固定資産税 計算ツール｜土地・建物の税額を即算出、住宅用地1/6特例と新築軽減つき

計算式と税率

基本式

固定資産税額 = 課税標準額 × 税率(標準1.4%)

都市計画税額 = 課税標準額 × 税率(制限0.3%以下)

固定資産税は1月1日時点の所有者に対して、市町村(東京23区は都)が課税する地方税です。標準税率は地方税法第350条で1.4%と定められ、財政上必要な場合は市町村の条例で異なる税率を設定できます(制限税率の廃止は2004年度改正)。

本ツールの前提条件

本計算機は、土地は住宅用地の小規模住宅用地特例(200㎡以下部分は課税標準1/6)、建物は評価額をそのまま課税標準とするケースで簡易試算します。実際の税額は、住宅用地の面積、新築軽減の適用、負担調整措置、市町村条例による軽減減免、免税点(土地30万円・家屋20万円)などで変動します。

税率の実例

ほとんどの自治体で固定資産税1.4%＋都市計画税0.3%＝合計1.7%が標準ですが、市町村の裁量で税率変更が可能です。東京都主税局・大阪市・名古屋市などの主要都市は1.4%/0.3%を採用。財政再建団体や独自政策のある一部自治体では異なる税率を採用しています。

住宅用地の1/6・1/3特例

住宅用地(その敷地の上に居住用家屋がある土地)には、地方税法第349条の3の2により大幅な課税標準額の減額が適用されます。マイホーム・アパート・賃貸マンションなど、1戸あたり200㎡までの部分は「小規模住宅用地」として課税標準が1/6に、それを超える部分は「一般住宅用地」として1/3に軽減されます。

更地にすると特例が失われ、翌年から固定資産税が最大6倍(実質3〜4倍程度)に跳ね上がる、いわゆる「空き家取り壊しで税金が上がる」現象は、この住宅用地特例が消失することによるものです。空家等対策特別措置法(2015年施行)の「特定空家」に指定された場合も同様に住宅用地特例から除外されます。

新築住宅の軽減措置

新築住宅は、地方税法附則第15条の6により建物部分の固定資産税が3〜7年間、1/2に減額されます。中古住宅取得や既存住宅リフォームでは適用されないため、新築時のみの限定措置です。

減額対象は床面積120㎡までの部分です。120㎡超の広い家では、超過部分は減額対象外。長期優良住宅の認定を受けている場合、建築確認時の申請書類と、翌年1月末までに市町村への軽減申告が必要です。省エネ改修・耐震改修・バリアフリー改修などのリフォーム減額も別途あります。

都市計画税とは

都市計画税は、地方税法第702条に基づく市街化区域内の土地・家屋に課される目的税で、税収は都市計画事業・土地区画整理事業に使われます。制限税率0.3%以下で市町村が条例により設定し、多くの自治体で0.3%を採用しています。

市街化調整区域や、都市計画区域外の物件には課税されないため、地方の田舎に別荘を持つ場合や、市街化調整区域の農家住宅では都市計画税が発生しないケースがあります。

住宅用地には固定資産税と同様に軽減特例があり、小規模住宅用地は1/3、一般住宅用地は2/3となります(固定資産税より軽減幅は小さい)。

固定資産税評価額の考え方

固定資産税評価額は3年に1度の評価替え(基準年度)で見直され、市町村長が「固定資産評価基準」(総務大臣告示)に基づき決定します。評価水準の目安は以下の通り。

土地の評価額の目安

宅地の場合、公示価格の約70%が評価額の目安とされています。相続税評価額(路線価)は公示価格の約80%なので、固定資産税評価額は路線価より若干低くなる傾向。ただし住宅地・商業地・工業地などの用途、都市計画区分、道路付け、地形・面積などで補正されます。

建物の評価額の目安

家屋は「再建築価格方式」で評価されます。同じ建物を再度建てた場合の建築費(再建築費)から、経年減点補正率(築年数による減価)を掛けた額が評価額。木造住宅は法定耐用年数22年で最低20%まで減価、鉄骨造・RC造はより長い期間で減価します。

