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不動産税金相続

登記費用 完全シミュ｜所有権移転・相続・抵当権設定/抹消の登録免許税＋司法書士報酬を一気通貫で計算（住宅特例0.3%/0.1%対応）

不動産の登記種別（所有権保存/移転・相続・抵当権設定/抹消）ごとの登録免許税を精密計算。住宅特例による所有権移転0.3%（原則2.0%）、抵当権設定0.1%（原則0.4%）まで反映し、さらに司法書士報酬・印紙税・登記事項証明書代まで合算して総額を可視化します。新築購入・中古購入・相続・住宅ローン完済など5シナリオを1つのツールで試算できる完全無料シミュレーター。

最終更新：2026年8月14日／監修：計算ツールズ編集部

登記費用シミュレーター

登録免許税は「固定資産税評価額」ベース。新築は法務局提示の認定価格。
抵当権設定登記の場合、借入金額（債権額）に対する税率で計算。
床面積50㎡以上・自己居住用等の要件あり。中古は築20年以内（耐火建築物は25年以内）または耐震基準適合が必要。
相場：所有権保存3〜6万・移転5〜10万・相続8〜15万・抵当権設定3〜5万・抹消1.5〜2万。
印紙税（万円）
証明書代（円）
交通費等（円）

費用内訳フロー

入力条件での 登記種別別 登録免許税

登記種別課税標準登録免許税特例なしの場合

入力した建物評価額・土地評価額・借入額を、そのまま各登記種別に当てはめた場合の登録免許税です。新築購入では「所有権保存＋土地の所有権移転＋抵当権設定」がセットで必要になるため、合算で見積もってください。

登記種別×住宅特例 比較表

種別特例なし税率住宅特例認定長期優良備考
所有権保存（新築）0.4%0.15%0.1%床面積50㎡以上・自己居住用
所有権移転（土地・売買）2.0%（軽減1.5%）——土地は2027年3月まで1.5%
所有権移転（家屋・売買）2.0%0.3%0.2%（戸建0.2%/マンション0.1%）築20年以内 or 耐震適合
相続0.4%——2024/4より義務化・3年以内
抵当権設定0.4%0.1%0.1%借入額×税率
抵当権抹消不動産1個1,000円——土地・建物別々に課税

結果の見方

不動産登記は「登録免許税＋司法書士報酬＋印紙税＋証明書代」の合計で数万円〜数百万円になり、住宅購入の諸費用の中でも大きなウェイトを占めます。特に住宅特例の適用可否で税額が5〜10倍変わるため、事前把握が資金計画の核心です。

  • 登記費用 合計：登録免許税＋司法書士報酬＋印紙税＋証明書代＋交通費等。実務では見積時にこの内訳が提示されます。
  • 登録免許税：国税。課税標準（評価額または債権額）×税率で算定。住宅特例で大幅軽減あり。
  • 司法書士報酬：民間報酬（自由化）。3〜15万円が相場だが、大手事務所・都心事務所は2〜3倍になることも。
  • 課税標準：所有権移転・保存は「固定資産税評価額」、抵当権設定は「借入額（債権額）」、抵当権抹消は「不動産1個1,000円」の固定額。
  • 住宅特例 適用可否：床面積50㎡以上・自己居住用・築20年以内（or 耐震適合）等の要件を満たせば税率が原則の1/5〜1/10まで軽減。

計算の仕組みと数式

所有権保存（新築取得）

登録免許税 = 家屋評価額 × 0.4%（本則）
住宅特例：0.15%（軽減）
認定長期優良住宅：0.1%
※適用要件：床面積50㎡以上、自己居住用、住宅取得後1年以内の登記

所有権移転（売買）

土地：登録免許税 = 土地評価額 × 2.0%（本則）→ 1.5%（2027年3月末まで軽減）
家屋：登録免許税 = 家屋評価額 × 2.0%（本則）
　住宅特例：0.3%
　認定長期優良（戸建）：0.2%、（マンション）：0.1%
※中古は築20年以内（耐火建築物は25年）または耐震基準適合が要件

相続による所有権移転

登録免許税 = 不動産評価額 × 0.4%（土地・家屋いずれも）
※2024年4月から相続登記が義務化。相続開始から3年以内に登記しないと10万円以下の過料

抵当権設定・抹消

抵当権設定：登録免許税 = 借入金額 × 0.4%（本則）
　住宅特例：0.1%
抵当権抹消：不動産1個あたり 1,000円
　土地1筆＋建物1個なら合計2,000円（マンションは土地+建物+専有部分で3〜4件）

