約2畳
1㎡ = 0.3025坪
坪単価は1坪あたりの価格を示す日本独自の指標です。1坪はメートル法換算で3.305785㎡、これは6尺×6尺(約1.818m×1.818m)の面積に相当し、江戸時代の田畑計量の単位に由来します。畳1枚は1.62㎡(京間1.82㎡、江戸間1.55㎡と地方差あり)なので、1坪≒2畳が実務目安です。
不動産広告の面積は㎡表記が宅建業法で義務付けられていますが、日本人の生活感覚として坪換算が根強く、注文住宅・土地取引・建物工事費見積では今も坪単価が主流です。ハウスメーカー比較、土地の値ごろ感判定、賃貸物件の畳数比較まで、換算の基本を押さえておくと交渉が有利になります。
公示地価・路線価・実勢価格の違い
土地の坪単価には4つの公的・準公的な価格指標があります。相続税・固定資産税・売買のいずれを判断するかで参照すべき数値が異なります。
| 指標 | 公表元 | 基準日 | 用途 | 実勢比 |
|---|---|---|---|---|
| 公示地価 | 国土交通省 | 1月1日 | 公共用地取得・一般売買の指標 | 約90% |
| 基準地価 | 都道府県 | 7月1日 | 公示地価の補完(半年ずれ) | 約90% |
| 路線価(相続税) | 国税庁 | 1月1日 | 相続税・贈与税評価 | 約80% |
| 固定資産税評価額 | 市町村 | 3年ごと | 固定資産税・不動産取得税・登録免許税 | 約70% |
| 実勢価格(取引価格) | REINS等の市場 | 随時 | 実際の売買相場 | 100% |
相続税の評価額(路線価)が実勢の80%程度に抑えられているのは、相続時の売却困難性・時価変動リスクを織り込むためです。したがって「路線価×1.25〜1.4」が実勢価格のおおよその換算式となります。同じ土地でも公示地価3,000万円、路線価2,400万円、固定資産税評価額2,100万円、売買相場3,300万円など、目的別に数字が変わる点は必ず整理してください。
都道府県別 住宅地公示地価の相場（2026年）
国土交通省の地価公示(2026年1月1日時点、令和8年公示)から、住宅地の平均㎡単価・坪単価をまとめました。
| 都道府県 | 住宅地平均㎡単価 | 住宅地坪単価 | 前年変動率 |
|---|---|---|---|
| 東京都 | 44万円 | 145万円 | +5.2% |
| 神奈川県 | 19万円 | 63万円 | +3.1% |
| 大阪府 | 16万円 | 53万円 | +2.8% |
| 京都府 | 12万円 | 40万円 | +2.4% |
| 愛知県 | 11万円 | 36万円 | +2.7% |
| 埼玉県 | 12万円 | 40万円 | +2.9% |
| 千葉県 | 9万円 | 30万円 | +3.4% |
| 兵庫県 | 11万円 | 36万円 | +1.9% |
| 福岡県 | 8万円 | 26万円 | +4.6% |
| 宮城県 | 6万円 | 20万円 | +3.8% |
| 北海道 | 4万円 | 13万円 | +5.9% |
| 広島県 | 7万円 | 23万円 | +1.6% |
| 沖縄県 | 8万円 | 26万円 | +3.2% |
| 地方平均(その他) | 3-5万円 | 10-17万円 | ±0〜+1% |
都道府県平均は極端に低く見えますが、県庁所在地の中心部と郊外・過疎地域の差が大きいため、必ず市区町村単位、可能なら町丁目単位で公示地価を確認してください。国交省「不動産情報ライブラリ(旧:土地総合情報システム)」で無料検索できます。
主要都市の住宅地・商業地 坪単価相場
| エリア | 住宅地坪単価 | 商業地坪単価 | 実務メモ |
|---|---|---|---|
| 東京都心3区(千代田・中央・港) | 500-3,000万 | 2,000-1億超 | 銀座4丁目は㎡5,500万超 |
| 東京都心5区(+新宿・渋谷) | 300-1,500万 | 1,000-5,000万 | タワマン用地は坪1,500万〜 |
| 東京23区(その他) | 100-500万 | 300-2,000万 | 世田谷・杉並・目黒は坪250〜400万 |
| 東京多摩・神奈川県央 | 50-200万 | 100-500万 | 横浜市中心部は坪200〜400万 |
| 横浜・川崎 駅近 | 150-500万 | 400-1,500万 | みなとみらいは坪500万〜 |
| 大阪市中心6区 | 100-500万 | 300-2,000万 | 心斎橋・梅田は坪1,000万〜 |
