住宅ローン計算｜元利均等・元金均等を切替比較、最大10億円・50年・繰上返済対応の無料シミュレーター
借入額・金利・返済期間を入力すると、毎月返済額・総返済額・利息総額・年次返済表を即座に計算します。元利均等返済と元金均等返済を1クリックで切替比較でき、5億円・50年といった大型・長期ローンや、ボーナス併用払い、繰上返済（期間短縮型／返済額軽減型）のシミュレーションにも対応。住宅購入の資金計画、借換え検討、投資不動産の収支試算まで、これ1本で完結します。
住宅ローン計算ツール
年次返済表
| 年 | 年間返済額 | うち元金 | うち利息 | 残高 |
|---|
結果の見方
シミュレーターが返す数字は次のように読み解きます。借入条件を1つ動かすと、生涯で支払う金額が数百万〜数千万円単位で変わるため、各項目の意味を理解した上で比較してください。
- 毎月返済額：家計のキャッシュフローに直接効きます。手取り月収の25％、保守的には20％以内が一般的な目安。共働き世帯でも片働きベースで耐えられる水準が安全圏です。
- 総返済額：借入元金＋利息の合計。3,500万円を年1.3％・35年で借りると総返済額は4,300万円台になり、約800万円を利息として支払う計算になります。
- 利息総額：金利と期間の関数。同じ金利でも期間を5年延ばすと利息は2割前後増加します。逆に繰上返済で期間を縮めると利息はテコのように削れます（後述）。
- 年次返済表：元金均等の場合、初年度の返済額が最も重く、年を追うごとに楽になります。元利均等は毎年同じ額ですが、序盤は利息比率が高く、元金がなかなか減らない点に注意。
計算の仕組みと数式
元利均等返済の毎月返済額
毎月返済額が一定になるように、元金と利息の配分を毎月組み替える方式です。住宅ローンで最も一般的。
M = P × r × (1+r)n ÷ ((1+r)n − 1)
- M：毎月返済額（円）
- P：借入元金（円）
- r：月利＝年利 ÷ 12 ÷ 100
- n：返済回数＝年数 × 12
元金均等返済の毎月返済額
毎月の元金部分が一定で、利息は残高に応じて減っていくため、毎月の返済額は徐々に減少します。
元金部分 = P ÷ n
利息部分 = 残高 × r
毎月返済額 = 元金部分 + 利息部分
初回は「P÷n + P×r」と最大、最終回は「P÷n + (P÷n)×r」と最小になります。
総返済額・利息総額
元利均等：総返済額 = M × n、利息総額 = M × n − P。元金均等：年次返済表の合計値。同条件なら元金均等のほうが利息総額は小さくなりますが、初期返済額が大きいため借入可能額（返済比率）の制約を受けやすい点に注意してください。
元利均等返済 vs 元金均等返済
| 元利均等返済 | 元金均等返済 | |
|---|---|---|
| 毎月返済額 | 全期間一定 | 初期が高く、徐々に減少 |
| 総返済額（同条件） | 多い | 少ない |
| 初期の家計負担 | 軽い | 重い |
| 借入可能額（返済比率） | 大きく組みやすい | 初期返済額で算定され、大きく組みにくい |
| 向いている人 | 毎月の支出を平準化したい人、収入の伸びが見込める若年層 | 退職前に元金を減らしたい人、利息総額を最小化したい人 |
| 主な取扱 | ほぼ全ての銀行・フラット35 | 取扱が限られる（メガバンク・一部ネット銀行） |
3,500万円・年1.3％・35年の場合、利息総額は元利均等で約810万円、元金均等で約798万円と差は約12万円程度。一方で5億円・年1.5％・35年では、その差は200万円超に膨らみます。借入額が大きいほど元金均等の優位が効いてきます。
ケーススタディ：借入条件別の返済額
① 標準モデル：3,500万円／年1.3％／35年
30代・世帯年収700万円・郊外戸建て。— が毎月の返済額。総返済額は約4,330万円、利息は約830万円。手取り月収45万円なら返済比率は23％前後で安全圏。
② 都心マンション：8,000万円／年1.0％／40年
