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不動産税金投資

不動産取得税 特例込み完全版シミュレーター｜住宅新築1200万円控除・認定長期優良1300万円控除・宅地1/2評価・耐震基準対応

不動産の取得時に一度だけ課される不動産取得税を、住宅・土地の税率3%、店舗・事務所の税率4%で精密計算。新築住宅1200万円控除、認定長期優良住宅1300万円控除、宅地評価1/2、耐震基準適合中古住宅の築年数別控除まで反映。取得時の税負担を購入前に把握し、還付申請の可能性まで見通せる完全無料ツール。

最終更新：2026年8月14日／監修：計算ツールズ編集部

不動産取得税シミュレーター

実勢価格ではなく評価額。宅地の場合、評価額は取引価格の約70%が目安。
新築時は請負価格の50〜60%、中古は経年減価済み評価額。
住宅特例は50〜240㎡（賃貸共同住宅は40㎡〜）が対象。
中古は築年数に応じて控除額が変動（100万〜1200万円）。

税額計算の内訳フロー

特例適用パターンの比較表

パターン建物税額土地税額合計特例なしとの差

結果の見方

不動産取得税は物件取得時に一度だけかかる県税で、購入後6ヶ月〜1年半後に都道府県から納税通知書が届きます。住宅・宅地には強力な軽減措置があり、正しく申告すれば数百万円の税負担が数万円〜数十万円まで圧縮できます。逆に申告漏れで満額請求されるケースも多く、購入前の把握が資金計画の要諦です。

  • 不動産取得税（軽減後）：土地税額＋建物税額の合計。住宅特例と宅地1/2評価を適用した最終金額。
  • 土地税額：宅地は「評価額×1/2×3%」から軽減額を控除。住宅用地の軽減額は「45,000円 or 土地1㎡評価額×1/2×床面積×2×3%」の大きい方。
  • 建物税額：住宅は「（評価額−控除額）×3%」。新築住宅1,200万円控除、認定長期優良1,300万円控除。中古は築年数に応じた控除（100万〜1,200万円）。
  • 建物控除額：新築＝1,200万円（長期優良1,300万円）、中古は築年数別（築1987年以降は100〜1,200万円）。
  • 土地軽減額：住宅新築特例で土地税額から数十万円が控除。住宅取得と土地取得を2年以内に紐づける必要あり。

計算の仕組みと数式

税率（2026年版）

  • 住宅・土地（宅地）：3%（本則4%からの軽減特例、2027年3月31日まで）
  • 店舗・事務所・その他：4%（本則）
  • 宅地評価の1/2：宅地は「評価額×1/2」を課税標準とする軽減（同じく2027年3月31日まで）

建物の課税標準と控除

建物税額 =（建物評価額 − 控除額）× 3%（住宅）or 4%（非住宅）
新築住宅（床面積50〜240㎡）：控除額 = 1,200万円
認定長期優良住宅：控除額 = 1,300万円
中古住宅（築年別）：
　 1997年4月以降 = 1,200万円
　 1989年4月〜1997年3月 = 1,000万円
　 1985年7月〜1989年3月 = 450万円
　 1981年7月〜1985年6月 = 420万円
　 1976年1月〜1981年6月 = 350万円
　 それ以前 = 100万円（要耐震基準適合）

土地（宅地）の課税標準と軽減

土地税額 = 土地評価額 × 1/2 × 3% − 軽減額
住宅用地軽減額 = max(45,000円, 土地1㎡評価額 × 1/2 × 床面積の2倍（上限200㎡） × 3%)

1,500万円・150㎡（1㎡=10万円）の土地なら、土地1㎡評価×1/2×床面積2倍×3% = 5万×240㎡×3% = 36万円が軽減される計算。土地税額22.5万円が0円まで圧縮されます。

還付申告のタイミング

納税通知書が届いた後、住宅・土地の軽減を反映せずに満額請求されている場合、5年以内に都道府県税事務所へ軽減の申告書を提出することで還付を受けられます。取得直後（60日以内）の申告が原則ですが、後から気付いた場合も救済されるケースが大半です。

