不動産投資 利回り 計算｜表面・実質・NOI・CCR・キャップレートを一発算出／地域別相場付き
物件価格・年間家賃・経費を入力するだけで、表面利回り・実質利回り・NOI(純収益)・CCR(自己資金利回り)・キャップレートを瞬時に計算します。空室率・修繕費・固都税を反映、ローン返済込みの手残りキャッシュフロー、地域別/物件タイプ別の利回り相場、木造22年・RC47年の法定耐用年数、減価償却、DSCR(債務返済カバー率)、J-REIT公表利回りとの比較まで、日本不動産研究所「不動産投資家調査」・国土交通省・REINSデータに基づき解説する完全無料ツールです。
不動産投資 利回り 計算ツール
計算式と指標定義
表面利回り(%) = 年間家賃 ÷ 物件価格 × 100
実質利回り(%) = (家賃 × (1−空室率) − 経費) ÷ 物件価格 × 100
NOI = 家賃 × (1−空室率) − 経費（運営純収益）
CCR(%) = 年間税引前CF ÷ 自己資金 × 100
キャップレート(%) = NOI ÷ 物件価格 × 100
DSCR = NOI ÷ 年間元利返済額（債務返済カバー率）
表面利回り(Gross Yield)は物件広告に載る最も一般的な指標ですが、経費・空室を考慮しない「満室満額」の理論値。実質利回り(Net Yield / NOI Yield)は経費と空室を差し引いた実質収益率で、投資判断の中核指標です。NOI(Net Operating Income)は純営業収益で、キャップレート算出の分子になります。
CCR(Cash on Cash Return)は自己資金に対する年間キャッシュフローの割合で、レバレッジ効果を測定。キャップレート(Cap Rate)は不動産の理論的な還元利回りで、機関投資家がプライシングに使う指標。DSCRは融資審査で銀行が重視し、1.2以上が融資通過の目安です。
主要利回り指標の使い分け
| 指標 | 計算式 | 使い方 | 目安 |
|---|---|---|---|
| 表面利回り | 年家賃÷価格×100 | 物件広告・スクリーニング | 6-15% |
| 想定利回り | 満室想定年家賃÷価格×100 | 空室物件の潜在収益 | 7-16% |
| 現況利回り | 現在稼働年家賃÷価格×100 | 実売買時の交渉ベース | 5-13% |
| 実質利回り(NOI Yield) | NOI÷価格×100 | 投資判断の中核指標 | 4-10% |
| キャップレート | NOI÷価格×100(=実質利回り) | プライシング・鑑定評価 | 3-8% |
| CCR(自己資金利回り) | 年間税引前CF÷自己資金×100 | レバレッジ効果測定 | 8-25% |
| ROI(投資収益率) | (年CF+元本返済)÷自己資金×100 | 元本返済含む総リターン | 10-30% |
| IRR(内部収益率) | CF現在価値がゼロになる割引率 | 売却含む長期投資判断 | 6-15% |
| DSCR | NOI÷年間元利返済額 | 融資審査(1.2以上が目安) | 1.2-2.0 |
| LTV | 借入額÷物件価格×100 | レバレッジ倍率(高いほど高リスク) | 60-90% |
| GRM(家賃倍率) | 物件価格÷年間家賃 | 米国の慣用指標(表面利回りの逆数) | 7-16 |
地域別/物件タイプ別 利回り相場
日本不動産研究所「第52回 不動産投資家調査(2025年4月調査)」および国交省不動産情報ライブラリの実勢データからまとめた表面利回りの目安です。
| 物件タイプ | 都心5区 | 東京23区その他 | 政令指定都市 | 地方都市 |
|---|---|---|---|---|
| 新築区分マンション | 3.0-4.0% | 3.5-4.5% | 4.5-5.5% | 5.5-7.0% |