30代後半・パワーカップル世帯年収1,500万円。—。返済期間を40年に延ばすことで月々を抑えるが、利息総額は1,800万円超に。共働き継続が前提条件。
③ 50年ローン：6,000万円／年1.4％／50年
20代後半・初めての持ち家。—。月々の負担は35年に比べ2万円強軽くなるが、総支払いは約8,400万円・利息は約2,400万円。完済時は70代後半に達するため、退職金・繰上返済前提の設計が必須。
④ 投資ワンルーム：1,500万円／年2.5％／35年
区分マンション投資。—。家賃収入とのバランスで判断。表面利回り5％でも、月々返済+管理費+空室リスクで実質キャッシュフローは1万円前後になることも。
⑤ 富裕層大型：5億円／年1.5％／35年
経営者・地主の自宅兼セカンドハウス。—。利息総額は1.4億円規模。元金均等を選択すると初回月175万円・利息総額は約1.32億円と800万円程度圧縮できる。
繰上返済の効果
繰上返済とは、毎月の約定返済とは別に元金を追加で返す手続きです。返した元金分の将来利息がまるごと消えるため、低金利時代でも金融商品より確実なリターンを期待できます。方式は2種類。
- 期間短縮型：毎月の返済額は変えず、返済期間を縮める。利息軽減効果が最大。
例：3,500万円／1.3％／35年で5年経過後に200万円を期間短縮型で繰上返済すると、返済期間は約2年7か月短縮し、利息は約78万円軽くなる。 - 返済額軽減型：返済期間は変えず、毎月の返済額を下げる。家計の安全性を高めたい時に有効。
同条件で200万円を返済額軽減型に充てると、毎月の返済額が約6,300円下がる。
住宅ローン控除（年末残高の0.7％を13年間税額控除）の控除可能額より、繰上返済で消える利息が大きいかどうかが判断軸。控除終了直後の14年目以降にまとめて返すのが定石です。
借入額の決め方と注意点
「借りられる額」と「返せる額」は違う
金融機関の借入可能額は、年収に対する返済比率（年収400万円未満で30％、400万円以上で35％）で決まります。これは金融機関にとっての貸せる上限であり、家計が安心して回せる額ではありません。固定資産税・管理費・修繕積立金・火災保険・更新時の機器交換などを織り込むと、住居費は手取りの25％を上限に置くのが現実的です。
金利タイプ選択の判断軸
- 変動金利：金利が低い反面、半年ごとの見直しで上昇リスク。残債が大きい序盤の上昇に弱い。家計の余力が大きい人向け。
- 固定期間選択型（10年など）：当初期間は固定、その後は変動or固定を再選択。世帯の固定費が確定する10年程度を見越す中庸案。
- 全期間固定（フラット35）：金利は最も高いが、35年間の返済額が確定。共働きや子育て期で家計を読み切れない世帯の保険として強い。
諸費用は借入額の5〜10％
仲介手数料、登記費用、ローン保証料・事務手数料、火災保険、印紙税、不動産取得税など、購入時の諸費用は物件価格の5〜10％が相場。3,500万円の物件なら175万〜350万円を別途用意するか、諸費用ローンとして上乗せ借入する形になります。
よくある質問（FAQ）
住宅ローンは年収の何倍まで借りられますか？
金融機関の上限は年収の7〜8倍（返済比率35％基準）まで出るケースもありますが、安全圏は年収の5〜6倍です。世帯年収700万円なら3,500万〜4,200万円が無理なく返せるレンジ、ペアローンや収入合算でこれを超えるなら、片働きでも返済できる金額に抑えるのが鉄則です。
50年ローンと35年ローン、どちらが得ですか？
毎月の負担を軽くしたいなら50年、総支払いを抑えたいなら35年。例えば6,000万円・年1.4％の場合、50年なら月々約16万円・総額約9,500万円、35年なら月々約18万円・総額約7,500万円と2,000万円の差。50年は若い時期に組んでおき、ボーナス・昇給に応じて繰上返済で実質期間を縮める使い方が現実的です。
5億円のような大型ローンは個人でも借りられますか？
