不動産利回り 計算ツール｜表面・実質・NOI・NCFを即算出、投資判断とリスク管理まで
不動産投資の表面利回り(グロス)・実質利回り(ネット)を、物件価格・月家賃・経費率から瞬時に算出。区分マンション、一棟RC、戸建て、築古再生の投資判断、空室率・修繕費・固定資産税・管理費の織り込み方、NOI・NCF・キャップレート(CR)・DSCR・LTVによる融資判断まで、日本不動産研究所J-REIT基準および国土交通省不動産投資市場調査に基づき解説します。個人投資家から資産管理法人・不動産ファンドの実務まで対応。
不動産利回りツール
計算式と3つの利回り
表面利回り(グロス)
表面利回り(%) = 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100
物件価格3,000万円・月家賃8万円なら、年家賃96万円÷3,000万円=3.2%。広告や不動産ポータルサイトに掲載される利回りは基本的にこの表面利回りで、経費や空室率を一切控除しない粗い数値です。
実質利回り(ネット)
実質利回り(%) = (年間家賃収入 - 年間運営経費) ÷ 物件価格 × 100
経費率30%を差し引くと、実質利回りは3.2×(1-0.3)=2.2%。実務の投資判断で最重視する指標です。ただし本計算では取得諸費用(仲介手数料・登記費用・不動産取得税)を含まないため、下記「NOI」に進むほど精度が高まります。
NOI利回り(キャップレート)
NOI利回り(%) = NOI(Net Operating Income) ÷ 物件価格 × 100
J-REIT・機関投資家が使う国際標準指標。NOIは年家賃-運営経費-空室損失で算出し、大規模修繕(CAPEX)と融資利息は含みません。市場のキャップレート(取引利回り)と比較することで、物件が割安か割高かを判断できます。
NOI・NCF・IRRの基礎
プロの不動産投資では以下の指標階層で投資判断を行います。
| 指標 | 算出内容 | 用途 |
|---|---|---|
| GPI | Gross Potential Income(満室想定家賃) | 物件の最大収益能力 |
| EGI | GPI - 空室損失 - 未収損失 | 実効家賃収入 |
| NOI | EGI - 運営経費(OPEX) | 営業純収益、CR算定の基準 |
| NCF | NOI - CAPEX(大規模修繕引当) | 純キャッシュフロー、REIT基準 |
| ATCF | NCF - 融資返済 - 税金 | 税引き後キャッシュフロー |
| IRR | 売却含む全期間の内部収益率 | 複数物件の比較指標 |
J-REITや大手不動産ファンドはNCF/物件価格=NCF利回りを最も重視し、投資家向けにIRR(内部収益率)を目標値として提示します。個人投資家でも一棟RC投資ではNOIとNCFを分けて計算する習慣を持つと、大規模修繕時期にキャッシュフローが破綻するリスクを回避できます。
物件タイプ別の市場利回り
日本不動産研究所「不動産投資家調査」および国土交通省「不動産価格指数」に基づく、2026年時点の期待利回り(NOI基準)の目安です。
| 物件タイプ・エリア | 表面利回り目安 | NOI利回り目安 | 特徴 |
|---|---|---|---|
| 都心区分ワンルーム(東京5区) | 3.5-4.5% | 2.5-3.5% | 流動性◎、値下がりリスク低、キャピタルゲイン狙い |
| 都心区分ファミリー | 3.0-4.0% | 2.0-3.0% | 自己居住兼投資、需要安定 |
| 郊外区分ワンルーム | 5.0-7.0% | 4.0-5.5% | キャッシュフロー狙い、単身需要要確認 |
| 地方主要都市区分 | 6.0-9.0% | 4.5-6.5% | 札幌・仙台・広島・福岡・熊本等 |
| 地方一棟アパート(木造) | 8.0-12.0% | 5.5-8.5% | 高利回りだが空室・修繕リスク大 |
| 地方一棟マンション(RC) | 7.0-10.0% | 5.0-7.5% | 融資受けやすい、法人化推奨 |
| 都心一棟RC(50億円以上) | 3.5-5.0% | 3.0-4.0% | 機関投資家向け、REIT組入対象 |
| 戸建て賃貸(築古再生) | 10-20% | 7-15% | DIY・リフォーム前提、労力大 |
| 商業・事務所ビル(都心) | 3.0-4.5% | 2.5-3.5% | テナント長期契約、退去時損失大 |