特例適用パターンの比較

ケース本則税額軽減後税額軽減率
新築戸建て（土地1,500万・建物2,500万・120㎡）98万円0円▲100%
認定長期優良（同上）98万円0円▲100%
中古マンション築15年（土地500万・建物1,500万・75㎡）57.5万円1.5万円▲97%
事業用店舗（土地2,500万・建物3,000万・150㎡）208万円158万円▲24%
投資用アパート（土地3,000万・建物4,000万・200㎡）253万円120万円▲53%

自己居住用の住宅取得なら、多くのケースで不動産取得税が実質ゼロもしくは数万円まで圧縮されます。事業用店舗・オフィスは特例が限定的で、税率も4%と1%高いため、100万円超の税負担が発生するのが通常です。

ケーススタディ：物件タイプ別の税額

① 新築戸建て：建物2,500万円＋土地1,500万円・120㎡

自己居住用の新築戸建て。建物は1,200万円控除で（2500−1200）×3%=39万円、土地は住宅用地軽減で実質ゼロに。— が最終税額。適切な申告で軽減枠を活用することが必須。

② 認定長期優良住宅：建物2,500万円＋土地1,500万円

認定長期優良で建物控除が1,300万円に拡大。—。通常新築より数万円の追加軽減が得られ、認定取得コスト（20〜30万円）に対する見返りは他の税制優遇（住宅ローン控除・固都税半減）と合算で判断。

③ 中古マンション：建物1,500万円＋土地500万円・築15年・75㎡

1997年以降築なので建物控除1,200万円適用可。—。マンションの土地按分は小さく税額が抑えやすい。耐震基準適合証明があれば築古でも軽減対象に。

④ 事業用店舗：建物3,000万円＋土地2,500万円

店舗は住宅特例なし、税率4%。—。事業計画では取得初年度の固定費として計上必須。宅地1/2評価は住宅以外にも適用されるため、そこは唯一の軽減ポイント。

⑤ 投資用アパート（一棟）：建物4,000万円＋土地3,000万円・200㎡

共同住宅（賃貸アパート）は「40㎡以上240㎡以下の1戸あたり」で住宅特例が使える。—。戸数（例：4戸）×1,200万円で建物控除4,800万円まで拡大可。適用要件の理解が節税の鍵。

申告と還付の実務

取得後60日以内の軽減申告

不動産取得税の軽減特例は自己申告制で、原則として取得後60日以内に都道府県税事務所へ「不動産取得税軽減申告書」を提出する必要があります。申告漏れだと満額請求され、後から還付申請することになります。

納税通知書のタイミング

取得後6ヶ月〜1年半後に都道府県から納税通知書が届きます。取得直後に支払うのではなく、忘れた頃に請求が来るため、家計に「取得税分の別枠」を確保しておくのが賢明。

還付申請の期限

納税通知書に軽減が反映されていない場合、通常は5年以内に還付申請可能。「還付請求書＋登記簿謄本＋住民票＋耐震基準適合証明書等」を添えて申請します。数十万〜100万円単位の還付が受けられるケースも珍しくありません。

マンションと戸建ての違い

マンションは土地按分が小さいため土地税額が抑えられる一方、建物比率が高く控除が効きにくい傾向。戸建ては土地評価額が大きく土地軽減の恩恵が大きい構造。両者の税負担の違いを購入前に把握しておきましょう。

⚠ 当ツールは概算です。実際の税額は物件所在都道府県の税務事務所により、宅地評価・住宅特例の適用要件・耐震基準適合の判定が異なる場合があります。正確な税額と軽減適用の可否は都道府県税事務所または税理士にご相談ください。

よくある質問（FAQ）

不動産取得税はいつ払うのですか？

不動産取得後6ヶ月〜1年半後に都道府県から納税通知書が届きます。取得時に支払うのではなく、忘れた頃に請求が来るのが特徴。購入時の諸費用と別枠で「取得後1年分の税負担」を家計にプールしておくのが安全策。分割納付も可能ですが延滞金が発生するため、一括納付が推奨されます。