| 名古屋市中心部(中区・東区) | 80-300万 | 200-1,000万 | 栄・伏見は坪500万〜 |
| 京都市中心部(中京区等) | 100-400万 | 300-1,500万 | 景観条例で高度制限あり |
| 福岡市中心部(中央区・博多区) | 80-250万 | 200-800万 | 天神・博多再開発で+15% |
| 札幌市中心部(中央区) | 50-200万 | 150-600万 | すすきの・大通は坪300万〜 |
| 仙台市中心部(青葉区) | 40-150万 | 100-400万 | 一番町は坪300万〜 |
| 広島市中心部(中区) | 50-180万 | 150-500万 | 紙屋町は坪250万〜 |
| 地方中核都市中心部 | 30-100万 | 100-300万 | 県庁所在地の駅前 |
| 地方郊外 | 5-30万 | 30-100万 | ロードサイド沿い |
| 過疎地域・限界集落 | 1-5万 | 3-15万 | 空き家バンクで無償譲渡も |
注文住宅の建物坪単価（ハウスメーカー比較）
建物の坪単価は本体工事費 ÷ 延床面積(坪)で算出します。実際の総額には別途「付帯工事費(給排水・外構等)15〜20%」「諸費用(登記・ローン等)5〜10%」が積み上がるため、坪単価×坪数の1.25〜1.35倍が総額目安です。
| カテゴリ | 坪単価 | 代表ブランド例 | 特徴 |
|---|---|---|---|
| ローコスト住宅 | 30-50万 | タマホーム・アイフルホーム・レオハウス | 規格化・大量発注でコスト圧縮 |
| 建売分譲住宅 | 40-60万 | 飯田グループ・オープンハウス | 土地込みパッケージ販売 |
| 中堅ハウスメーカー | 55-75万 | アイダ設計・秀光ビルド・アキュラホーム | コスパ重視の在来木造 |
| 準大手ハウスメーカー | 65-90万 | ミサワホーム・パナソニックホームズ | 独自工法・保証手厚い |
| 大手ハウスメーカー | 80-120万 | 積水ハウス・住友林業・ヘーベルハウス | ブランド力・研究開発力 |
| 大手プレミアム | 100-150万 | 積水ハウス「イズ」・住林「グランドライフ」 | ハイグレード仕様標準 |
| 注文住宅・地域工務店(高性能) | 80-130万 | 一条工務店・ヤマト住建 | 省エネ・断熱性能特化 |
| 設計事務所・建築家住宅 | 100-200万 | 個別建築家・設計事務所 | デザイン重視・自由設計 |
| 輸入住宅・高級デザイナーズ | 150-300万 | スウェーデンハウス・三井ホーム | 輸入建材・別荘級仕様 |
| 超高級注文住宅 | 200-500万 | 建築家×一流施工店 | 邸宅・ヴィラ級 |
2020年以降、資材価格・人件費の高騰(いわゆるウッドショック、鉄・断熱材の値上げ)で、大手ハウスメーカーは坪90〜110万円が事実上の「入口」に。10年前の坪70万円クラスは坪90万円へシフトしています。
物件タイプ別の坪単価目安
新築分譲マンション
2026年の首都圏新築マンション平均坪単価は約450万円(不動産経済研究所)、都心6区では坪700万円超え。専有面積70㎡(約21坪)で1億円超えが常態化しています。地方主要都市でも坪200〜300万円が標準に。
中古分譲マンション
都心5区の築10年以内は坪400〜600万円、築20年で坪300〜400万円。管理状態と大規模修繕履歴が価格差の大部分を決めます。REINSデータでは中古の成約坪単価が公表されており、査定ベースにできます。
新築一戸建て(土地+建物)
首都圏郊外の建売は「土地40坪+建物30坪=総額4,000〜5,500万円」が中心帯。土地坪単価60〜100万円+建物坪単価50〜60万円が代表的。注文住宅は総額5,000〜8,000万円が標準化しつつあります。
中古一戸建て
築20年以上は建物価値ゼロ・土地評価のみで流通するのが実務慣行。土地の坪単価がほぼ全て。ただしリノベーション済・耐震補強済物件は建物価値が残るケースも増加中。
投資用ワンルーム
都心新築ワンルーム(20〜25㎡、6〜8坪)で総額2,500〜4,000万円=坪単価400〜600万円。表面利回り3〜4%が相場。専有面積が小さいほど坪単価は膨張する構造。
収益一棟RCマンション
利回りベースで価格が決まる(利回り還元法)。都心新築で坪200〜400万円、築古地方で坪50〜100万円と幅広く、坪単価だけでの比較は不適切。表面利回り・実質利回りとセットで判断します。