| 中古区分マンション(築10年) | 4.0-5.0% | 4.5-6.0% | 6.0-8.0% | 8.0-12% |
| 中古区分マンション(築20年) | 5.0-6.0% | 5.5-7.0% | 7.5-10% | 10-15% |
| 新築一棟アパート(木造) | 4.5-5.5% | 5.5-6.5% | 6.5-8.5% | 8.5-11% |
| 中古一棟アパート(木造) | 6.0-8.0% | 7.0-9.0% | 9.0-13% | 13-20% |
| 新築一棟RCマンション | 4.0-5.0% | 5.0-6.0% | 6.0-8.0% | 8.0-11% |
| 中古一棟RCマンション | 5.0-6.5% | 6.0-8.0% | 8.0-11% | 11-16% |
| 築古戸建(築30年超) | 7.0-10% | 9.0-13% | 12-18% | 15-30% |
| 商業用店舗ビル | 3.5-5.0% | 5.0-6.5% | 6.5-9.0% | 9.0-13% |
| オフィスビル(グレードA) | 3.0-4.0% | 4.0-5.0% | 5.0-6.5% | 6.5-9.0% |
| 物流施設・倉庫 | 3.8-4.8% | 4.5-5.5% | 5.5-7.0% | 7.0-9.5% |
| ホテル(限定・観光地) | 4.0-5.5% | 5.0-6.5% | 6.5-9.0% | 9.0-13% |
実質利回りは表面利回りの70〜80%が目安。都心一等地は流動性が高く安定運用可能なので低利回りでも需要旺盛。地方高利回り物件は空室リスク・修繕リスク・出口(売却)困難性の3重リスクを織り込んでください。
J-REIT公表利回りとの比較
個人が買える不動産の利回りは、機関投資家が組成するJ-REIT(不動産投資信託)の公表利回りが「機関投資家プロ級のベンチマーク」になります。
| 投資対象 | 2026年6月時点の分配金利回り | 特徴 |
|---|---|---|
| J-REIT市場全体(東証REIT指数) | 4.5-5.0% | 分散投資済・流動性高い |
| オフィスREIT大手 | 4.0-4.8% | 都心Aグレードオフィス中心 |
| 住宅REIT | 4.2-5.0% | 賃貸マンション主体 |
| 商業施設REIT | 4.5-5.5% | ショッピングモール・アウトレット |
| 物流REIT | 4.0-4.8% | Eコマース需要で堅調 |
| ホテルREIT | 5.0-6.5% | インバウンド回復で追い風 |
| ヘルスケアREIT | 5.0-6.0% | 介護施設・病院・シニア住宅 |
| 個別ワンルーム投資(現物) | 3-5%(表面) | 実質2-3.5%、管理の手間有 |
| 地方一棟アパート(現物) | 8-15%(表面) | 実質6-11%、空室リスク高 |
現物ワンルーム投資の実質利回りがJ-REITの分配金利回りを下回るケースが多く、「なぜ機関投資家が買わない物件を個人が買うのか」という視点は常に持つべきです。手間・時間・レバレッジ効果・節税効果・売却時のキャピタルゲイン狙いなど、REITにない差別化要因が明確でない限り、個人現物投資の合理性は薄れます。
運営経費(OPEX)の内訳
実質利回りを計算する際の年間経費は、家賃収入の20〜30%が目安。個別項目を積み上げるとより精度が上がります。
| 費目 | 目安(家賃比) | 金額例(月家賃10万・年120万の場合) |
|---|---|---|
| 管理委託手数料 | 3-5% | 年3.6-6万円 |
| 建物管理費(共用部清掃・電気等) | 2-5% | 年2.4-6万円 |
| 修繕積立金(区分の場合) | 8-15% | 年10-18万円 |
| 小修繕・原状回復費 | 3-8% | 年3.6-9.6万円 |