| 物流施設(ロジ) | 3.5-5.0% | 3.0-4.0% | EC拡大で堅調、大規模資金必要 |
| ホテル・宿泊 | 5.0-8.0% | 3.5-6.0% | 景気変動大、運営スキル要 |
市場のキャップレートは金利水準・空室率・人口動態で変動します。日銀の金融政策(政策金利)が0.5%上がるとキャップレートも0.3〜0.5%上昇し、物件価格は10〜20%下落する傾向があります(逆イールド時は別)。
経費内訳と実務の目安
実質利回り計算で控除する経費率は、物件タイプで大きく異なります。標準的な内訳を示します。
| 経費項目 | 区分マンション | 一棟アパート | 一棟RC |
|---|---|---|---|
| 固定資産税・都市計画税 | 家賃の3-5% | 3-5% | 4-6% |
| 管理費・修繕積立金(区分) | 10-15% | - | - |
| PM(プロパティ管理)費 | 3-5% | 5-7% | 3-5% |
| BM(ビルメン)費・共用光熱費 | - | 3-5% | 5-8% |
| 入退去時費用(原状回復・AD) | 3-5% | 3-5% | 3-5% |
| 火災・地震保険 | 1-2% | 1-2% | 1-2% |
| 小修繕(CM: Cash Maintenance) | - | 3-5% | 3-5% |
| 合計経費率 | 20-30% | 18-30% | 22-35% |
区分マンションは管理費・修繕積立金が固定的にかかる点、一棟RCは共用部の光熱費・エレベーター保守・機械式駐車場保守で経費が膨らむ点に注意。築古物件では小修繕・設備更新費が増えるため、経費率35-40%で見積もるのが安全側です。
空室率と地域格差
総務省住宅・土地統計調査によると、2023年時点の全国空室率は約13.6%(賃貸用ストック除く)。エリアで大きな格差があります。
| エリア | 賃貸空室率目安 | 投資判断 |
|---|---|---|
| 東京23区(単身向け) | 3-5% | NOI計算に空室損失5%見込む |
| 大阪市・名古屋市中心 | 4-7% | 7%見込む |
| 札幌・仙台・広島・福岡 | 5-10% | 10%見込む |
| 地方中核市(人口30-100万) | 10-15% | 15%見込む、駅近厳選 |
| 地方小都市(人口10-30万) | 15-25% | 20%以上見込む、慎重 |
| 過疎地・限界集落 | 30%超 | 投資対象外 |
空室率は物件属性(駅からの距離・築年数・設備水準)でも大きく変動します。駅徒歩5分以内なら空室率は半減、10分超では倍増する傾向があります。周辺の類似物件のポータル掲載期間(SUUMO・HOME'S)を実地調査し、1ヶ月以内で決まっているか、3ヶ月以上残っているかを事前に確認するのが実務です。
修繕・大規模修繕(CAPEX)
建物は経年劣化で必ず大規模修繕が必要になります。長期保有では以下の修繕サイクルを想定した資金計画が必須です。
| 修繕項目 | 周期 | 費用目安(木造アパート10戸) |
|---|---|---|
| 外壁塗装 | 10-15年 | 150-300万円 |
| 屋根・防水改修 | 12-18年 | 150-400万円 |
| 給湯器・エアコン更新 | 10-15年 | 戸あたり15-30万円 |
| ユニットバス・キッチン更新 | 15-25年 | 戸あたり50-150万円 |
| 共用配管更新 | 25-40年 | 500-1,500万円 |
| エレベーター(RC) | 25-30年 | 1,500-3,000万円 |
年間の修繕引当は、木造アパートで家賃の5-10%、RCマンションで5-8%を確保するのが健全な運営目安。国交省「マンション標準管理規約」の修繕積立金ガイドラインもこの水準を推奨しています。
融資・DSCR・LTV
DSCR(債務返済カバー率)
DSCR = NOI ÷ 年間元利返済額
金融機関の融資審査で最重視される指標。DSCR≥1.3が健全、1.5以上が理想。1.0以下=返済不能で融資審査に通りません。地銀・ノンバンクの多くはDSCR1.2-1.3を最低ラインとしています。
LTV(Loan to Value)
LTV(%) = 融資額 ÷ 物件価格 × 100
フルローン(LTV100%)は2016年前後まで可能でしたが、金融庁監督指針の厳格化により2020年以降はLTV70-85%が主流。自己資金15-30%を頭金として求められます。都心区分ワンルームはLTV90%まで可能な場合もあります。