司法書士報酬（相場）

  • 所有権保存：3〜6万円
  • 所有権移転（売買）：5〜10万円
  • 相続登記：8〜15万円（相続人多数・遺産分割協議書作成含む）
  • 抵当権設定：3〜5万円
  • 抵当権抹消：1.5〜2万円（自分で登記も可能）

司法書士報酬は2003年に自由化されたため事務所により差が大きく、事前見積が必須。同じ登記でも1.5〜3倍の差があり、複数事務所からの相見積で数万円節約できます。

登記種別×住宅特例の比較

ケース本則税額住宅特例後認定長期優良
新築戸建て所有権保存（建物2,000万）8万円3万円2万円
中古マンション所有権移転（土地500万+建物1,500万）37.5万円12万円9万円
相続戸建て（土地1,500万+建物800万）9.2万円——
抵当権設定（借入3,000万）12万円3万円3万円
抵当権抹消（住宅ローン完済）2,000円2,000円2,000円

マイホーム購入時は所有権保存/移転＋抵当権設定の2つの登記が必要で、それぞれに司法書士報酬もかかります。新築マイホーム（建物2,000万・借入3,000万）なら、登録免許税6万＋司法書士報酬10万＋抵当権設定3万＋その他2万で計21万円が目安。中古マンション（同条件＋土地移転）なら30〜40万円と見積もっておくのが安全です。

ケーススタディ：登記シナリオ別の総費用

① 新築戸建て所有権保存＋抵当権設定（建物2,000万・借入3,000万）

住宅特例適用で、所有権保存3万＋抵当権設定3万＝計6万円の登録免許税。司法書士報酬・印紙税・証明書代含めて— が総額。認定長期優良ならさらに1〜2万円軽減。

② 中古マンション所有権移転＋抵当権設定（土地500万・建物1,500万・借入2,000万）

土地移転（1.5%軽減）7.5万＋建物移転（住宅特例0.3%）4.5万＋抵当権設定（0.1%）2万＝計14万円の登録免許税。— が総額。マンションの土地按分は小さく税額が抑えやすい。

③ 相続戸建て（土地1,500万・建物800万・相続人3名）

相続税率0.4%で登録免許税9.2万円。相続人多数の遺産分割協議書作成込みで司法書士報酬12万円。—。2024年4月からの相続登記義務化（3年以内）に留意。

④ 抵当権設定のみ（借入3,000万・住宅特例あり）

借換え時の抵当権設定のみ。住宅特例0.1%で登録免許税3万円、司法書士報酬4万円。—。借換え諸費用として資金計画に組込み必須。

⑤ 抵当権抹消（住宅ローン完済）

土地1筆＋建物1個で登録免許税2,000円、司法書士報酬1.5万円。—。自分で登記もでき、法務局窓口で書類確認しながら数時間の作業で完結。

司法書士選びと実務のポイント

司法書士報酬は交渉可能

2003年の自由化以降、司法書士報酬は事務所ごとの自由設定。同一登記で1.5〜3倍の差があるため、複数事務所からの相見積で3〜10万円の節約が可能。銀行紹介の司法書士は割高な傾向で、自己選定した地元事務所が安いケースが大半です。

抵当権抹消は自分でできる

住宅ローン完済時の抵当権抹消登記は、書類さえ揃えば個人で法務局申請可能。金融機関から届く「抵当権解除証書」「登記識別情報」「委任状」を持参して法務局窓口で申請、1〜2週間で完了します。司法書士報酬1.5万円が節約できるうえ、書類の勉強にもなります。

相続登記は2024年4月から義務化

相続開始（被相続人死亡）から3年以内に相続登記を完了しないと、10万円以下の過料。既に発生している過去の相続についても、2027年3月末までに登記が必要。放置してきた「昭和の相続」を今のうちに整理しておくのが実務上の必須事項です。

認定長期優良住宅の税率メリット

所有権保存0.1%（通常0.15%）、移転（戸建）0.2%（通常0.3%）と、他の税制優遇（不動産取得税・固定資産税・住宅ローン控除）と合算で数十万円のメリットが期待できます。認定取得コスト（20〜40万円）とのバランスで判断を。

⚠ 当ツールは概算です。実際の登録免許税は法務局提出の登記申請書に基づき算定されます。司法書士報酬は事務所により大きく異なり、複数見積を取ることを強く推奨します。相続登記は権利関係が複雑になりやすいため、必ず司法書士または弁護士にご相談ください。