| 固定資産税・都市計画税 | 3-8% | 年3.6-9.6万円 |
| 火災保険・地震保険 | 0.5-1.5% | 年6千-1.8万円 |
| 入居者募集・広告料(AD) | 賃料1-2ヶ月分/入替時 | 入替時10-20万円 |
| PMフィー(プロパティマネジメント) | 3-5% | 年3.6-6万円 |
| 大規模修繕(15年周期) | 年換算5-10% | 年6-12万円相当 |
| 合計(概算) | 20-30% | 年24-36万円 |
税務・減価償却の実務
不動産所得は収入-経費-減価償却費で計算し、給与所得と損益通算できます。初年度は減価償却で赤字化しやすく、給与所得税の還付を狙う節税スキームが有名。ただし節税目的のみの投資は本末転倒です。
| 建物構造 | 法定耐用年数(事業用) | 償却率(定額法) | 築22年木造の残存耐用年数 |
|---|---|---|---|
| 木造・合成樹脂造 | 22年 | 0.046 | 4年(22×0.2) |
| 木骨モルタル造 | 20年 | 0.050 | — |
| 軽量鉄骨(3mm以下) | 19年 | 0.053 | — |
| 軽量鉄骨(3〜4mm) | 27年 | 0.038 | — |
| 重量鉄骨(4mm超) | 34年 | 0.030 | — |
| 鉄筋コンクリート(RC) | 47年 | 0.022 | — |
| 鉄骨鉄筋コンクリート(SRC) | 47年 | 0.022 | — |
築古木造(耐用年数超過)は「法定耐用年数×0.2」=4年で減価償却できるため、1年あたりの償却費が巨額になり節税効果大。ただし4年経過後は償却完了して逆に税金が増える「デッドクロス」に注意が必要です。
青色申告特別控除は、事業的規模(5棟10室基準)を満たすと最大65万円、それ未満は10万円。専従者給与も事業的規模なら経費算入可能です。
融資と法定耐用年数
金融機関は「法定耐用年数-築年数」を融資期間の上限とするケースが一般的。木造築15年なら融資7年、RC築20年なら融資27年が目安です。
| 金融機関タイプ | 融資金利 | 融資期間 | LTV上限 | 特徴 |
|---|---|---|---|---|
| 都市銀行(プロパー) | 0.8-1.5% | 法定耐用年数内 | 70-80% | 年収1,000万・年収2倍以上の資産要件厳 |
| 地方銀行 | 1.5-3.0% | 法定耐用年数内 | 80-90% | 地域密着・築古物件も相談可 |
| 信用金庫・信用組合 | 2.0-3.5% | 法定耐用年数内 | 80-90% | 地元投資家向け・柔軟対応 |
| 日本政策金融公庫 | 1.2-2.5% | 最長20年 | 案件次第 | 創業融資・小規模投資家向け |
| ノンバンク・不動産特化 | 2.5-4.5% | 耐用年数超過も可 | 90-100% | 築古RCで長期融資可能 |
| スルガ・アプラス系(過去) | 3.5-4.5% | 最長30-35年 | 100% | 審査緩・かぼちゃの馬車問題以降縮小 |
こんな場面で使う
物件購入前のスクリーニング
販売サイトの物件情報から表面利回り→実質利回り→CCRの順で3段階スクリーニング。実質利回り5%以下、CCR8%以下は原則スキップが投資家の慣例。都心低利回りは資産性、地方高利回りはキャッシュフロー重視で目的別に判定します。
複数物件の比較検討
同じ表面利回り10%でも、都心区分5,000万円と地方一棟2,000万円では、リスク・レバレッジ・出口戦略が全く異なります。CCR・DSCR・キャップレート・LTVをそろえて比較テーブルを作成。
指値(価格交渉)の材料
「近隣同スペック物件の実質利回りが7%なのに、この物件は6%だから8%まで指値」など、利回りベースの交渉が業界標準。売主側が納得する数字ロジックで臨めば500万円単位の値下げも実現可能です。