アパートローン・不動産投資ローンの金利
| 金融機関 | 金利水準(2026) | 特徴 |
|---|---|---|
| 地銀・信金 | 1.5-3.0% | 地元密着、面談重視 |
| 都銀・信託銀 | 1.0-2.5% | 属性・物件審査厳格 |
| ノンバンク(SBJ・オリックス等) | 2.5-4.5% | 柔軟審査、金利高 |
| 日本政策金融公庫 | 1.0-2.5% | 女性・若者・シニア優遇 |
| アルヒ・住宅金融支援機構 | 1.5-2.5% | フラット35は自宅向けのみ |
税金・減価償却・青色申告
減価償却
建物本体・付属設備は法定耐用年数で減価償却します。木造22年、軽鉄骨19年(3mm以下)27年、重鉄骨34年、RC造47年。中古の残存耐用年数は(法定-経過年数)+経過×0.2で算出、築古(法定超過)は法定×0.2となります(小数点以下切捨)。
減価償却の節税効果
築古木造アパート(法定22年超過)は減価償却期間4年で、多額の減価償却費を計上して所得税・住民税を圧縮する「築古再生スキーム」が成立していましたが、2020年税制改正で個人の海外中古不動産の減価償却損は損益通算不可となりました。国内物件は継続して可能ですが、法人化を含めた総合的な戦略が必要です。
青色申告特別控除
不動産所得で青色申告すると、事業的規模(5棟10室基準)なら65万円、それ以下でも10万円の特別控除が受けられます。青色事業専従者給与(配偶者・家族への給与)も経費算入可能。開業から2ヶ月以内の届出が必要。
消費税還付
2020年10月の税制改正で、居住用賃貸の建物取得に係る消費税還付は原則不可となりました。ただし店舗・事務所などの事業用途、または課税売上を短期で発生させるスキーム(旅館業免許取得等)では引き続き可能性があります。専門税理士との相談が必須です。
業界・現場での使い方
個人投資家(サラリーマン大家)
年収500万〜1,500万円のサラリーマンが1〜3棟保有するケース。表面利回り8%以上・築古一棟または都心区分の2択が典型。融資は地銀・信金・ノンバンク、DSCR1.3以上をキープしつつ団信付きが基本。
資産管理法人(専業大家)
10棟以上保有し法人化した専業投資家。融資は都銀・信託・地銀のプライム顧客扱い、金利1.5%以下、LTV80%まで可能。役員報酬設計・退職金・小規模企業共済を活用した高度な税務戦略。
J-REIT・私募REIT
数百〜数千億円規模の物件を保有する上場REIT。NOI・NCFに加え、鑑定評価額との比較(P/NAV)、投資口価格の分配金利回りが投資家向け最重視指標。デューデリジェンス費用だけで数千万円かかる。
不動産クラウドファンディング
1万円から投資可能な少額不動産投資。表面利回り5-8%が典型で、匿名組合契約・任意組合契約による優先劣後方式が主流。金融商品取引法・不動産特定共同事業法の両方の規制対象。
宅建業者・仲介・売買
売買物件の販売資料に表面利回りを掲載する際は、宅建業法の重要事項説明義務があり、家賃相場の根拠(周辺類似物件の実績)提示が必要。過大表示は宅建業法違反となります。
FP・税理士・銀行
顧客のポートフォリオ相談での指標。株式60%・債券30%・不動産10%の伝統的資産分散から、不動産比率を上げる相談が2020年代後半に増加。相続対策(小規模宅地特例・貸家建付地評価減)を含めた総合設計が主戦場。
よくある間違い・注意点
- 表面利回りだけで判断してしまう — 表面10%の地方築古物件が、経費率40%・空室率20%を差し引くと実質NOI利回り4-5%まで下がる例は多発。「表面-経費-空室=NOI」の三段階計算を必ず実施すること。
- 取得諸費用を物件価格に含めない — 仲介手数料(3%+6万円)、登記費用(1-2%)、不動産取得税(3-4%)、司法書士報酬、火災保険等で物件価格の7-10%が別途必要。総投資額ベースで利回りを再計算すると1-2%利回りが落ちます。
- 大規模修繕引当を考慮しない — 築15年で外壁塗装・屋根防水、25年で共用配管、30年でエレベーター更新の順に大規模支出が発生します。年間家賃の5-10%を修繕引当として控除しないと、修繕期に赤字転落します。
- 空室率を市場平均で計算 — 全国平均の空室率(13.6%)と物件個別の実力は全く異なります。駅徒歩5分の物件は5%以下、駅徒歩15分超は20%超の場合も。周辺類似物件の埋まり方を実地調査するのが基本。