免税点

同一市町村内の同一所有者の合計課税標準額が、土地30万円・家屋20万円・償却資産150万円未満の場合、固定資産税は課されません(地方税法第351条・第352条)。

負担調整措置

土地の評価額が上昇して急激な税負担増加を防ぐため、「負担調整措置」という激変緩和ルールが導入されています(地方税法附則第18条)。前年度の課税標準額と本則課税標準額(評価額×特例率)の比率(負担水準)を求め、水準に応じて段階的に本則へ近づけます。

住宅用地の場合、負担水準が100%以上なら本則課税標準額まで引き下げ、20%未満なら前年度課税標準額+本則の5%上乗せ、というように段階調整。3年ごとの評価替え(2024年度が直近基準年度)で急上昇があっても、実際の税額は緩やかに変わります。

ケース別の税額シミュレーション

実際の住宅・不動産物件を想定した固定資産税のイメージです。市町村・築年数・立地により変動しますが、水準感を掴む参考にしてください。

【ケース1】都心の新築マンション(70㎡・5000万円)

• 土地評価額 1800万円(専有部分の敷地権)、建物評価額 1200万円
• 住宅用地小規模特例(1/6)適用：土地課税標準 300万円
• 新築軽減(3階以上RC造・5年間1/2)適用：建物課税標準 600万円
• 固定資産税：(300+600)×1.4% = 12.6万円/年
• 都市計画税：(600+400)×0.3% = 3.0万円/年
• 合計 約15.6万円/年(5年間軽減後は約18万円/年に上昇)

【ケース2】地方の中古一戸建て(築20年・土地200㎡)

• 土地評価額 800万円、建物評価額 400万円(築年減価済)
• 住宅用地小規模特例(1/6)適用：土地課税標準 133万円
• 建物は新築軽減終了：建物課税標準 400万円
• 固定資産税：(133+400)×1.4% = 7.5万円/年
• 都市計画税：(267+400)×0.3% = 2.0万円/年
• 合計 約9.5万円/年

【ケース3】更地(200㎡、住宅解体後)

• 土地評価額 800万円(住宅用地特例なし)
• 土地課税標準 800万円(1/1)
• 固定資産税：800×1.4% = 11.2万円/年
• 都市計画税：800×0.3% = 2.4万円/年
• 合計 約13.6万円/年(住宅ありの場合の約3倍)

【ケース4】タワーマンション30階(70㎡・7000万円)

• 土地評価額 2000万円、建物評価額 1500万円
• 階層補正(30階、約+7.5%)適用
• 住宅用地特例1/6・新築軽減5年間1/2適用時
• 固定資産税：(333+806)×1.4% = 16.0万円/年
• 都市計画税 4.0万円/年
• 合計 約20万円/年

納付方法とペイジー・スマホ決済

2026年時点の固定資産税の主要な納付方法です。近年はキャッシュレス化が進んでおり、ポイント還元を狙う納付方法も増えています。

年20万円の固定資産税を1%還元カードで支払えば年2000円分のポイント。ただし決済手数料が0.7〜1%かかる自治体もあり、実質メリットは還元率次第。振替割引を導入している自治体もあります。

共有名義・二世帯住宅の税務

近年増加する二世帯住宅・共有名義の物件では、固定資産税の課税と申告に特有の論点があります。

共有名義の場合

物件が複数人の共有名義の場合、固定資産税は共有者全員が連帯納税義務を負います(地方税法第10条の2)。市町村は「代表者」に納税通知書を送付するのが通例で、代表者が全額支払い、他共有者から持分に応じて回収する実務が一般的。

区分登記の二世帯住宅

親子で完全分離型の二世帯住宅を建て、それぞれ区分登記した場合、各世帯が独立した「1戸」として住宅用地特例の適用を受けられます。200㎡×2世帯=400㎡までが小規模住宅用地(1/6)扱いになる場合があり、税額を大幅圧縮できるケースあり。ただし建築時の設計・登記の要件が厳格です。

相続時の名義変更

相続で不動産を取得した場合、市町村への死亡届・相続人届出とは別に、登記名義変更を進める必要があります。相続登記は2024年4月から義務化(3年以内)されており、放置すると10万円以下の過料。共有相続で長期未分割のまま放置される「所有者不明土地」問題への対応です。