融資審査の事前準備
銀行はDSCR(債務返済カバー率)1.2以上を要求。物件のNOIから逆算し、融資希望額でDSCRが確保できるか事前試算。金利上昇シナリオ(+1%、+2%)でもDSCRが1.0を割らないかチェックすると、審査官の質問に即答できます。
売却タイミングの判断
キャップレート低下(=物件価格上昇)局面では売却益狙い、キャップレート上昇局面ではキャッシュフロー堅持で保有継続。日本不動産研究所の期待利回り調査を四半期ごとに確認して、市況を把握します。
REITとの比較で投資判断
J-REITの分配金利回り(5%前後)+ETF経費率(0.5%)を控除した4.5%を「機関投資家の実現利回り」として比較基準に。現物投資でこれを大きく上回る実質利回りが期待できないなら、REITのほうが手間もリスクも少なくて合理的です。
よくある間違い・注意点
- 表面利回りだけで購入判断 — 表面利回りは満室前提・経費ゼロの理論値。表面8%でも空室率20%・経費25%なら実質4.4%まで低下します。必ず実質利回り・NOI・DSCRで判断してください。
- 想定利回りと現況利回りを混同 — 空室物件の想定利回りは「満室ならこうなる」の理論値、現況利回りは「今稼働している家賃」ベース。空室を埋める前提の想定利回りは、実現するまで空室損失を発生させ続けます。
- 大規模修繕を経費計算から除外 — 15〜20年周期の外壁塗装・屋上防水・給排水管更新で、一棟物件は数百〜千万円単位の一時支出。年間経費に平均化して計上しないと、キャッシュフロー計算が破綻します。
- 空室率を実勢より低く見積もる — 都心10%、郊外20%、地方30%が過去10年の平均。物件個別要因(築年数・駅距離・設備水準)を加味して、業者提示の「空室率5%」を鵜呑みにしないこと。
- 減価償却切れの「デッドクロス」を軽視 — 減価償却完了後は経費が減り、利益(=課税所得)が急増。手取りが変わらないのに税金だけ増える現象を「デッドクロス」と呼び、築古木造4年償却では特に注意。売却または新規物件取得で減価償却を継続する対応が必要。
- 融資期間切れの繰上返済負担を計算しない — 融資期間終了後は返済不要になり利益が急増しますが、物件老朽化で家賃下落・修繕負担増と同時進行するケースが多く、単純に利益増とは限りません。
- サブリース契約の家賃保証を鵜呑み — 「30年家賃保証」の契約でも、5〜10年ごとに家賃見直し条項があり、実際には減額されるのが常。かぼちゃの馬車事件のような大規模破綻の教訓を必ず学んでください。
参考文献・公的資料
不動産投資は法制度・税制・市場動向で毎年環境が変化します。個別の投資判断は必ず公的一次資料と有資格専門家の助言に基づいてください。
- 一般財団法人 日本不動産研究所 不動産投資家調査 ― 半年ごとに機関投資家の期待利回りを調査・公表する国内最大級の一次資料。
- 国土交通省 不動産情報ライブラリ ― 過去の実取引価格・地価公示・路線価を地図上で検索できる公式データベース。
- 不動産流通機構(REINS) ― 宅建業者向け不動産流通標準情報システム。成約価格の統計を毎月公表。
- 国土交通省 不動産鑑定評価基準 ― キャップレート・還元利回り・DCF法など評価手法の公式基準。
- 国税庁 不動産所得(No.1370) ― 不動産所得の計算・減価償却・青色申告の要件を公式解説。
- 財務省 固定資産税制度 ― 固定資産税・都市計画税の課税標準・税率の公式解説。
- 金融庁 貸金業関係 ― 不動産投資融資に関する監督指針・スルガ銀行不正融資問題以降の規制強化情報。
- 一般社団法人 不動産証券化協会(ARES) ― J-REIT・私募ファンド市場のデータ・レポート。
- 全国宅地建物取引業協会連合会(全宅連) ― 宅地建物取引業法・重要事項説明の解説。