新築住宅の1,200万円控除はどうやって受けるのですか？

床面積50〜240㎡（賃貸共同住宅は1戸40㎡以上）の新築住宅なら、建物課税標準から一律1,200万円が控除されます。自己申告制で、取得後60日以内に都道府県税事務所に「不動産取得税軽減申告書」を提出。認定長期優良住宅なら控除額は1,300万円に拡大。適用漏れは還付申請で救済可能ですが、初動での申告が最善です。

中古住宅の控除額は築年数で決まるのですか？

はい、1997年4月以降築＝1,200万円、1989年4月以降＝1,000万円、1985年7月以降＝450万円、1981年7月以降（新耐震基準）＝420万円、それ以前＝100万円（耐震基準適合証明が必要）と、築年数で段階的に控除額が下がります。耐震基準適合中古住宅は築古でも大きな控除が受けられるため、購入時に耐震適合証明の取得を検討する価値があります。

宅地評価の1/2は自動適用されますか？

宅地の1/2評価軽減は宅地全般に自動適用（住宅用地に限らない）で、2027年3月31日までの時限措置。都道府県税事務所が課税標準を計算する段階で反映されるため、納税者側での申告は不要です。ただし、住宅取得と併せた土地の追加軽減（住宅用地軽減45,000円 or 床面積按分額）は自己申告が必要。

土地と建物を別々に取得した場合はどうなりますか？

土地取得の3年以内（一部2年以内）に住宅を新築するか、または住宅取得の1年以内に土地を取得した場合、土地の軽減特例が適用されます。土地先行取得＋2年以内建築が最も一般的なパターンで、この場合は土地取得税が納税通知後に還付される流れになります。

賃貸投資用マンションは住宅特例が使えますか？

自己居住でなくても、居住用として使用される住宅（賃貸用も含む）なら住宅特例の適用対象。ただし1戸あたり床面積40〜240㎡（共同住宅の場合）が要件で、区分ワンルーム（30㎡未満）は対象外。1棟アパートの場合、戸数×1,200万円で建物控除が拡大するため、投資物件としてはメリット大です。

店舗兼住宅の場合はどう扱われますか？

床面積の1/2以上が住宅部分なら「住宅」として住宅特例適用、1/2未満なら「非住宅」で店舗として扱われます。住宅部分と店舗部分を按分して計算するのではなく、全体で判定される点に注意。1/2ラインで税負担が大きく変わるため、設計段階で住宅比率を意識することが節税につながります。

相続で取得した不動産にも取得税はかかりますか？

いいえ、相続による取得は非課税です（地方税法73条の7）。ただし、遺贈・贈与・生前贈与による取得は課税対象で、相続税とは別に不動産取得税がかかります。相続で取得した後、遺産分割協議による取得（相続人間での分配）も原則非課税ですが、代償分割による代償金の支払いを条件とする移転は課税されるケースがあり、実務上は事前確認が必要です。

還付申請はどれくらいの期間で完了しますか？

都道府県税事務所への還付申請書の提出から、通常1〜3ヶ月で還付金が振り込まれます。必要書類は「還付請求書＋登記簿謄本＋住民票＋耐震基準適合証明書（該当時）」など。5年以内の申請なら受理される自治体が大半ですが、証明書類の取得時間を考えると気付き次第すぐの申請が推奨されます。

認定長期優良住宅の追加コストに見合いますか？

不動産取得税では建物控除が1,200→1,300万円で3万円の追加軽減。他に固定資産税の新築特例が5年（3階建以上7年）に延長で数十万円軽減、住宅ローン控除の借入限度額拡大で最大30万〜60万円の節税、地震保険料50%割引などを合算すると、認定取得コスト（設計費20〜40万円）を上回るメリットが大半のケースで得られます。

出典・参考資料

※本記事の計算結果はあくまで概算です。実際の税額・特例適用は都道府県ごとに詳細な要件と実務運用があります。正確な税額と還付可能性は、都道府県税事務所または不動産税務に強い税理士にご相談ください。