不動産譲渡所得税 計算ツール｜短期・長期・3000万円特別控除・10年超軽減

譲渡所得税の計算式

基本式

譲渡益 = 売却価格 − 取得費 − 譲渡費用

課税譲渡所得 = 譲渡益 − 特別控除(3,000万円等)

譲渡所得税 = 課税譲渡所得 × 税率

不動産譲渡所得は他の所得と分離して課税される「分離課税」です。給与所得や事業所得と合算しないため、給与が高くても不動産譲渡には固有の税率が適用されます。

所有期間の判定

所有期間は売却した年の1月1日時点で判定します。例えば2021年6月に取得して2026年8月に売却した場合、2026年1月1日時点で4年7か月しか経過していないため「短期」扱いになります。「5年経ったから」と勘違いして売ると税額が倍近く変わるため要注意。

税率一覧（短期・長期・軽減）

税率は所有期間・マイホーム該当・特例適用によって大きく変わります。所得税・復興特別所得税(2.1%上乗せ)・住民税の合算値です。

10年超軽減税率は、課税長期譲渡所得のうち6,000万円までを14.21%、6,000万円超部分を20.315%で計算する二段階税率である点に注意してください。

復興特別所得税

2013〜2037年の間、所得税額の2.1%が復興特別所得税として上乗せされます。長期譲渡所得税15%×1.021=15.315%、短期30%×1.021=30.63%が実質税率です。

取得費・譲渡費用の範囲

取得費に含まれるもの

• 購入価格(土地・建物)
• 購入時の仲介手数料
• 登録免許税・司法書士報酬(取得時)
• 不動産取得税
• 売買契約書の印紙税
• 建物解体費用(取得後に取り壊した場合)
• 設備工事費・改良費(資本的支出)
• 取得のための借入金利子(使用開始日まで)

建物の減価償却

建物取得費は減価償却後の残存価額で計算します。マイホーム(非事業用)は法定耐用年数の1.5倍で償却率を出し、経過年数分を差し引きます。

取得費不明時の概算5%

相続で古い家を取得したり、購入時の契約書を紛失した場合は売却価格の5%を取得費とみなす(概算取得費)ことができます。ただし、実額の方が有利なら領収書・登記簿・住宅ローン返済表等の証拠を集めて実額計算するのがベター。

譲渡費用に含まれるもの

• 売却時の仲介手数料(3%+6万円+消費税が上限)
• 売買契約書の印紙税
• 建物解体費(更地売却の場合)
• 測量費・境界確定費用
• 立退料(賃借人退去のため支払った場合)
• 売却のための広告費

固定資産税・都市計画税・修繕費(維持管理のもの)・引越し費用は譲渡費用に含まれません。

マイホーム3,000万円控除

マイホーム(居住用財産)を売却した場合、譲渡益から最大3,000万円を控除できる特例(措法35条)。所有期間を問わず適用可能で、譲渡益が3,000万円以下ならほぼゼロ課税になります。

適用要件

• 自ら居住していた家屋の売却(過去に居住・現に居住どちらも可)
• 居住しなくなった日から3年経過する年の12月31日までの売却
• 売主と買主が親子・夫婦・生計を一にする親族・同族会社等でないこと
• 売却前2年以内に他のマイホーム特例を受けていないこと
• 災害で消失した家屋の場合、居住停止から3年以内かつ災害の日から7年以内

10年超軽減税率との併用

3,000万円控除と10年超軽減税率は同時適用可能です。例えば長期譲渡所得5,000万円のマイホーム(10年超所有)を売却:

• 譲渡益 5,000万円 − 特別控除 3,000万円 = 課税所得 2,000万円
• 2,000万円 × 14.21% = 譲渡所得税 284万円
• もし3,000万円控除を使わないと 5,000万円 × 14.21% = 710万円 → 426万円の節税

買換特例と空き家特例

マイホーム買換特例(措法36条の2)

マイホームを売って新しいマイホームに買い換えた場合、譲渡益への課税を将来に繰り延べる特例。売却額 ≤ 新居購入額なら課税されず、超過分のみ課税されます。ただし将来売却時に課税されるため「非課税」ではなく「先送り」です。

• 売却年の1月1日で所有期間10年超
• 売却額1億円以下
• 売却の前年〜翌年の3年間に新居を取得
• 新居は床面積50㎡以上、土地500㎡以下
• 3,000万円控除・10年超軽減とは選択適用(併用不可)

空き家3,000万円控除(措法35条3項)

被相続人が住んでいた古い家(実質空き家)を相続後に売却する場合、譲渡益から3,000万円控除できる特例。少子高齢化で全国的に空き家問題が深刻化しており、2019年4月〜2027年12月31日まで延長されています。

