計算ツールズ
不動産税金家計

固定資産税・都市計画税 完全計算シミュレーター｜住宅用地特例（1/6・1/3）・新築特例・認定長期優良・10年推移対応

土地・家屋の固定資産税評価額から、固定資産税（税率1.4%）と都市計画税（税率0.3%）を精密計算。住宅用地特例（小規模200㎡まで1/6、一般部分1/3）、新築住宅の税額半減特例（一般3年間・長期優良5〜7年）、認定長期優良住宅、負担調整措置まで反映。年額・月割・10年間の税額推移を即座に可視化し、新築特例終了時のジャンプまで見通せる完全無料ツール。

最終更新：2026年8月14日／監修：計算ツールズ編集部

固定資産税・都市計画税 完全計算

公示地価の70%が目安。市区町村の課税明細書に記載。
200㎡までが小規模住宅用地（1/6軽減）、超過部分が一般住宅用地（1/3軽減）。
再建築価格×経年減点補正率で算定。新築時は請負価格の50〜60%が目安。
居住用のみ住宅用地特例が適用。更地・駐車場は特例なしで満額課税。
床面積50〜280㎡の新築が対象。長期優良住宅は5〜7年間半減。3階建以上耐火マンションは5年間。
経年減価は木造30年で約20%、RC造50年で約20%まで下がる。0=新築。

税額計算の内訳フロー

10年間の税額推移

年固定資産税都市計画税合計備考

結果の見方

固定資産税・都市計画税は、住宅取得後の生涯コストにおいてローン返済に次ぐ大きな固定費です。持ち家50年で累計500万〜1,500万円の支出になり、新築特例の終了ジャンプや3年ごとの評価替えを把握しておくことが家計防衛の要諦です。

  • 年額（固定＋都計）：土地と家屋を合算した年税額。市区町村から4月中旬に納税通知書が届き、年4回分割納付が原則。
  • 固定資産税：課税標準×1.4%（標準税率）。市町村の条例で±0.1%程度の調整あり（超過課税自治体も存在）。
  • 都市計画税：市街化区域内の物件のみ課税。税率0.3%が上限（多くの自治体で0.25〜0.3%）。区域外なら非課税。
  • 土地課税標準（特例後）：住宅用地特例により、200㎡までは評価額の1/6、超過部分は1/3まで圧縮。マンション敷地は戸別按分。
  • 新築特例による軽減：床面積50〜280㎡の新築住宅は、家屋部分の固定資産税を3年間（長期優良5年、3階建以上耐火は5年、その長期優良は7年）1/2軽減。

計算の仕組みと数式

基本の税額

固定資産税 = 課税標準 × 1.4%（標準税率）
都市計画税 = 課税標準 × 0.3%（上限税率）

住宅用地特例（土地）

小規模住宅用地（200㎡以下部分）：課税標準 = 評価額 × 1/6（都計税は1/3）
一般住宅用地（200㎡超部分）：課税標準 = 評価額 × 1/3（都計税は2/3）

土地1,500万円・150㎡（全て小規模住宅用地）の場合、課税標準は1,500万×1/6=250万円、固定資産税は250万×1.4%=3.5万円と、特例なし（21万円）から実質1/6に。

新築住宅の税額半減特例

床面積50㎡〜280㎡の新築住宅：家屋部分の固定資産税を1/2軽減
一般住宅：3年間（3階建以上の耐火建築物は5年間）
認定長期優良住宅：5年間（3階建以上の耐火建築物は7年間）
※軽減は120㎡までの部分に対して

家屋の経年減価

家屋評価額 = 再建築価格 × 経年減点補正率
経年減点補正率（一部）: 木造5年=0.75、10年=0.55、20年=0.30、30年=0.20（最低20%）
RC造30年=0.70、50年=0.30

評価替えは3年に1回（次回は2027年度）。基準年度に見直され、間の2年間は据置きが原則です。

負担調整措置

評価替えで急激に税額が上昇しないよう、前年の税額に対する上昇率を制限する仕組み。住宅用地は原則5%ずつ上昇と緩やか。地価急騰時にも急に増税されないセーフティネットです。

