固定金利vs変動金利 住宅ローン比較｜35年総返済額シミュレーターと選び方

計算式と元利均等の仕組み

元利均等返済の月額

月返済額 = 借入額 × 月利 × (1+月利)^n ÷ ((1+月利)^n − 1)

総返済額 = 月返済額 × 返済月数

住宅ローンで最も一般的な元利均等返済は、毎月の返済額(元金＋利息)が一定になる方式です。返済初期は利息の割合が大きく、返済が進むにつれて元金の割合が増えます。3500万円・35年・固定1.5%の場合、月返済は約10.7万円、総返済は約4,500万円で、うち利息は約1,000万円になります。

元金均等返済との違い

元金均等は毎月の元金返済額が一定で、利息が徐々に減っていく方式。総返済額は元利均等より少なくなりますが、返済初期の月額負担が大きく、キャッシュフローの余裕がない世帯には向きません。日本の住宅ローンは元利均等が主流(97%以上)。

変動金利の見直しタイミング

変動金利は多くの銀行で半年ごとに金利を見直し、月返済額は5年ごとに再計算されます(5年ルール)。金利が上がっても急に月返済が跳ね上がる訳ではありませんが、後述の125%ルールがあるため未払利息が発生するリスクがあります。

固定と変動の基本比較

固定金利と変動金利の主要な違いを整理します。フラット35(住宅金融支援機構)は民間金融機関と連携した全期間固定型、大手銀行の変動金利は日銀の短期政策金利に連動する店頭金利を基準にした優遇金利です。

住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査」(2025年10月)によると、新規契約の約75%が変動金利、13%が全期間固定、12%が期間固定型となっており、変動金利のシェアが年々拡大しています。日銀のマイナス金利解除以降、金利上昇局面が始まったため、選択には慎重な検討が必要です。

日本の住宅ローン金利の実勢

2026年時点の主要金融機関の店頭金利・優遇後金利の目安です。実際の適用金利は個別の審査結果によります。

短期プライムレートの推移

日本銀行が発表する短期プライムレートは、1995年以降1.375〜1.475%で推移していましたが、2024年3月のマイナス金利解除、2024年8月・2026年1月の利上げにより1.625%まで上昇しています。多くのメガバンクは短プラ+1%程度を店頭金利のベースにしているため、政策金利の上昇はダイレクトに変動金利に反映されます。

10年国債利回りとフラット35金利の連動

フラット35金利は10年国債利回り(長期金利)に連動して決まります。2022年以降、日銀のYCC(イールドカーブ・コントロール)政策修正で10年国債利回りが0.25%→1.5%まで上昇し、フラット35金利も1.35%→1.85%へ0.5%上昇しました。今後さらに0.5〜1.0%上昇するシナリオでは、固定金利借入者の月返済は変わらないため、金利上昇局面での固定金利選択の価値が再評価されています。

過去25年の政策金利変動

金利上昇シナリオ別シミュレーション

3500万円・35年ローンの前提で、変動金利が途中で上昇した場合の総返済額を比較します。

10年目以降に変動金利が2.5%以上上昇する(絶対水準で3.0%以上)ケースで、初めて固定金利が有利になる計算です。過去25年の政策金利変動幅は最大2.5%程度であることから、変動金利は「相当な金利上昇シナリオでも固定より有利になりやすい」ものの、家計余力次第では固定の安心感も価値があります。

5年ルール・125%ルールの仕組み

変動金利には多くの銀行で以下の緩和ルールがあります(全銀行ではないため契約時要確認)。

5年ルール

金利が変動しても、月々の返済額は5年間据え置きにするルール。金利は半年ごとに見直しますが、月返済額はそのまま。金利上昇分は元金と利息の内訳を調整することで吸収します。返済額が急変しない安心感がある反面、金利上昇局面では元金の減りが遅くなります。

125%ルール

5年後の見直し時、次の5年間の月返済額は前の125%を上限とするルール。急激な金利上昇でも月返済が2倍になることはありません。ただし125%を超える金利上昇があった場合、超過分は未払利息としてローン残高に加算され、最終返済月にまとめて支払う「バルーン払い」的リスクが残ります。

両ルールが適用されないケース

ネット銀行の一部(auじぶん銀行、住信SBIネット銀行など)や、元金均等返済を選択した場合は、5年ルール・125%ルールが適用されず、金利変動が翌月の返済額に即反映されます。約款で必ず確認してください。