こんな場面で使う

主要自治体の税率と特徴

市町村ごとに固定資産税・都市計画税の税率、減免制度、実務運用が異なります。主要都市の傾向をまとめました。

2004年度税制改正で固定資産税の制限税率は廃止され、市町村は条例で1.4%超の税率設定が可能です。ただし実務上は住民負担の観点から1.4%を採用する自治体が大半。

特定空き家・管理不全空き家と税額増加

2015年施行の「空家等対策の推進に関する特別措置法」により、放置されて倒壊の危険や衛生上の問題を生じている空き家は、市町村が「特定空き家」に指定できます。指定を受けて勧告が出されると住宅用地特例が外れ、土地の固定資産税が最大6倍に跳ね上がります。

2023年改正で新設された「管理不全空き家」

2023年12月施行の改正法で、特定空き家に至る一歩手前の状態を「管理不全空き家」として指定できる区分が新設されました。「そのまま放置すれば特定空き家になる」と判断され勧告を受けた時点で、同じく住宅用地特例が解除されます。従来より早い段階で税負担が増えるため、空き家の管理はこれまで以上に重要になっています。

指定される具体的な状態

指定から税額増加までの流れ

1. 市町村が現地調査を行い、所有者を特定
2. 特定空き家等の候補として所有者へ通知
3. 助言・指導 → 勧告 → 命令 → 行政代執行の段階的措置
4. 「勧告」が出された時点で住宅用地特例が除外
5. 翌年度の固定資産税から最大6倍の課税に

総務省統計局「住宅・土地統計調査」によれば全国の空き家は約900万戸で、およそ7戸に1戸が空き家という状況です。相続で空き家を取得した場合は、放置せず賃貸・売却・解体・活用のいずれかを早期に検討することが節税上も重要です。

評価額の審査申出と減額

評価額に納得できない場合の手続き

固定資産税評価額が適切でないと考えられる場合は、次の手順で減額を求められます。

1. 縦覧期間の確認（4〜5月）：市区町村役場で固定資産課税台帳を縦覧し、近隣の土地・家屋の評価額と比較します。
2. 審査申出（3か月以内）：納税通知書の交付を受けた日の翌日から3か月以内に、固定資産評価審査委員会へ書面で審査を申し出ます。
3. 専門家への相談：不動産鑑定士・税理士に評価の妥当性を確認してもらうと、立証資料を整えやすくなります。

減額が認められやすいケース

• 近隣の同条件の土地と比べて明らかに高い評価額になっている
• 私道・崖地・不整形地など利用に制限のある土地の補正が反映されていない
• 建物の老朽化・雨漏り・シロアリ被害などの損耗が評価に反映されていない
• 用途地域の変更により土地の利用価値が下がった
• 災害・地盤沈下等の影響を受けている

減額が認められた場合の実績は評価額の20〜30%程度が中心で、年間税額では数万円の差になることもあります。ただし立証責任は申出人側にあるため、写真・図面・鑑定書などの資料準備が要点です。なお、単純な課税ミス（住宅用地特例の適用漏れなど）は審査申出ではなく、市区町村の資産税課への申し出で還付されるのが通常です。

納税通知書・課税明細書の確認チェックリスト

4〜6月に届く納税通知書と課税明細書には次の項目が記載されています。過大課税を防ぐため、届いたら必ず確認してください。

• 1. 課税明細書の評価額 — 土地・家屋それぞれの評価額と課税標準額を確認します。両者が同額なら特例が効いていない可能性があります。
• 2. 住宅用地特例の区分 — 「小規模住宅用地（1/6）」「一般住宅用地（1/3）」「非住宅用地」のどれが適用されているか。誤って非住宅扱いになっていないか要確認です。
• 3. 新築住宅減額の記載 — 新築後3年以内（3階建以上の耐火・準耐火建築物は5年以内）は減額欄に記載があるか確認します。
• 4. 負担調整措置の適用 — 前年度の課税標準額との比較で調整が入っているか。地価上昇局面では急激な増税が緩和されているはずです。
• 5. 税額の内訳 — 固定資産税額と都市計画税額が分けて記載されています。合計が納付額と一致するか確認します。
• 6. 縦覧制度の活用 — 4〜5月の縦覧期間中は近隣の類似物件の評価額と比較できます。過大課税に気づく最も確実な機会です。