特例あり／なしの比較

物件特例なし年額特例適用年額軽減額
戸建て（土地1,500万・150㎡＋家屋800万）32.2万円14.7万円▲17.5万円
戸建て新築1年目（同上・新築半減）32.2万円10.7万円▲21.5万円
マンション（土地500万・家屋2,000万）42.5万円29.4万円▲13.1万円
認定長期優良戸建て新築1年目32.2万円10.7万円▲21.5万円
更地・非住宅32.2万円32.2万円0円

住宅用地特例と新築特例の合わせ技で、新築戸建ての初年度は特例なしと比べて約2/3程度まで税負担が軽減されます。ただし4年目（長期優良は6年目）に新築特例が終了すると税額が急上昇するため、家計の資金繰りに要注意です。

ケーススタディ：物件タイプ別の税額

① 標準戸建て：土地1,500万円・150㎡＋家屋800万円（新築3年目）

小規模住宅用地・新築特例3年間半減の想定。— が年額。4年目に新築特例が終了して家屋税額が倍増するため、資金繰りに注意。

② マンション：土地按分500万円・家屋2,000万円（築5年）

マンションは土地按分が小さく家屋比率が高いため、税額の大半が家屋部分。—。修繕積立金と合わせて月々の維持費に組み込みが必要。

③ 認定長期優良住宅：土地2,000万円・家屋1,200万円（新築1年目）

認定長期優良で新築特例が5年間に延長。—。6年目からの税額ジャンプは通常より1年遅れ。

④ 賃貸投資アパート：土地3,000万円・家屋4,000万円（築10年）

アパート賃貸は「住宅用地」として特例適用可（オーナー住まなくてもOK）。—。家賃収入と比較したイールドの分子計算で必ず控除する固定費。

⑤ 事業用店舗：土地2,500万円・家屋3,000万円

店舗・事務所は住宅用地特例なし・新築特例なし。—。事業用物件は税負担が住宅の3〜6倍と重く、賃料収益設計に致命的影響。

節税と実務のポイント

更地・駐車場化のリスク

相続空き家を解体して更地にすると、住宅用地特例が外れ固定資産税が最大6倍に跳ね上がります。空き家管理費と税負担を天秤にかけ、賃貸化・シェアハウス転用・売却まで含めて検討しましょう。

認定長期優良住宅のメリット

新築特例が5年（3階建以上耐火7年）に延長されるほか、不動産取得税の控除額が1,300万円に拡大、住宅ローン控除の借入限度額も優遇。認定取得のコスト（設計費20〜30万円）を上回るメリットが期待できます。

納付方法と支払回数

年4回分割納付（4/6/9/12月末が多い）が原則ですが、初回に全額一括納付も可能（割引はなし）。クレジットカード納付やスマホ決済（LINE Pay・PayPay等）でポイント還元を狙う手法が近年一般化。100万円の税額でも1%還元なら1万円相当のポイントバック。

評価替えの3年サイクル

基準年度（2024・2027・2030…）に評価額が見直され、地価上昇局面では税額が段階的に増加。負担調整措置で急上昇は緩和されますが、都心マンションでは3年ごとに5〜10%ずつ税額が上がる例も。

⚠ 当ツールは標準税率での概算です。実際の税率・特例適用・負担調整は市区町村ごとに異なります。正確な税額は市役所税務課の課税明細書または資産税課への照会で確認してください。

よくある質問（FAQ）

固定資産税と都市計画税の違いは何ですか？

固定資産税は全ての固定資産（土地・家屋・償却資産）にかかる市町村税で、税率1.4%が標準。都市計画税は市街化区域内の土地・家屋のみにかかる目的税で、税率0.3%が上限。市街化調整区域や区域外の物件は都市計画税が非課税で、地方の郊外物件では税額が3割ほど軽くなります。