- 入居中の家賃で新築時利回りを鵜呑み — 現行入居者の家賃が相場より高い(旧家賃の据置き)ケースが多く、退去後の新規募集で家賃を下げざるを得ないことも。REINS・スーモ・アットホームで直近成約家賃を必ず確認。
- サブリース(家賃保証)の落とし穴 — 「30年家賃保証」等の広告は、契約書に2年ごと見直し条項があり、実質減額されるケースが頻発。2020年サブリース新法で規制強化されたものの、実質保証は幻想に近い。契約内容の詳細検討が必須。
- 融資期間と耐用年数の乖離 — 木造築25年物件を35年ローンで買うと、法定耐用年数(22年)を超過し金融機関が融資期間を短縮するケース多発。実質耐用年数(法定+X年)判断は銀行ごとに異なり、事前確認が必要。
- 災害リスクを織り込まない — 洪水浸水想定区域(ハザードマップ)、活断層近接、津波浸水想定区域では、火災保険・地震保険の保険料が2-3倍、売却時の値引きも大きい。国交省ハザードマップポータルサイトでの事前確認が必須です。
関連する規格・法規
- 宅地建物取引業法 ― 不動産売買・仲介の基本法。重要事項説明義務、広告表示規制、契約書面交付義務等。
- 不動産特定共同事業法 ― 複数投資家からの共同出資による不動産投資の規制。クラウドファンディング事業者の許認可根拠。
- 資産の流動化に関する法律(資産流動化法) ― 特定目的会社(TMK)を用いた不動産証券化のスキーム。J-REIT・私募REITの根拠法。
- 投資信託及び投資法人に関する法律(投信法) ― J-REITの根拠法。投資法人の設立・運用・情報開示規制。
- 賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律(サブリース新法) ― 2020年施行、サブリース事業者の誇大広告・不当勧誘規制。
- 借地借家法 ― 家主・入居者の権利義務。普通借家・定期借家契約の使い分け。
- 建築基準法・耐震改修促進法 ― 建物の耐震性能・違反物件の是正義務。中古物件購入時の耐震性チェック根拠。
- 租税特別措置法 ― 減価償却、不動産譲渡所得の長短分岐(5年)、居住用財産3,000万円特別控除等。
- 相続税法(小規模宅地特例) ― 貸付事業用宅地(200㎡まで50%減額)、貸家建付地評価(借地権割合×借家権割合の減額)。
- マンション管理適正化法・マンション建替え円滑化法 ― 区分所有マンションの管理組合・建替え要件。
参考文献・公的資料
不動産投資の詳細判断・法規制確認は、下記の公的機関・業界団体の情報を参照してください。
- 国土交通省 不動産価格指数・地価公示 ― 全国の不動産価格・地価の公式統計。マクロ判断の一次資料。
- 不動産流通標準情報システム(REINS) ― 宅建業者間の物件情報流通システム。成約価格・家賃相場の公式データ。
- 一般財団法人 日本不動産研究所(JREI) ― 「不動産投資家調査」で四半期ごとの期待利回りを公表する業界標準機関。
- 東京カンテイ ― 中古マンション・戸建て・投資物件の相場データ。個別物件の適正価格判断に。
- スーモ賃貸(SUUMO Journal) ― リクルート運営、住宅市場の消費者トレンド調査。
- 総務省 住宅・土地統計調査 ― 5年ごとの住宅ストック・空室率の公式統計。エリア別空室率の一次資料。
- 国税庁 不動産所得・譲渡所得タックスアンサー ― 減価償却、青色申告、消費税還付の公式解説。
- J-REIT.jp(不動産証券化協会) ― J-REIT市場の分配金利回り・NOI利回り一覧。プロの視点での市場観測に。
- 全国賃貸住宅新聞 ― 賃貸業界の週刊専門紙。管理・仲介・投資の実務動向を網羅。
- 金融庁 監督指針・アパートローン規制 ― 融資姿勢・LTV規制の公式指針。銀行審査基準の背景理解に。
- 国土交通白書 ― 住宅政策・不動産市場政策の年次報告。長期トレンド把握に。
- 住宅金融支援機構(JHF) ― フラット35・災害復興融資・リフォーム融資の情報源。
よくある質問（FAQ）
3,000万円・月家賃8万円の表面利回りは?
年家賃96万円÷3,000万円=3.2%。経費率30%を控除した実質利回りは2.2%。都心区分ワンルームの典型的な水準で、キャピタルゲイン(値上がり)+安定運用型の投資と言えます。地方一棟なら同じ物件価格で表面10%超も狙えますが、リスクとリターンのバランスで選定します。
表面利回りと実質利回りの違いは?