よくある質問（FAQ）

登記費用は総額でいくらくらいかかりますか？

新築マイホーム購入（建物2,000万・借入3,000万）で登録免許税6万＋司法書士報酬10万＋抵当権設定3万＋印紙税・証明書代1万＝約20〜25万円が目安。中古マンション（土地移転含む）なら30〜40万円、相続登記なら15〜25万円、抵当権抹消のみなら1.5〜2万円と、登記種別により大きく変動します。

住宅特例が使える条件は何ですか？

①床面積50㎡以上、②自己居住用、③新築または取得後1年以内の登記、④中古の場合は築20年以内（耐火建築物は25年以内）または耐震基準適合証明書ありー主にこの4点が要件。適用時は所有権移転0.3%（通常2.0%）、抵当権設定0.1%（通常0.4%）と大幅軽減されます。市区町村発行の「住宅用家屋証明書」の取得が申請の第一歩。

司法書士報酬は交渉できますか？

2003年に司法書士報酬が自由化されて以降、事務所ごとに自由設定です。同一登記で1.5〜3倍の差があり、複数事務所からの相見積で数万円の節約が可能。銀行紹介の司法書士は割高な傾向で、自分で地元事務所を探すほうが安いケースが多いです。抵当権抹消のように単純な登記は自分でも申請可能で、その場合は1.5万円程度の節約になります。

相続登記の義務化とは何ですか？

2024年4月から施行された不動産登記法改正で、相続開始（被相続人死亡）から3年以内に相続登記を完了しないと、10万円以下の過料が科される可能性があります。既に発生している過去の相続についても、2027年3月末までに登記が必要。長年放置してきた「昭和の相続」を今のうちに整理し、遺産分割協議・登記を完了させることが実務上の必須事項です。

抵当権抹消は自分でできますか？

可能です。住宅ローン完済時に金融機関から届く「抵当権解除証書」「登記識別情報通知」「委任状」を持参して法務局窓口で申請。登録免許税は不動産1個あたり1,000円（土地+建物なら2,000円）で、司法書士報酬1.5〜2万円が節約できます。書類の書き方は法務局窓口で親切に教えてもらえ、1〜2週間で登記完了します。

マンションの登記は戸建てと違いますか？

マンションは「土地の共有持分＋専有部分」の登記になり、土地評価額は共有持分で按分されます。通常、土地按分が小さく（数百万円）、家屋部分が大きく（数千万円）なるため、土地移転税は少額、家屋移転税は住宅特例で大幅軽減、というパターン。抵当権抹消は土地+建物+専有部分の3〜4件になり、抹消費用は3,000〜4,000円と若干高くなります。

相続登記に必要な書類は何ですか？

①被相続人の出生〜死亡までの戸籍謄本、②相続人全員の戸籍謄本・住民票、③遺産分割協議書（相続人の実印押印・印鑑証明書添付）、④相続不動産の固定資産税評価証明書、⑤登記事項証明書ーが基本セット。相続人が兄弟姉妹の場合はさらに複雑で、司法書士に依頼するのが実務的。書類収集だけで数週間かかることも多いです。

認定長期優良住宅の登録免許税メリットはどれくらいですか？

所有権保存が0.15%→0.1%、所有権移転（戸建）が0.3%→0.2%、移転（マンション）が0.3%→0.1%。建物2,000万円の新築戸建てで保存税額が3万→2万で1万円軽減。マンション（家屋1,500万・移転）なら4.5万→1.5万で3万円軽減。他の税制優遇（不動産取得税、固定資産税、住宅ローン控除）と合算で数十万円のメリットが得られます。

借換えでの登記費用はいくらですか？

借換え時は「旧抵当権の抹消＋新抵当権の設定」の2つの登記が必要。抹消は不動産1個1,000円、設定は借入金額×0.4%（住宅特例0.1%）です。3,000万円借換えで登録免許税3万＋抹消2,000円＋司法書士報酬5〜7万円＋印紙税2万＝約10〜13万円が目安。金利差0.3%以上の借換えメリットがあるかを合わせて計算しましょう。

登記費用はいつ支払うのですか？

登録免許税は登記申請時に法務局に納付（収入印紙または現金）、司法書士報酬は登記完了後に司法書士事務所へ支払い。売買の場合は決済日（引渡し日）に、司法書士が同席して現金またはFAXで一括処理するのが一般的。住宅ローンの場合、諸費用ローンとして借入額に含めることも可能で、その場合はローンから直接支払われます。

出典・参考資料

※本記事の計算結果はあくまで概算です。実際の登録免許税・司法書士報酬・住宅特例適用の可否は物件・登記種別・司法書士事務所ごとに異なります。正確な費用は司法書士事務所への見積依頼または法務局の登記相談窓口でご確認ください。