ルール適用と非適用の返済シミュレーション比較

団信と特約の選択

団体信用生命保険(団信)は、契約者の死亡・高度障害時にローン残債が保険で完済される仕組みです。フラット35は加入任意(別料金)、民間ローンは金利込みで加入必須が一般的。

実務ケーススタディ

実際の家計モデルに当てはめると、選択の妥当性がクリアになります。以下の4パターンで検討します。

こんな人に向いている選び方

よくある間違い・注意点

• 優遇金利ばかりを見て店頭金利を確認しない — 変動金利0.3%は、店頭金利2.475%-優遇2.175%の結果。優遇幅は完済まで固定されますが、店頭金利は日銀動向で変わります。優遇後金利ではなく、店頭金利がどれだけ上がる可能性があるかを見てください。
• 5年ルール・125%ルールを万能と誤解 — 未払利息はローン残高に加算され、最終回のバルーン払いとして必ず支払う必要があります。ルールは「支払を先送りする仕組み」であり、金利上昇コストが消える訳ではありません。
• 諸費用を無視して総額比較 — 保証料・事務手数料・団信・登記費用等で借入額の2〜5%が別途必要。フラット35は保証料不要ですが、団信は別料金です。実質金利ではなく総支払額で比較しましょう。
• 頭金1割未満で高い金利を選ぶ — フラット35は頭金1割未満だと0.12%程度金利が上乗せされます。可能なら頭金1割確保し、フラット35(9割以下)の低金利を狙う戦略も有力。
• 変動金利で借入限度いっぱいまで借りる — 変動0.5%だと月返済9.1万円で借りられても、3.0%上昇時は月返済15.0万円に。「金利が5%になっても返せる借入額」が家計安全ラインです。
• 住宅ローン控除を過信 — 2024年以降は住宅性能・入居時期で控除額が段階的に縮小。省エネ基準未達物件は控除対象外化。契約前に国税庁の最新要件を確認してください。

関連法令・住宅ローン制度

• 住宅金融支援機構法 ― 独立行政法人住宅金融支援機構の設立根拠法。フラット35(証券化支援)の枠組みを規定。
• フラット35制度概要 ― 借入対象、物件検査、金利、団信、借換の公式ルール。90%以下・90%超で金利差あり。
• 銀行法・貸金業法 ― 民間住宅ローンの根拠法。金利表示・重要事項説明・約款規制。
• 租税特別措置法(住宅ローン控除) ― 借入残高の0.7%を最大13年間所得税から控除(2022〜2025年新築入居)。省エネ性能ごとに借入残高上限が3000〜5000万円。
• 金融商品取引法 ― 住宅ローンは金融商品として、勧誘行為・重要事項説明の規制対象。
• 消費者契約法 ― 過度な負担を強いる条項(不当な変更条項等)は無効。住宅ローン約款の解釈にも適用。
• 不動産登記法 ― 抵当権設定登記・保存登記の根拠法。借入と同時に司法書士が対応。
• 建築基準法・省エネ法 ― 住宅ローン控除の適用要件となる省エネ性能・耐震性の判定基準。

参考文献・公的資料

住宅ローンの金利・制度・統計データは、以下の公的機関の一次資料で確認できます。

• 住宅金融支援機構(JHF) ― フラット35の運営主体。金利・制度・「住宅ローン利用者の実態調査」等の統計。
• 日本銀行 短期プライムレート推移 ― 変動金利の連動指標である短プラの公式時系列データ。
• 金融庁 住宅ローンに関する情報提供 ― 金利上昇リスク、変動金利の注意点等の公式解説。
• 国土交通省 住宅ローン減税制度 ― 住宅ローン控除の公式要件・省エネ基準・申請フロー。
• 国税庁 住宅借入金等特別控除 ― 住宅ローン控除の税制上の詳細・要件・計算方法。
• 国土交通省 住宅市場動向調査 ― 住宅取得世帯の年収・借入額・金利種別選択の統計。
• 総務省統計局 家計調査 ― 世帯の住宅ローン返済負担率・月間返済額の全国平均。
• 財務省 国債金利情報 ― フラット35の連動指標となる10年国債利回りの公式推移。
• 全国銀行協会 ― 銀行の住宅ローンに関する統計・制度解説・相談窓口。
• 金融広報中央委員会 知るぽると ― 住宅ローン金利・返済計画の消費者向け解説。

よくある質問（FAQ）

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