表面(グロス)=年家賃÷物件価格(経費控除なし)、実質(ネット)=(年家賃-経費)÷物件価格。表面のみで判断すると、経費率30%・空室率10%を差し引かないため実際の手取りは表面の6割前後まで落ちる例が多発します。物件比較は必ず実質(できればNOI)で行いましょう。
キャップレート(NOI利回り)とは?
Cap Rate=NOI(営業純収益)÷物件価格。J-REIT・機関投資家が使う国際標準指標で、市場のキャップレート(取引利回り)と比較することで物件の割安・割高を判断します。都心オフィス3%台、地方RC5-6%が2026年時点の目安です。
DSCRとは?融資審査の目安は?
DSCR=NOI÷年間元利返済額。DSCR≥1.3が健全、1.5以上が理想。1.0以下=返済不能で融資審査に通りません。金融機関はDSCR1.2-1.3を最低ラインとします。年家賃300万円・経費60万円・NOI240万円で年返済160万円ならDSCR=1.5です。
LTVはどのくらいまで融資が通る?
金融庁監督指針の厳格化(2018年以降)により、LTV70-85%が主流。フルローン(LTV100%)は2016年頃までで、現在は自己資金15-30%を頭金として求められます。都心区分ワンルームや医師・公務員等のプライム顧客はLTV90%まで可能な場合もあります。
経費率30%は妥当?
物件タイプで異なります。区分マンションは管理費・修繕積立金込みで20-30%、一棟RCで22-35%、木造アパートで18-30%が実勢。築古物件では35-40%で見積もるのが安全側。楽観的シミュレーションを避けるため、経費率は業界平均の上限で試算するのが実務の鉄則です。
空室率はどう見込む?
物件個別で判断します。東京23区の駅近単身向けは5%、地方中核市の駅遠なら15-20%、地方小都市では25%以上を見込みます。全国平均(13.6%)はマクロ判断用で、個別物件の周辺類似物件のポータル掲載期間(SUUMO・HOME'S)を実地調査するのが基本です。
大規模修繕はいつ・いくらかかる?
木造アパート10戸なら、10-15年で外壁塗装150-300万円、12-18年で屋根防水150-400万円、25-40年で共用配管500-1,500万円、RC造なら25-30年でエレベーター更新1,500-3,000万円。年間家賃の5-10%を修繕引当として引くのが健全な運営です。
取得諸費用はいくら?
物件価格の7-10%。内訳は仲介手数料(3%+6万円)、登記費用(1-2%)、不動産取得税(3-4%)、司法書士報酬10-20万円、火災・地震保険30-100万円、印紙代等。3,000万円物件なら諸費用210-300万円を自己資金で用意する必要があります。
青色申告は事業的規模でないと意味ない?
いいえ。事業的規模(5棟10室基準)未満でも青色申告は可能で、10万円の特別控除・純損失の3年繰越が受けられます。事業的規模達成なら65万円控除+青色事業専従者給与+30万円未満少額減価償却の特例も適用。1棟目からでも青色申告届出を推奨します。
築古再生スキームは今も有効?
国内物件では引き続き可能。築22年超木造アパートは減価償却期間4年で、多額の減価償却費を計上して所得税・住民税を圧縮できます。ただし2020年税制改正で個人の海外中古不動産は損益通算不可となり、また4年後の売却時に譲渡所得税(短期は約40%)がかかる点も要注意です。
サブリース(家賃保証)は避けるべき?
原則慎重に。契約書の詳細確認が必須で、「30年保証」の広告文言と裏腹に、2年ごとの家賃見直しで実質減額されるケースが頻発。2020年サブリース新法で誇大広告・不当勧誘は規制されましたが、実質保証は幻想に近いのが実情。専門家(不動産投資顧問業者・弁護士)への相談を推奨します。
REITと現物不動産どちらが有利?
目的次第。REITは流動性・少額・分散が優位、現物は融資レバレッジ・節税・減価償却が優位。REITの分配金利回り3-5%、東証J-REIT指数は年率5-7%程度で推移。現物のレバレッジ効果(自己資金1000万円→物件5000万円→NOI300万円=自己資金利回り30%)と比較して判断します。
災害リスクの確認方法は?
国交省ハザードマップポータルサイトで洪水浸水想定・土砂災害警戒区域を確認。産業技術総合研究所「活断層データベース」で活断層近接を確認。地方自治体の津波浸水想定区域図・液状化ハザードマップも参照。火災保険・地震保険の保険料が2-3倍になる区域は、売却時の値引きも大きいため注意です。