段階金利型住宅ローン 計算ツール｜当初優遇→変動後の月返済額シミュレーター

計算式と当初期間終了後の再計算

元利均等返済の月額(当初期間)

当初月額 = 借入額 × 月利1 × (1+月利1)^n ÷ ((1+月利1)^n − 1)

n = 総返済月数(例:35年=420か月)、月利1 = 当初金利÷12÷100。当初期間中は、この当初月額を毎月返済します。

当初期間終了後の月額

変動後月額 = 残債務 × 月利2 × (1+月利2)^残月数 ÷ ((1+月利2)^残月数 − 1)

当初期間終了時点の残債務と、残りの返済月数・新金利で月額を再計算します。例:3000万円・35年・当初0.5%(10年)→2.0%の場合、10年目終了時の残債は約2,240万円、そこから25年・2.0%で月返済は約9.5万円(当初7.8万円から+1.7万円)になります。

当初期間中の元金減少

当初10年で元金の約26%(3000万円→2,240万円)が返済されます。当初金利が低いほど、この期間の元金減少ペースは緩やか(利息の割合が少ないため月返済に占める元金比率は高い)。

期間別の元金減少比較

10年経過時点で25%程度、20年経過で50%弱の元金が返済される計算。当初期間の低金利時期にも元金は着実に減っているため、期間終了後に金利が上がっても月返済への影響は緩和されます。

段階金利型ローンの主要タイプ

「段階金利」と呼ばれる住宅ローンには、大きく分けて以下のタイプがあります。それぞれ金利の決まり方が異なります。

本ツールで扱う「段階金利型」は主に当初期間固定型(当初10年固定など)とフラット35Sのように、当初優遇期間後に金利が変わるタイプの月返済推移をシミュレートするものです。

フラット35Sの金利引下げ

フラット35S(住宅金融支援機構)は、省エネ・耐震・バリアフリー等の性能を満たす住宅に対して、当初期間の金利を基準金利より0.25〜0.5%引下げる制度です。

2026年時点のフラット35基準金利(9割以下)は約1.85%。フラット35S(ZEH)適用なら、当初10年間は1.60%、11年目以降は1.85%に戻ります。3000万円・35年借入なら、当初10年間の月返済は約9.2万円、11年目以降は約9.7万円で、通期フラット35と比べて総返済額で約80万円有利になります。

大手銀行の当初期間選択型

民間銀行の住宅ローンでは、当初期間(3年・5年・10年・15年・20年)に金利を固定し、その後に変動または再固定を選ぶ「当初期間固定型」があります。優遇幅は当初期間と期間終了後で異なります。

当初期間終了後の落とし穴

多くの銀行では、当初期間終了後の優遇幅が縮小します。例えば当初10年固定で0.9%だった金利が、11年目以降は「店頭金利-0.9%」の変動金利になる場合、店頭金利が2.5%なら1.6%まで上がります。当初期間中の金利差(3年固定0.5% vs 10年固定0.9%等)と、期間終了後の優遇幅差の両方を確認してください。

期間終了後の再選択メニュー

期間終了時に金融機関から選択案内が来ますが、事前準備がないと変動移行を選びがち。当初期間中に金利動向を見て、期間終了1年前から次の戦略を検討するのが理想的です。

他の金利タイプとの総返済額比較

3000万円・35年借入で、当初10年固定と他タイプを比較します(11年目以降は変動2.0%想定)。

「変動金利が2%上昇するリスクを取れるか」で判断ラインが引けます。当初10年固定と当初5年固定は総返済額でほぼ同じ(約3,730万円)ですが、5年固定は6年目以降のリスクが早い分、心理的不安は大きくなります。

当初期間後の金利上昇シナリオ

3000万円・35年・当初10年固定0.5%からスタートし、11年目以降の金利ごとの月返済推移。

当初10年固定は「11年目以降の金利がどう決まるか」がキーポイント。多くの銀行では店頭金利-優遇幅で決まるため、店頭金利が2.5%まで上がれば実質2.0%前後になり、月返済が+1.7万円(年+20万円)の負担増になります。

