坪単価分析ツール｜エリア・築年数・立地・公示地価連動で不動産価格の妥当性を多面判定

計算式と補正ロジック

基本式

坪単価（円/坪）= 物件総額 ÷ 面積（坪）

1坪 = 3.30578㎡（=6尺×6尺）

㎡単価 × 3.30578 = 坪単価

坪単価はマンション・戸建て・土地の価格比較の共通指標として業界標準で使われますが、面積の定義（登記簿面積・壁芯面積・内法面積・専有面積・延床面積）で数値が変わるため、比較前に必ず定義を統一する必要があります。

物件種別×築年減価

築年補正後坪単価 = 新築時想定坪単価 × 築年減価係数

マンション・戸建て・土地で減価カーブは大きく異なります。マンションは築25年で新築時の約50%、戸建ては築20年で建物価値ほぼゼロ、土地は築年の影響を受けず地価変動のみ、というのが実務の目安。

立地補正

立地補正後 = 基準 ×（駅距離係数 × 接道係数 × 用途地域係数）

面積種別と公的評価額の目安

相続税路線価 目安 = 立地補正後の相場 × 0.8

固定資産税評価 目安 = 立地補正後の相場 × 0.7

路線価・固定資産税評価はいずれも土地の評価指標のため、面積種別で「土地面積」を選んだ場合にのみ算出します。また土地は経年で減価しないため、土地面積ベースで見るときは築年減価の影響を建物分だけに限定し、減価幅を半分として扱っています。

公示地価・路線価・実勢価格の関係

日本の不動産価格は複数の公的指標が並立しており、目的に応じて使い分けが必要です。

目安として実勢価格100 → 公示地価100 → 路線価80 → 固定資産税評価70という関係が成り立ちます。ただし需給が偏るエリア（都心一等地・不人気地）では乖離が大きくなります。

築年数と減価カーブ

建物価値は築年で減価します。以下は国土交通省「中古住宅の建物評価」ガイドラインおよびRC造・木造の耐用年数を参考にした目安。

マンション（RC造・耐用年数47年）

戸建て（木造・耐用年数22年）

立地補正（駅距離・接道条件）

駅距離補正係数

接道条件補正

• 角地：+5〜+10%
• 南向き公道4m以上接道：+3〜+5%
• 私道接道：−5〜−10%
• 2項道路（幅員4m未満）・セットバック要：−10〜−15%
• 再建築不可：−30〜−50%

用途地域補正

• 第一種低層住居専用地域：閑静・+3〜+5%
• 商業地域：需給次第で±10%以上
• 市街化調整区域：−30〜−50%
• 準工業地域・工業地域：−5〜−15%

主要エリアの坪単価相場（マンション実勢価格、2026年目安）

※新築マンションのグロス坪単価目安。実勢価格は国土交通省「不動産取引価格情報検索」・REINS「取引情報」・不動産経済研究所「新築マンション市場動向」で最新確認できます。

物件種別と坪単価の違い

坪単価早見表（総額×面積）

※坪単価（万円/坪）。1坪 = 3.30578㎡ で換算。

こんな人に役立つ

よくある間違い・注意点

• 面積の定義違い — 「専有面積（壁芯）」「専有面積（内法）」「登記面積」「延床面積」「土地面積」で数値が変わります。マンションは通常「壁芯面積」で表示され、登記の「内法面積」より約1〜3%大きい。比較時は必ず定義を統一してください。
• 「坪単価」だけで判断 — 同じ坪単価200万円でも、駅徒歩3分と徒歩20分では価値が全く違います。駅距離・築年数・階数・向き・間取り・共用施設を総合的に評価する必要があります。
• 路線価と実勢価格の混同 — 路線価は実勢価格の約80%が目安。相続税評価用の路線価をそのまま売買価格の目安と誤認すると、20〜25%安く見積もることになります。
• 新築プレミアムの見落とし — 新築マンションは販売価格に10〜15%のプレミアムが乗り、引き渡し直後に売却するとその分は必ず損します。「新築即転売」は原則損失取引です。
• 築古戸建てを建物込みで評価 — 築20年以上の木造戸建ては建物価値ほぼゼロ。土地値評価が実務で、建物解体費（100〜200万円）はマイナス要素として控除します。
• 「相場より安い」の裏を確認しない — 相場より20%以上安い物件は、心理的瑕疵（事故物件）、既存不適格、再建築不可、旧耐震、雨漏り・シロアリ、大規模修繕金滞納などのリスクがある可能性が高いです。
• 広告表示の坪単価に含まれる要素の違い — 「土地代のみ」「建物代のみ」「諸費用込み」「オプション別」で表示基準が異なります。パンフレット・重要事項説明書で必ず内訳を確認してください。

関連する法令・規程

• 地価公示法 ― 国土交通省による毎年3月の公示地価。取引の指標、公共事業の用地取得補償の基準。
• 国土利用計画法 ― 一定面積以上の土地取引の届出義務。
• 相続税法・財産評価基本通達 ― 国税庁の路線価・倍率方式による相続税評価。
• 地方税法 ― 固定資産税評価額（3年ごとの評価替え）と課税ルール。
• 不動産の鑑定評価に関する法律 ― 不動産鑑定士による評価の法的根拠。
• 宅地建物取引業法 ― 重要事項説明義務、37条書面、広告表示規制。
• 建築基準法 ― 接道義務（第43条）、用途地域、容積率・建ぺい率、再建築要件。
• 不動産登記法 ― 登記簿面積（土地は地籍調査地・建物は各階平面図）の法的基準。
• 不動産の表示に関する公正競争規約 ― 広告表示（徒歩1分=80m、坪単価表示ルール）の業界自主規制。

参考文献・公的資料

より正確な坪単価や公的地価データを確認したい場合は、以下の公的機関の一次資料を参照してください。

• 国土交通省 不動産取引価格情報検索 ― 過去の実勢取引価格を都道府県・市区町村別に無料検索できる公式データベース。
• 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査 ― 毎年3月公表の公示地価、9月公表の基準地価。
• 国税庁 財産評価基準書路線価図 ― 相続税・贈与税の路線価（毎年7月上旬公表）。
• REINS Market Information（不動産流通機構） ― 直近1年間のマンション・戸建て成約事例。
• 国土交通省 中古住宅の建物評価ガイドライン ― 築年による減価カーブの公的指針。
• 国土交通省 建築着工統計・住宅市場動向調査 ― 新築・中古住宅の需給と価格動向。
• 東京カンテイ ― 中古マンション・戸建ての価格動向・利回りデータの民間統計。
• 不動産経済研究所 ― 新築マンション市場動向・首都圏販売戸数・平均価格の月次統計。
• 国税庁 相続税・贈与税のあらまし ― 路線価による相続税評価の実務解説。
• 不動産適正取引推進機構 ― 宅建業法・重要事項説明・トラブル事例の解説。

よくある質問（FAQ）

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