住宅用地特例で本当に1/6になるのですか？

はい。ただし対象は「居住用建物が建っている土地の200㎡までの部分」。200㎡を超えた部分は1/3軽減、200㎡以下でも建物が建っていない更地は特例適用外です。マンションは戸別に按分した敷地面積で判定するため、通常は1戸あたり50〜100㎡程度で200㎡以内に収まり、全て1/6軽減となります。

新築特例はいつまで続きますか？

一般の新築住宅は新築後3年間（3階建以上の耐火・準耐火建築物は5年間）、認定長期優良住宅は5年間（同耐火は7年間）家屋の固定資産税が1/2軽減。特例終了後は税額が約2倍になるため、通知書の「摘要欄」で終了時期を必ず確認し、家計に反映してください。

タワーマンションの固定資産税は本当に高いのですか？

2017年改正で20階以上のタワーマンションは上層階ほど税額が高くなる補正が導入されました。最上階（例：50階）は最下階（1階）と比べ約10%高い税額に。ただし総額は変わらないため、区分所有者全体の合計税額は改正前と同じ。上層階購入者だけが増税、下層階購入者は減税、というゼロサム調整です。

空き家を放置すると固定資産税は上がりますか？

特定空家等（倒壊・衛生上有害等）に指定されると住宅用地特例が解除され、固定資産税は最大6倍・都市計画税は3倍に。国交省「空家等対策特別措置法」に基づく市区町村の勧告後、改善しないと課税上の住宅用地としての扱いを失います。放置は絶対に避け、賃貸化・売却・解体後の駐車場化などを検討しましょう。

マンションの管理費・修繕積立金は固定資産税とは別ですか？

別物です。管理費・修繕積立金は管理組合への支払い（マンションの共用部管理・修繕費）、固定資産税は市町村への納税。マンションでは月額3〜5万円の管理費等に加え、年10〜20万円の固定資産税がかかり、両方を維持コストとして家計に組み込む必要があります。

3年ごとの評価替えで税額はどう変わりますか？

基準年度（次回2027年度）に評価額が見直され、地価が上がっていれば税額も上がります。ただし負担調整措置により、住宅用地は前年比5%以内の上昇に抑制。急激な地価上昇でも税額は緩やかに上がる仕組みです。都心マンションでは3年ごとに5〜10%上昇する例もあり、長期の家計計画に織り込む必要があります。

認定長期優良住宅にすると本当にお得ですか？

新築特例が5年（3階建以上7年）に延長され、家屋税額の軽減総額が通常より約2倍。不動産取得税の控除も1,200万→1,300万円、住宅ローン控除の借入限度額も優遇されます。認定取得のコスト（設計費・申請費20〜40万円）を上回るメリットが多くのケースで期待できますが、設計自由度に制約が出るデメリットもあり、総合的な検討が必要です。

クレジットカード納付でポイントは貯まりますか？

多くの自治体で「地方税お支払サイト」や「Yahoo! 公金支払い」経由でクレジット納付可能。決済手数料（100万円で約7,000円）が発生しますが、還元率1.5%以上のカードを使えば手数料を上回るポイント還元。100万円の固定資産税で1.5%還元なら1.5万円相当のポイント獲得、手数料7,000円を差し引いても実質8,000円お得です。

複数の物件を持つ場合、税額は物件ごとですか？

はい、物件（不動産）ごとに評価額と税額が算定されます。ただし住宅用地特例の200㎡判定は1つの住宅あたりで、母屋と離れ、賃貸併用住宅の各戸別に200㎡までが小規模住宅用地。土地の合計が広大でも、住宅の数に応じて特例枠が拡大するため、賃貸併用住宅は節税効果が高い設計になります。

出典・参考資料

※本記事の計算結果はあくまで標準税率での概算です。実際の税率・特例適用・負担調整は市区町村ごとに条例で異なります。正確な税額算定には各自治体の課税明細書または資産税課への照会を推奨します。