実務ケーススタディ

ライフステージと段階金利型の相性を、以下のケースで検討します。

こんな人に向いている

よくある間違い・注意点

• 当初金利だけを見て判断 — 当初3年固定0.4%と当初10年固定0.8%を単純比較すると3年が有利に見えますが、11年目以降の優遇幅の違いで総返済額は逆転する場合があります。全期間の総返済額で比較してください。
• 期間終了後の優遇幅を確認しない — 「店頭金利-1.5%」の優遇幅は完済まで固定されるのが一般的ですが、契約書に「期間終了後は-1.0%に縮小」等の条項が入っていることも。要約款確認。
• 再固定と変動選択のタイミング — 期間終了時に「再固定」「変動」を選べる場合がありますが、金利上昇局面では再固定の金利も高くなっており、判断が難しくなります。事前にシナリオを想定してください。
• 5年ルール・125%ルールの適用範囲 — 当初期間中は固定金利のため5年ルールは適用外。期間終了後の変動金利にはルール適用の場合が多いですが、銀行により異なります。
• 繰上返済の実行タイミング — 当初期間中の繰上返済は、期間終了後の月返済額に反映されるまで影響を実感しにくい面があります。期間終了直後の再計算タイミングを狙うと効果を実感しやすい。
• フラット35Sの適格条件を過信 — 省エネ・耐震・バリアフリー等の性能証明が必要で、建設中の設計変更で条件を外すと引下げ資格を失います。契約前に住宅の性能証明書を必ず確認してください。

関連法令・住宅ローン制度

• 住宅金融支援機構法 ― フラット35・フラット35S・フラット50の運営根拠。証券化支援業務による全期間固定型ローン。
• フラット35S制度概要 ― 省エネ・耐震・バリアフリー・耐久可変性の要件、金利引下げ幅、適用期間の公式ルール。
• フラット35 地域連携型 ― 子育て支援・移住促進等で自治体と連携した金利引下げ。対象自治体は住宅金融支援機構サイトで公開。
• 銀行法・貸金業法 ― 民間住宅ローンの根拠法。当初期間固定型の金利表示・重要事項説明の規制。
• 租税特別措置法(住宅ローン控除) ― 借入残高0.7%×13年の控除。当初期間固定・段階金利型でも通常適用可能。
• 建築基準法・省エネ法 ― フラット35S適用要件の省エネ基準・耐震基準の判定根拠。
• 長期優良住宅法 ― フラット35S(金利Aプラン)の対象となる長期優良住宅の認定制度。
• 低炭素建築物認定法 ― フラット35S(金利Aプラン)の対象となる低炭素建築物の認定制度。

参考文献・公的資料

段階金利型住宅ローンの金利・制度・統計データは、以下の公的機関の一次資料で確認できます。

• 住宅金融支援機構 フラット35 ― フラット35・フラット35S・フラット50の公式サイト。金利・制度・シミュレーター。
• フラット35S 金利引下げプラン ― Aプラン・Bプラン・ZEH・地域連携型の詳細と適用要件。
• 日本銀行 短期プライムレート推移 ― 変動金利の連動指標となる短プラの公式時系列データ。
• 金融庁 住宅ローンに関する情報提供 ― 当初期間固定型・変動金利の注意点・比較解説。
• 国土交通省 住宅ローン減税制度 ― 段階金利型でも適用可能な住宅ローン控除の要件。
• 国土交通省 長期優良住宅認定制度 ― フラット35S(金利Aプラン)の対象要件。
• 国土交通省 住宅市場動向調査 ― 住宅取得世帯の年収・借入額・金利種別選択の統計。
• 財務省 国債金利情報 ― フラット35の連動指標となる10年国債利回りの公式推移。
• 全国銀行協会 ― 銀行の住宅ローンに関する統計・制度解説・相談窓口。
• 金融広報中央委員会 知るぽると ― 住宅ローン金利・返済計画の消費者向け解説。

よくある質問（FAQ）

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