住宅ローン借入可能額 計算ツール｜年収・返済負担率から借入上限と物件価格目安を即算出

計算式と返済負担率の考え方

借入可能額の計算式

月返済上限 = 年収 × 返済負担率 ÷ 12

借入可能額 = 月返済上限 × ((1+月利)^n − 1) ÷ (月利 × (1+月利)^n)

年収500万円・返済負担率30%なら、年間返済上限150万円、月返済12.5万円。金利1.5%・35年ローンなら借入可能額は約4,080万円になります。物件価格の目安はこれに諸費用込みで1.1〜1.2倍とし、約4,900万円が上限です。

返済負担率の意味

返済負担率は年収に対する年間返済額の割合。住宅ローンだけでなく、自動車ローン・カードローン・奨学金・スマホ端末分割等、既存の借入も合算するのが金融機関の審査基準です。

金融機関の判定基準

フラット35は年収400万円未満で30%以内、400万円以上で35%以内。民間銀行は年収400万円未満で30〜35%、400万円以上で35〜40%が上限の目安ですが、実際は35%以内が推奨ラインです。

他ローンの合算(既存借入の影響)

住宅ローン契約前にリボ払い・カードローン・スマホ端末分割を完済しておくと、借入可能額が数百万円上乗せされます。奨学金もJASSOへの一括繰上返済で解消可能。マイカーは残債買取で車と一緒に売却する選択肢もあります。

返済負担率の一般基準

住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査」(2025年10月)によると、返済負担率の実平均は18〜22%。金融機関の審査上限35〜40%まで借りると、教育費・車・旅行等を犠牲にする家計になる傾向があります。ライフプランに基づく安全ラインは25%以内が定番です。

審査金利と実行金利の違い

金融機関は借入可能額の審査時、実行金利よりも高い「審査金利」で計算するのが一般的です。金利上昇時のリスクを織込むためです。

意味するところ

「金利0.5%なら年収500万円で5,000万円借りられる」と思っても、審査金利4.0%で計算すると借入可能額は約2,800万円まで下がります。金融機関ごとに審査金利は異なるため、複数行で事前審査を受けるのが定番戦略です。

審査金利と実行金利の借入可能額比較(年収500万円・35年)

理論値と現実の借入可能額には1,500〜2,000万円の乖離が発生します。「変動金利0.5%だから」で物件検討を始めると、事前審査で予算を大幅に下方修正することになりがち。最初から審査金利ベースで予算を立ててください。

年収別 借入可能額早見表

返済負担率25%(推奨ライン)・35%(上限)、審査金利3.5%・35年ローン前提での目安。

年収別の目安として「年収の6〜7倍」が民間審査の上限、「年収の5倍」が家計の安全ラインです。夫婦共働きの世帯年収なら、その6〜7倍まで借入可能な場合もあります。

共働き・ペアローン・収入合算

自営業・転職直後・非正規の審査対策

実務ケーススタディ

年収・世帯構成・既存ローンで、借入可能額と安全額は大きく異なります。

安全な借入額の考え方

よくある間違い・注意点

• 審査金利を実行金利と誤認 — 「変動金利0.5%だから5000万円借りられる」は誤り。審査金利4%で計算されるため、実際の借入可能額は大きく下回ります。事前審査で必ず確認してください。
• 他ローンを忘れる — 自動車ローン・カードローン・スマホ端末分割・奨学金・リボ払いも返済負担率の分子に加算されます。マイカーローン300万円(月2万円)があると、年収500万円の借入可能額は約720万円減。
• 返済負担率上限まで借りる — 金融機関は最大35〜40%まで貸してくれますが、実生活では教育費・老後資金・娯楽費が犠牲になります。25%以内が安全ラインです。
• 諸費用を無視した借入額計算 — 物件価格の6〜10%(登記・仲介・不動産取得税・引越・家具家電)が別途必要。「4000万円借入で4000万円の物件」は買えません。
• 収入合算で借りて配偶者が育休 — 産休・育休で配偶者の収入がゼロになると、月返済負担が主債務者一人にかかり家計破綻の可能性。育休期間中の返済シミュレーションを事前に。
• 年収を額面で判断 — 手取りは額面の75〜80%程度。手取りベースで月返済/手取り月収を計算するとより実感が正確です。
• ボーナス払いに依存 — ボーナス払いはボーナス支給が減った時に対応困難。月々のみで返済可能な借入額を基準にしてください。

関連法令・審査基準

• フラット35 融資要件 ― 住宅金融支援機構の借入条件。年収基準は年収400万円未満で年収比30%以内、400万円以上で35%以内。
• 銀行法・貸金業法 ― 民間住宅ローンの根拠法。過剰貸付防止のための審査基準。
• 個人信用情報保護法 ― 信用情報機関(CIC・JICC・KSC)による与信情報の共有ルール。過去の延滞・債務整理は5〜10年間記録される。
• 抵当権設定登記 ― 不動産登記法。住宅ローン契約時に金融機関が担保として設定する権利。
• 金融商品取引法 ― 住宅ローンの重要事項説明・約款規制。虚偽記載は違法。
• 租税特別措置法(住宅ローン控除) ― 適用要件として住宅ローン期間10年以上・所得3000万円以下等の基準。
• 住宅取得等資金贈与の非課税措置 ― 頭金を親から援助する場合の非課税枠。省エネ等住宅で最大1000万円。
• 労働基準法 ― 産休・育休期間中の給与補償(健保・雇用保険)の根拠。育休給与を年収として計算する場合の判定基準。

参考文献・公的資料

住宅ローン審査・借入可能額の判断は、以下の公的機関の一次資料で確認できます。

• 住宅金融支援機構 フラット35 借入条件 ― 年収基準・返済負担率・勤続年数の公式要件。
• 金融庁 住宅ローンに関する情報提供 ― 借入額の目安・過剰借入防止・金利上昇リスクの解説。
• 国土交通省 住宅市場動向調査 ― 住宅取得世帯の年収・借入額・返済負担率の統計。
• 住宅金融支援機構 住宅ローン利用者の実態調査 ― 借入額・金利種別・返済負担率・年収比の全国データ。
• 総務省統計局 家計調査 ― 世帯貯蓄・住宅ローン返済・家計収支の全国平均。
• 国税庁 住宅借入金等特別控除 ― 住宅ローン控除の適用要件(所得3000万円以下、期間10年以上等)。
• 株式会社シー・アイ・シー(CIC) ― 信用情報の開示・確認。住宅ローン審査の前に自身の信用情報を確認可能。
• 日本信用情報機構(JICC) ― 消費者金融・信販系のクレジット情報。
• 全国銀行個人信用情報センター(KSC) ― 銀行系ローンの信用情報。
• 金融広報中央委員会 知るぽると ― 住宅ローン返済計画・借入額判断の消費者向け解説。

よくある質問（FAQ）

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