- 法務省 不動産登記制度 ― 所有権移転・抵当権設定等の登記制度。
よくある質問（FAQ）
表面利回りの罠
表面利回りは満室前提・経費ゼロのいわば「広告利回り」。実質利回りで判断するのが基本です。表面8%でも、空室率20%・経費25%なら実質4.4%に。築古高利回りは修繕リスクも織り込まれた「割高な利回り」なので特に注意してください。
CCR(自己資金利回り)の見方
「投下した自己資金に対して年いくら戻るか」の指標。CCR 10%以上が一般的目安、15%以上なら好物件。ただし高CCR物件はレバレッジ高=リスクも高いため、返済比率50%以下・DSCR1.2以上を維持することが健全経営の条件です。
修繕積立金はいくら見る？
区分マンション:管理組合に従い月15,000-30,000円。一棟物件:家賃の10〜15%を内部積立、15〜20年で外壁・屋根・配管の大規模修繕(数百〜千万円)に対応。築古ほど多めに積んで、想定外の修繕発生に備えます。
銀行融資が出ない物件の特徴
木造築22年超、鉄骨47年超は法定耐用年数オーバーで融資期間短い/出ない。再建築不可・市街化調整区域・既存不適格・接道義務違反も融資NG多数。融資戦略を見越して物件選定してください。
確定申告と税金
不動産所得は家賃 − 経費 − 減価償却費。減価償却の計上で初年度は赤字になり、給与所得と損益通算で還付狙えますが、節税目的だけの投資は本末転倒。事業的規模(5棟10室)で青色申告65万控除が可能です。
キャップレートとは？
NOI÷物件価格×100で、機関投資家が使う不動産評価指標です。実質的には実質利回りと同じ計算ですが、機関投資家目線の理論還元利回りを指します。日本不動産研究所の期待利回り調査が業界基準で、東京都心A級オフィスで3.0〜3.5%、地方物流施設で6〜8%が2026年の目安です。
DSCR(債務返済カバー率)って何？
NOI÷年間元利返済額。銀行が融資審査で重視し、1.2以上が融資通過の目安です。1.0を下回ると家賃収入だけでは返済できない状態を意味し、赤字補填が必要。金利上昇シナリオ(+1%、+2%)でも1.0を割らない余裕を持つのが健全経営の条件。
REITと現物投資、どちらが有利？
手間・分散・流動性ならREIT(分配金利回り4.5〜5.0%、いつでも売買可)、レバレッジ効果・節税・大きなリターン狙いなら現物。個人現物投資の実質利回りがREIT分配金を下回るなら、REITのほうが合理的です。両方組み合わせるのが定石。
築古木造の減価償却スキーム
耐用年数超過した築古木造は「22年×0.2=4年」で全額償却可能。物件価格2,000万円のうち建物1,000万円なら、年250万円を4年間償却し、給与所得と損益通算で高年収サラリーマンに節税効果。ただし5年目以降は経費が消え、税負担が急増する「デッドクロス」に注意です。
ワンルーム投資は儲かる？
都心新築ワンルームの表面利回り3〜4%、実質利回り1.5〜2.5%が現実。ローン返済後の手残りはほぼゼロか赤字が大半で、業者の「節税・年金対策」の営業トークで購入した投資家の後悔事例が多発しています。地方中古ワンルームは表面7〜10%だが空室・流動性リスク高。
サブリース(家賃保証)の落とし穴
30年家賃保証でも5〜10年ごとに減額改定条項がある契約が大半。かぼちゃの馬車事件(2018年)ではサブリース業者破綻でオーナーがローン返済不能に。国交省もサブリース新法(2020年)で規制強化しましたが、保証額の実効性は個別に慎重確認が必要です。
不動産クラウドファンディングとの違いは？
不動産CFは1万円から投資可能、運営会社が物件管理する簡便性が魅力ですが、想定利回り年3〜7%と現物投資より低め、途中解約制限・元本毀損リスクありです。少額分散したい人向けで、現物投資は自己判断力とレバレッジを活かせる中上級者向けと棲み分けが可能です。