よくある間違い・注意点

• 「固定資産税=評価額×1.4%」で単純計算 — 土地には住宅用地特例(1/6・1/3)、建物には新築軽減があるため、単純な×1.4%では過大評価になります。特例適用の有無を必ず確認してください。
• 1月2日以降の売買でも同年度の税負担ゼロと勘違い — 固定資産税は1月1日時点の所有者に1年分を課税。年内に売却しても納税義務は元の所有者に残ります。売買実務では日割り按分が慣行ですが、法的には売主が納税義務者。
• 更地にすると特例が消える — 家屋を取り壊すと住宅用地特例が失われ、翌年から固定資産税が実質3〜4倍に。売却前の解体タイミングは1月1日をまたぐ判断に注意。
• 特定空家指定でも特例除外 — 空家等対策特別措置法により、危険な空き家として「特定空家」に指定されると、家屋を取り壊さなくても住宅用地特例が除外され課税額が跳ね上がります。
• 都市計画税をゼロで計算 — 市街化区域内では固定資産税+都市計画税で1.7%が基本。「1.4%」だけで試算すると年数万円単位で過小評価になります。
• 免税点を忘れる — 山林・原野・小さな別荘地では、評価額が土地30万円・家屋20万円未満なら課税されません。しかし合算判定なので、同一市町村内に複数所有すると免税点を超える可能性があります。
• 新築軽減の申告忘れ — 長期優良住宅の減額(5〜7年)は申告制。翌年1月末までの申告を忘れると、通常の3年間軽減しか適用されないケースがあります。

関連する法令・通達

• 地方税法 第341条〜442条 ― 固定資産税に関する基本条文(納税義務者、課税標準、税率、住宅用地特例、免税点等)。
• 地方税法 第702条〜702条の8 ― 都市計画税に関する条文。市街化区域内の課税、税率上限0.3%、住宅用地特例など。
• 地方税法附則 第15条の6 ― 新築住宅に係る固定資産税の減額(3年・5年・7年、1/2減額)。
• 地方税法附則 第17条・18条 ― 負担調整措置。土地の課税標準額の激変緩和。
• 固定資産評価基準(総務大臣告示) ― 土地・家屋・償却資産の評価方法の詳細ルール。3年ごとの基準年度で改定。
• 空家等対策の推進に関する特別措置法 ― 特定空家等の指定手続。指定されると住宅用地特例が除外される。
• 租税特別措置法 ― 認定長期優良住宅・低炭素住宅などの追加軽減措置。
• 市町村条例 ― 各市町村の固定資産税・都市計画税の税率、独自軽減・減免措置。標準税率と異なる場合あり。

参考文献・公的資料

より正確な税額や適用要件を確認したい場合は、以下の公的機関の資料および所在市町村の窓口でご確認ください。

• 総務省 固定資産税制度の概要 ― 固定資産税の法制度・税率・特例・評価替えの公式解説。
• 総務省 都市計画税の概要 ― 都市計画税の課税要件・税率・使途の公式説明。
• 東京都主税局 固定資産税・都市計画税 ― 東京23区の課税ルール、住宅用地特例、新築軽減の詳細。
• 国土交通省 地価公示 ― 全国の公示価格。固定資産税評価額の水準(公示価格の約70%)を確認する参考資料。
• 国土交通省 認定長期優良住宅制度 ― 長期優良住宅の認定要件と、固定資産税減額(5〜7年)の適用条件。
• 国土交通省 空家等対策の推進に関する特別措置法 ― 特定空家等の指定手続と、固定資産税住宅用地特例の除外について。
• 全国地方税務協議会 ― 地方税(固定資産税含む)の実務資料。
• 国税庁 不動産の売買と税金 ― 不動産取得税・登録免許税など関連税制の総合解説。
• 財務省 固定資産税等の資産課税 ― 資産課税全般の政策解説。
• 不動産流通推進センター ― 不動産実務の総合情報。売買時の固定資産税按分実務。

よくある質問（FAQ）

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