住宅ローンとしては数千万円〜1〜2億円が一般的な上限ですが、メガバンクのプライベートバンキング部門や信託銀行では5億〜10億円規模の個人向け不動産ローンを取り扱います。条件は金融資産・本業所得・既保有不動産の収益性などを総合審査。住宅ローン控除（年末残高に対する控除）は残高上限が4,500万円（長期優良住宅）等で頭打ちになるため、5億円ローンに対しても控除はその上限部分のみに適用されます。
変動金利が上がったらいくら返済額が増えますか？
3,500万円・年0.5％・35年（月々約9.1万円）が、年1.5％に上昇すると月々約10.7万円と+1.6万円／月、年間で約19万円の負担増。年2.5％までいくと月々約12.5万円と+3.4万円。日本の住宅ローン変動金利には「125％ルール」（5年ごと見直し時に従前の125％以下）があり、急激な返済額増は緩和されますが、その分は未払利息として将来に繰り越されます。
元利均等と元金均等、どちらを選ぶべきですか？
家計の毎月支出を平準化したい・若いうちは収入が低いという人は元利均等。総支払利息を最小化したい・初期負担に余裕がある・退職までに完済したいという人は元金均等。借入額が1億円を超える場合、利息差は数百万〜数千万円規模となるため、元金均等の検討価値が大きくなります。
繰上返済はいつ・いくらやるのが効果的ですか？
原則は「住宅ローン控除が終了した14年目以降」「金利が高い借入から優先」「家計の生活防衛資金（生活費の6〜12か月分）を残した余剰」の3点。同じ金額でも、借入序盤に返すほど消える利息は大きくなります（残高に対して長期間の利息が乗っているため）。期間短縮型のほうが利息軽減効果は大きい一方、家計の安全性を確保したい人は返済額軽減型が適しています。
ボーナス払いは使うべきですか？
毎月の返済額を抑えられる一方、ボーナス減額・廃止のリスクに直撃します。日本企業の全体傾向として業績連動型ボーナスが拡大しており、家計のローンを賞与に紐づけるのは推奨しません。ボーナス払いなしで組み、賞与は繰上返済原資に回すのが、返済額をコントロールする最適解です。
住宅ローン控除はいくら戻ってきますか？
2026年現在の制度では、年末ローン残高の0.7％を最大13年間所得税（足りなければ住民税）から控除。新築・長期優良住宅で借入残高上限4,500万円なら、初年度の控除上限は約31.5万円／年。13年合計で最大400万円超の節税効果になります。控除可能枠を超える繰上返済は、控除終了後にまわすほうが手取りベースでは有利です。
団体信用生命保険（団信）は加入すべきですか？
住宅ローン契約時に必須または強く推奨されるのが団信。借主死亡・高度障害時にローン残高が0円になる保険で、銀行の標準団信は金利に込み（実質負担なし〜+0.1%）、がん団信・三大疾病団信は+0.1〜0.3%が目安。既存の生命保険で住居費分の保障がある場合は重複に注意し、家計全体の保障設計の中で必要保障額を見直してください。
借換えは何％の差があれば得ですか？
一般的な目安は「金利差0.5％以上・残期間10年以上・残高1,000万円以上」の3条件すべてを満たすこと。借換えには事務手数料（借入額の2％前後）・登記費用・印紙税で30万〜80万円かかるため、金利低下で減る利息がこれを上回るかをこのシミュレーターで両方計算して比較してください。
出典・参考資料
- 住宅金融支援機構「フラット35」金利情報・利用者調査 https://www.flat35.com/
- 国土交通省「住宅市場動向調査」 https://www.mlit.go.jp/
- 金融庁「住宅ローンに関する顧客本位の業務運営に関する原則」
- 国税庁「住宅借入金等特別控除」タックスアンサーNo.1213 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1213.htm
- 日本銀行「貸出約定平均金利」
※本記事の計算結果はあくまで概算です。実際の借入条件・適用金利・諸費用・団信保険料・優遇条件は各金融機関の商品・審査により異なります。借入判断にあたっては必ず金融機関または独立系FPにご相談ください。