不動産投資 利回り 計算｜表面・実質・NOI・CCRを一発算出
物件価格・年間家賃・経費を入力するだけで、表面利回り・実質利回り・NOI（純収益）・CCR（自己資金利回り）を瞬時に計算します。空室率・修繕費・固都税を反映、ローン返済込みの手残りキャッシュフローまで分かる完全無料ツール。
不動産投資 利回り 計算ツール
満室想定。月20万なら年240万。
都心10〜15%、郊外20〜30%、地方30〜40%。
家賃の20%が目安（管理費5%＋修繕積立10%＋固都税年5%）。
計算式
表面利回り(%) = 年間家賃 ÷ 物件価格 × 100
実質利回り(%) = (家賃 × (1−空室率) − 経費) ÷ 物件価格 × 100
NOI = 家賃 × (1−空室率) − 経費（運営純収益）
CCR(%) = 年間税引前CF ÷ 自己資金 × 100
不動産タイプ別の利回り目安（表面利回り）
| 物件タイプ | 都心 | 郊外 | 地方 |
|---|---|---|---|
| 新築区分マンション | 3-4% | 4-5% | 5-7% |
| 中古区分マンション | 5-6% | 6-8% | 8-12% |
| 新築一棟アパート | 5-6% | 6-8% | 8-10% |
| 中古一棟アパート | 7-9% | 9-12% | 12-18% |
| 築古戸建 | 8-10% | 10-15% | 15-25% |
※利回りが高いほど物件リスクも高い（空室・修繕・流動性）。実質利回りは表面利回りの70〜80%が目安。
よくある質問（FAQ）
表面利回りの罠
表面利回りは満室前提・経費ゼロのいわば「広告利回り」。実質利回りで判断するのが基本。表面8%でも、空室率20%・経費25%なら実質4.4%に。築古高利回りは特に注意。
CCR（自己資金利回り）の見方
「投下した自己資金に対して年いくら戻るか」。CCR 10%以上が一般的目安、15%以上なら好物件。ただし高CCR物件はレバレッジ高＝リスクも高い。返済比率50%以下を維持。
修繕積立金はいくら見る？
区分マンション：管理組合に従い月15,000-30,000円。一棟物件：家賃の10〜15%を内部積立、20年で外壁・屋根・配管の大規模修繕に対応。築古ほど多めに。
銀行融資が出ない物件の特徴
木造で築22年超、鉄骨47年超は法定耐用年数オーバーで融資期間短い／出ない。再建築不可・市街化調整区域・既存不適格も融資NG多数。融資を見越して購入判断。
確定申告と税金
不動産所得は家賃 − 経費 − 減価償却費。減価償却の計上で初年度は赤字になり、給与所得と損益通算で還付狙えるが、節税目的だけの投資は黄信号。事業的規模（5棟10室）で青色申告65万控除。