• 被相続人が単身で居住していた家屋
• 1981年5月31日以前に建築(旧耐震基準)
• 相続開始から3年経過する年の12月31日までに売却
• 売却額1億円以下
• 耐震リフォームまたは取り壊し後の更地譲渡

こんな人におすすめ

確定申告と住民税

確定申告(分離課税)

不動産を売却した年の翌年2月16日〜3月15日に確定申告が必要です。譲渡所得が赤字(損失)でも、以下の場合は申告推奨:

• 3,000万円控除を使う場合 — 適用に申告が必須
• 10年超軽減税率を使う場合 — 申告に登記事項証明書等を添付
• 買換特例を使う場合 — 申告に売買契約書等を添付
• マイホーム譲渡損失で他の所得と損益通算する場合 — 申告で還付

必要書類

住民税の精算

住民税は確定申告の翌年6月から徴収開始。給与所得者は特別徴収(給与天引き)で6月〜翌年5月に12分割、または普通徴収(納付書)で6月・8月・10月・翌年1月の4回分割で納付します。譲渡所得税と住民税を合わせた資金準備が必要です。

よくある間違い・注意点

• 所有期間5年を「取得日から5年」と勘違い — 判定は「売却した年の1月1日時点」。実際に5年経過していても、1月1日時点で4年11か月なら短期扱いで税率が倍近く変わります。
• 取得費を「購入価格」だけで計算 — 仲介手数料・登録免許税・不動産取得税・司法書士報酬も取得費に含められます。数十万〜100万円単位で節税可能。
• 建物の減価償却を忘れる — マイホーム(非事業用)は法定耐用年数の1.5倍で計算しますが、償却後の残存簿価を使うのを忘れると譲渡益を過小計算してしまい、後で追徴課税されます。
• 3,000万円控除と買換特例の併用不可 — 選択適用のため、両方を使うことはできません。譲渡益・新居取得額・将来の売却予定から有利判定を行う必要があります。
• 親族・同族会社への売却 — 生計を一にする親族・同族会社への売却は3,000万円控除が使えません。相場より安く売っても税務署が時価で計算し直します。
• 相続後3年10か月ルールの見落とし — 相続税額の取得費加算特例は相続開始から3年10か月以内の売却が条件。この期限を過ぎると節税効果が消えます。
• 住民税の資金確保漏れ — 譲渡所得税(所得税・復興税)は翌年3月に納付、住民税はさらに翌年度6月〜。両方合わせた税額を1〜2年分プールする必要があります。
• ふるさと納税の上限に影響 — 譲渡所得は分離課税ですが、住民税所得割の課税対象になり、ふるさと納税の上限額計算に影響します。売却年は寄附上限を控えめに。

関連する法令・規則

• 所得税法(第33条 譲渡所得) ― 譲渡所得の定義・計算方法の基本規定。
• 租税特別措置法(措法31条・32条・35条・36条の2) ― 短期/長期税率・3,000万円控除・買換特例の根拠法令。
• 租税特別措置法施行令・施行規則 ― 特例適用の詳細要件と手続。
• 地方税法(第32条・第35条) ― 住民税の分離課税規定(5%・9%等)。
• 復興特別所得税法 ― 2013〜2037年の所得税額2.1%上乗せの根拠。
• 相続税法(第19条の2 相続税額の取得費加算) ― 相続後3年10か月以内の売却で相続税額を取得費に加算できる特例。
• 宅地建物取引業法 ― 仲介手数料の上限(売買代金3%+6万円+消費税)の根拠。

参考文献・公的資料

個別事案では国税庁のタックスアンサー、国税局電話相談、税理士への相談を推奨します。

• 国税庁 譲渡所得(土地・建物等)タックスアンサー ― 譲渡所得税の基本ルール・特例一覧・計算方法。
• 国税庁 マイホームを売ったときの特例 ― 3,000万円控除の適用要件・必要書類。
• 国税庁 マイホームを売ったときの軽減税率の特例 ― 10年超軽減税率(14.21%/20.315%)の詳細。
• 国税庁 買換えの特例 ― マイホーム買換特例の要件・課税繰延計算。
• 国税庁 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例 ― 空き家3,000万円控除の詳細。
• 国税庁 相続財産を譲渡した場合の取得費加算 ― 相続税額の取得費加算特例。
• 国土交通省 不動産取引価格情報 ― 実勢価格の目安データ。売買前後の相場確認に。
• 国税庁 確定申告特集 ― 譲渡所得の申告書作成・e-Tax利用ガイド。
• 総務省 個人住民税 ― 住民税の課税ルール・分離課税税率。
• 日本税理士会連合会 ― 税理士検索・無料相談窓口。

よくある質問（FAQ）

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