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不動産税金投資

マンション買換シミュレーター｜譲渡益税＋新規購入＋新ローン月次CFを1本で統合計算（3000万控除・買換特例・10年超軽減対応）

現マンションを売却して新居へ住み替えるとき、譲渡所得税・住民税・復興特別所得税、3,000万円特別控除／買換特例、10年超所有の軽減税率、そして新居購入諸費用・新ローンの毎月返済額までを1つのツールで統合計算します。売却手取りから新居頭金を差し引いた実質キャッシュポジション、住み替え後5年間の家計損益まで即座に可視化。買換の「本当の得」を数字で把握できます。

最終更新：2026年8月14日／監修：計算ツールズ編集部

マンション買換シミュレーター

売却情報（現マンション）

購入時の物件価格。取得費不明時は売却価格の5%（概算取得費）を用いる。
5年以下＝短期39.63%、5年超＝長期20.315%、10年超＋居住用＝軽減14.21%（6000万円以下部分）。
仲介手数料（3%+6万円+消費税）・印紙税・抵当権抹消費用など。
3000万円控除は居住用財産の譲渡益から一律3,000万円控除。買換特例は課税を将来へ繰延べ。

購入情報（新居）

売却手取りから充当する場合はここに含める。
金利（%）
期間（年）

税額計算の内訳フロー

住み替え後5年間の家計収支

年年間ローン返済固都税・管理費等年間住居費累計支出

結果の見方

買換の意思決定では、単に売却益と購入額を並べるだけでは判断を誤ります。譲渡益に対する税負担、控除選択の妥当性、新居のランニングコストまで合算した「実質キャッシュポジション」で見るべきです。

  • 譲渡所得：売却価格−（取得費＋譲渡費用）で算出。所有5年超なら長期、5年以下は短期。長期のほうが税率が半分程度に下がります。
  • 適用税率：短期39.63%（所得税30.63%＋住民税9%）、長期20.315%（15.315%＋5%）、10年超軽減14.21%（10.21%＋4%、6,000万円以下部分）が原則。
  • 売却手取り：売却価格−売却諸費用−ローン残高完済−譲渡益税。ここが新居頭金の原資になります。
  • 住み替え後手元残：売却手取り＋自己資金−新居頭金−新居購入諸費用。マイナスなら追加借入または預貯金の取崩しが必要。
  • 新ローン月次返済：新居購入価格−頭金＝借入額に対する元利均等返済額。旧月々返済と比較し、家計負担の増減を掴んでください。

計算の仕組みと数式

譲渡所得

譲渡所得 = 譲渡価格 −（取得費 + 譲渡費用）
取得費 = 購入価格 − 減価償却相当額（マンションは建物部分のみ）
※取得費不明時は「譲渡価格 × 5%」を概算取得費とできる（措置法31条の4）

税率（2026年版）

  • 短期譲渡（所有5年以下）：39.63%（所得税30%＋復興0.63%＋住民税9%）
  • 長期譲渡（所有5年超）：20.315%（15%＋0.315%＋5%）
  • 10年超所有・居住用軽減：6,000万円以下部分14.21%（10%＋0.21%＋4%）、超過部分20.315%

3,000万円特別控除（措置法35条）

居住用財産（マイホーム）の売却なら、譲渡所得から一律3,000万円を控除できます。所有期間の制限なし。ただし前年・前々年に同特例を適用していないこと、親子・夫婦間譲渡でないこと等の要件あり。

買換特例（措置法36条の2）

売却価格 ≤ 買換価格 なら課税を全額繰延べ、売却価格 > 買換価格 なら差額のみ課税。繰延べであって非課税ではない点に注意。新居を再売却する時に旧マンションの取得費を引き継ぐ形で課税されます。所有・居住10年超、売却1億円以下等の適用要件あり。