坪単価表示の落とし穴
ハウスメーカーが提示する「坪単価○○万円」には各社独自の計算ルールがあり、額面通り比較すると危険です。
| 項目 | 含む会社 | 含まない会社 |
|---|---|---|
| 本体工事費 | 必須 | — |
| 付帯工事費(給排水・電気引込) | 大手の一部 | ローコスト系の多く |
| 外構工事(駐車場・門扉・植栽) | ほとんどなし | ほぼ全社 |
| 照明・カーテン・エアコン | フル装備仕様のみ | 大半のHM |
| 諸費用(登記・ローン・火災保険) | — | 全社 |
| 消費税 | 税込表示のみ | 本体税抜表示が多い |
| 算出基準面積 | 延床面積(玄関ポーチ含む) | 施工床面積(バルコニー・小屋裏含む) |
施工床面積で割ると分母が大きくなるため、同じ本体価格でも坪単価が10〜20%安く見える手法があります。相見積もりでは「延床面積の坪単価で、付帯・外構込みの総額」を必ず統一条件で聞いてください。
こんな場面で使う
土地購入の値ごろ感判定
売出中の土地坪単価と、近隣の公示地価・路線価×1.25を比較し、割高・割安を判定。国交省の不動産情報ライブラリで過去の実取引価格を検索できるので、AI査定サイト任せにせず一次データで確認します。
注文住宅の相見積り比較
3〜5社から見積りを取り、坪単価・付帯工事・諸費用込みの総額で並べる。「本体工事費坪75万」と提示されても、付帯・外構込みで坪95万になるケースが大半。契約前に総額ベースで判断。
中古マンション相場チェック
REINS・SUUMO・アットホームの成約価格を参照し、㎡単価×専有面積で妥当性チェック。管理費・修繕積立金・大規模修繕履歴も価格に反映される要素。売主提示価格の20%程度は交渉余地があるケースが多い。
相続不動産の評価
路線価×地積で相続税評価額を算出。実勢価格(路線価×1.25〜1.4)と比較し、売却か保有かを判断。「小規模宅地の特例」(居住用330㎡まで80%減額)で相続税が激減するケースもあり、税理士との事前相談推奨。
賃貸物件の割高判定
賃料÷坪数で坪賃料を算出、周辺相場と比較。同エリア・同築年で坪賃料が20%以上高い物件は、設備要件を満たさない可能性あり。事務所・店舗物件はサブリース時の逆算にも活用。
不動産投資の初期スクリーニング
物件価格÷延床(坪)で坪単価を出し、同エリア・同築年の類似取引と比較。表面利回りだけでなく坪単価も見るのが上級者。REITの物件情報を参照すれば都心プロ級の坪単価水準が確認できます。
よくある間違い・注意点
- 坪単価だけで住宅を比較する — 坪単価は面積で変動します。同じ設計でも延床25坪の家より40坪の家のほうが坪単価は10〜15%安くなる傾向。小さい家ほど水回り・玄関・階段の固定コスト比率が高くなるためです。
- 本体工事費のみで判断する — 本体工事費は総費用の70〜75%程度。付帯工事(200〜400万円)・諸費用(150〜300万円)・外構工事(100〜300万円)を足して初めて「実際に払う金額」になります。
- 公示地価=売買価格と誤解 — 公示地価は実勢の約90%、路線価は約80%、固定資産税評価額は約70%と目的別に評価水準が異なります。売買では実勢価格ベースで交渉してください。
- 壁芯面積と内法面積の混同 — マンションの登記面積は内法(壁の内側)、広告面積は壁芯(壁の中心線)で3〜5%広く表示されます。専有面積ベースの坪単価は必ず内法基準で計算してください。
- 施工床面積を分母にする — バルコニー・玄関ポーチ・小屋裏収納を含めた施工床面積で割ると坪単価が安く見えます。相場比較には延床面積を使用しましょう。
- 近隣相場を無視する — 同一町丁目内でも、駅徒歩5分と15分、南向き角地と北向き旗竿地では坪単価が2倍以上変わります。国交省の不動産情報ライブラリで具体的な取引価格を必ず確認。
- 税別・税込表示を混同 — 建物価格は税込表示が原則ですが、業者チラシでは税別表示のケースも。10%の差は無視できない金額なので必ず税込かを確認します。
参考文献・公的資料
坪単価・地価・住宅価格の判断は、必ず一次情報である公的機関の最新データを参照してください。
- 国土交通省 地価公示 ― 毎年1月1日時点の公示地価。全国の標準地価格を無料公開。
- 国土交通省 不動産情報ライブラリ ― 過去の実取引価格・地価公示・路線価を地図上で検索できる公式データベース。
- 国税庁 財産評価基準書(路線価図) ― 相続税・贈与税評価の路線価。全国の道路単位価格を無料公開。