復興特別所得税

2037年まで所得税額×2.1%が上乗せ。長期譲渡なら15%×1.021=15.315%と実効税率が上がります。

3,000万円控除 vs 買換特例の選択

3,000万円控除買換特例
効果譲渡所得から3,000万円を即控除課税を新居売却時まで繰延べ
所有期間要件なし10年超
居住期間要件なし（住まなくなって3年以内）10年以上
売却価格上限なし1億円以下
住宅ローン控除との併用不可（新居で控除を使うなら3000万控除は放棄）可
向いている人譲渡益3,000万円以下・新居ローン控除を使わない譲渡益3,000万円超・新居に長期居住予定
実質メリット永久非課税時間差での節税（実質的な運用効果）

譲渡益が3,000万円以内に収まるなら3,000万円控除で完全非課税、譲渡益が3,000万円を大きく超えて所有10年超・売却1億円以下なら買換特例が有利です。ただし買換特例は将来の新居売却時に課税されるため、「終の棲家として長期保有」が前提。5年以内の再売却予定なら3,000万円控除のほうが手取りが多くなるケースが大半です。

ケーススタディ：買換パターン別の税額と手取り

① 都心マンション住み替え：5,000万円→8,000万円（所有12年）

取得3,500万円・所有12年で売却5,000万円。譲渡益は概算1,500万円で3,000万円控除により税額0円。売却手取り約4,820万円をそのまま新居頭金＋諸費用に充当。新ローン月次返済は—。

② 地方マンション買換：2,000万円→3,000万円（所有8年）

取得1,800万円・所有8年。譲渡益わずか200万円、3,000万円控除で税額0円。売却手取りで新居頭金1,000万円を確保し、新ローン月次返済—。地方マンション買換の典型パターン。

③ 住み替え損失：4,000万円→3,000万円（所有10年）

バブル期購入で高値取得。譲渡損失1,000万円が発生。居住用財産の譲渡損失の損益通算・繰越控除により、給与所得と相殺し所得税・住民税を還付。新ローン月次返済—。

④ 10年超軽減税率活用：7,000万円→9,000万円（所有13年）

取得3,000万円・所有13年で売却7,000万円。譲渡益は概算3,700万円。3,000万円控除後の700万円に対し10年超軽減税率14.21%で税額約99万円。長期軽減と控除の併用効果が大きい。新ローン月次返済—。

⑤ 二世帯化リフォーム：6,000万円→8,500万円（所有20年）

親世代マンションを売却して二世帯戸建てへ。取得2,500万円・譲渡益3,000万円強。3,000万円控除でほぼ非課税。売却手取り約5,800万円を頭金2,500万円＋諸費用＋余剰資金として温存。新ローン月次返済—。

住み替えの実務ポイント

売り先行 vs 買い先行

売り先行は資金計画が固まる代わりに仮住まいが発生。買い先行は仮住まい不要だがダブルローン期間のリスクを抱えます。売却価格が読みにくい高額マンションは売り先行、需給の厚い都心マンションは買い先行が向きます。

取得費の証明

買換特例・3,000万円控除いずれも、取得価格を証明する契約書・領収書が必要。紛失時は概算取得費（売却価格の5%）となり、譲渡益が大きく膨らみます。契約書は必ず保管、紛失なら通帳の振込記録・住宅ローン借入証明で代替可能。

新居購入諸費用

不動産取得税・登録免許税・仲介手数料・司法書士報酬・火災保険・引越し費用など、購入価格の6〜8%を見込んでおきましょう。7,000万円の新居なら約420万〜560万円が別途必要です。

⚠ 3,000万円控除と住宅ローン控除は「新居入居年・前2年・後3年」の6年間で併用不可。住宅ローン控除の総額（最大400万円超）と3,000万円控除の節税額を必ず両方試算して比較してください。

よくある質問（FAQ）

3,000万円特別控除と買換特例、どちらが得ですか？

譲渡益が3,000万円以下なら3,000万円控除で完全非課税となり圧倒的に有利。譲渡益が3,000万円を大きく超え、かつ新居に10年以上住み続ける予定なら買換特例で課税繰延べが有効です。新居で住宅ローン控除を使いたい場合は3,000万円控除と併用できないため、住宅ローン控除の節税額（最大400万円超）と譲渡益税を比較して選択します。

取得費が分からない古いマンションはどう計算しますか？

取得価格を証明する契約書・領収書が無い場合は「譲渡価格×5%」を概算取得費として使用します（措置法31条の4）。ただし譲渡益が過大になり税額も大きくなるため、通帳の振込記録・住宅ローンの借入証明・不動産会社の販売パンフ等で少しでも実際の取得費を証明できないか探すのが得策です。

10年超所有の軽減税率と3,000万円控除は併用できますか？

はい、併用可能です。まず3,000万円控除で譲渡所得を圧縮し、残りに軽減税率14.21%（6,000万円以下部分）を適用します。所有10年超・居住用の要件を両方満たすなら、これが最も税負担を抑える組み合わせです。

住み替えで譲渡損失が出た場合、税金は戻ってきますか？

居住用財産で買換により譲渡損失が発生した場合、「居住用財産の買換え等の譲渡損失の損益通算・繰越控除」により、給与所得等と損益通算でき、控除しきれない損失は翌年以降3年間繰越できます。新居で住宅ローン残高がある等の要件あり。バブル期購入マンションの住み替えでは節税効果が数百万円に及ぶこともあります。

買換特例で繰延べた税金はいつ払うのですか？

新居を将来売却する時に、旧マンションの取得費を引き継いで課税されます。例：旧取得2,000万円→旧売却5,000万円→新居購入7,000万円→将来新居を1億円で売却、なら「1億円−2,000万円（旧取得費引継）」で譲渡益8,000万円が課税対象に。繰延べは非課税ではなく先送りである点を強く意識してください。

売却と購入のタイミングはどちらが先が良いですか？

資金計画を優先するなら売り先行（仮住まいコスト発生、価格交渉に押されやすい）、住まい移行のスムーズさなら買い先行（ダブルローンリスク、繋ぎ融資が必要）。相場が上昇局面なら買い先行で早く新居を確保、下落局面なら売り先行で確実に売却手取りを固めるのが定石です。

ダブルローンは組めますか？

年収と返済比率次第で可能ですが、金融機関の審査は厳しくなります。旧ローン残高＋新ローンの合計返済比率が年収の35%以内が目安。買換ローン（つなぎ融資）という商品もあり、旧マンション売却完了時に売却代金で一括返済する前提で、通常より高金利（変動2〜4%）で短期借入できます。

住宅ローン残高が売却価格を上回る「オーバーローン」でも売却できますか？

できますが、不足分を自己資金で穴埋めして抵当権を抹消する必要があります。自己資金が足りない場合は任意売却や、新居購入と同時に旧債務を新ローンに組み込む住み替えローンで解消。ただし住み替えローンは住宅ローン控除の借入額上限に注意（旧債務分は控除対象外）。

マンションの取得費に減価償却は必要ですか？

マンションは建物部分のみ減価償却を差し引きます。木造でない鉄筋コンクリート造の居住用マンションは、耐用年数70年×0.9で法定耐用年数の1.5倍相当（償却率0.015）で計算。土地部分は減価償却しません。区分所有マンションは契約書で建物と土地の按分が明示されていることが多く、そちらに従います。

買換で確定申告は必要ですか？

3,000万円控除・買換特例・軽減税率いずれの適用にも確定申告が必須。譲渡所得が結果的に0円やマイナスでも、特例適用を宣言するために売却翌年の2/16〜3/15に申告書提出が必要です。無申告だと特例が使えず、譲渡益全額が課税対象になります。

出典・参考資料

※本記事の計算結果はあくまで概算です。実際の税額・特例適用の可否は個別の物件条件・取得経緯・親族関係により異なります。売却・買換の意思決定にあたっては税理士・不動産会社・独立系FPにご相談ください。