- 財務省 固定資産税制度 ― 固定資産税評価の仕組み・基準年度・課税標準の解説。
- 一般財団法人 日本不動産研究所 ― 市街地価格指数など不動産価格の統計調査を実施。
- 不動産流通機構(REINS) ― 宅建業者向け不動産流通標準情報システム。成約価格の統計を毎月公表。
- 全国宅地建物取引業協会連合会(全宅連) ― 宅地建物取引業法・重要事項説明の解説、消費者向けガイド。
- 法務省 不動産登記 ― 登記面積・地目・所有権の公示制度。
- 株式会社 不動産経済研究所 ― 新築マンション・戸建の月次価格レポート。首都圏・近畿圏の坪単価データ。
- 国土交通省 住宅統計 ― 建築着工統計・住宅市場動向調査など住宅市場の統計データ。
よくある質問（FAQ）
坪単価はどこまで信頼できる？
あくまで目安。同じ物件でも延床面積で坪単価は変動し、小さい家ほど坪単価が高くなる傾向があります。本体工事費だけか付帯・諸経費込みかでも数字が10〜20%変わるため、複数業者の見積りを「延床面積・税込・付帯込み」の同じ条件で比較するのが正解です。
坪単価が安い物件のリスクは？
本体工事費のみ表記で付帯工事・諸費用が別途200-500万円のケース、設備グレードが標準以下、断熱性能が低いなどが典型例。総額(建物+土地+諸費用+外構)で比較するのが鉄則です。極端に安い場合は施工品質や保証内容も必ず確認してください。
マンションの坪単価と一戸建ての坪単価は比較できる？
直接比較は難しいです。マンションは共用部・修繕積立金・管理費・駐車場などの費用構造が異なります。同じ坪単価でも一戸建ては土地が資産として残り、マンションは建物価値が経年で逓減する点も考慮が必要。ライフサイクルコストで比較しましょう。
登記簿の壁芯と内法の違いは？
マンションの登記面積は内法(うちのり、壁の内側)、広告面積は壁芯(へきしん、壁の中心線)。広告面積のほうが3〜5%大きく見えます。実際使える面積で比較したいなら内法面積をベースに。住宅ローン控除の床面積要件(50㎡以上)も内法基準です。
路線価と実勢価格の関係は？
路線価は相続税評価のための公的基準で、実勢価格の70〜80%程度。地価公示価格は90%程度。実勢価格は売買の市場相場で、路線価×1.25〜1.4が実勢価格の目安になります。相続税評価と売買価格を混同しないよう注意してください。
坪単価100万円の家で40坪はいくら？
100万円×40坪=4,000万円(建物本体)。これに付帯工事200〜300万円・諸費用150〜200万円・外構100〜200万円が加算され、総額4,500〜4,700万円が目安。土地代は別途必要です。
都道府県別で最も坪単価が高いのは？
東京都(住宅地平均145万円/坪)が突出。次いで神奈川県63万円、大阪府53万円、京都・埼玉・愛知が40万円前後。逆に低いのは秋田県・青森県・鳥取県などで5〜8万円/坪です。国交省地価公示の最新版で確認できます。
公示地価はいつ発表される？
毎年3月下旬に、その年1月1日時点の価格が国土交通省から公表されます。都道府県が実施する「基準地価」は毎年9月頃に7月1日時点の価格が発表され、公示地価の半年後の動向確認に役立ちます。
ハウスメーカーごとの坪単価はなぜ違う？
使用建材・工法(木造/鉄骨/RC)、断熱性能、標準装備の設備グレード、保証年数、ブランド力、営業所家賃・広告宣伝費の販管費など複合要因です。同じ延床でも大手HMとローコスト系で坪単価が2倍以上異なるのは、上記コスト構造の差によるものです。
建物坪単価に土地代は含まれる？
含まれません。建物坪単価は「建物本体工事費÷延床面積」、土地坪単価は「土地価格÷土地坪数」で別々に計算します。総額を出す時は「土地代+建物本体+付帯工事+諸費用+外構」を合算してください。
坪単価は消費税込み？
ハウスメーカーによって異なります。大手は税込表示が多く、地域工務店・ローコスト系は税別表示が残っています。10%の差は大きいので、必ず「税込か税別か」を確認し、統一条件で比較してください。
マンションの共用部は坪単価に含む？
広告表示の専有面積坪単価には共用部(廊下・エントランス・エレベーター等)は含みません。ただし販売価格には共用部の建築費が織り込まれています。修繕積立金・管理費として維持費で回収される構造です。
坪と畳の関係は？
1坪=約2畳が実務目安ですが、畳の大きさは地方で異なります。京間(関西)1.82㎡、江戸間(関東)1.55㎡、中京間(愛知)1.66㎡、団地間1.44㎡。同じ「6畳」でも実面積が最大20%違う点に注意してください。