住宅ローン 借換え 計算｜金利差・諸費用・実質節約額を一発算出、借換え三原則から変動固定選択・団信・控除継続まで完全解説

計算式と借換えのしくみ

元利均等返済の月返済額

月返済額 M ＝ 残高 P × 月利 r × (1+r)^n ÷ ((1+r)^n − 1)

総返済額 ＝ M × 月数 n ／ 実質節約 ＝ 総返済差額 − 借換え諸費用

住宅ローンの借換えは、現在のローンを一括繰上返済し、新たな金融機関でローンを組み直す行為です。同じ借入額・同じ残期間でも、金利が下がれば毎月返済額と総返済額の両方が減ります。ただし新規借入と同様に事務手数料・保証料・登記費用（抵当権抹消・設定）・印紙税・司法書士報酬が発生するため、総返済額の削減幅から諸費用を差し引いた実質節約額で判定します。

諸費用の相場（借入3,000万円の場合）

事務手数料型なら借入額×2.2%（税込）＝約66万円、保証料型なら借入額×約2%＝約60万円が中心。加えて抵当権抹消登録免許税（不動産1個につき1,000円）、抵当権設定登録免許税（借入額×0.4%）、司法書士報酬10〜15万円、印紙税（1,000万〜5,000万円で2万円）が生じ、諸費用は借入額の3〜5%が目安です。

金利下降局面と上昇局面での意思決定

変動金利は日本銀行の政策金利と短期プライムレート、固定金利は10年国債利回り（長期金利）と連動します。上昇局面では変動→固定へ切替、下降局面では固定→変動または低金利固定への切替が有効です。判断材料は日本銀行の主要行の短期プライムレート推移と財務省の国債金利情報。

借換えメリット三原則

金融庁・住宅金融支援機構の啓発資料でも紹介される、借換え判断の古典的な目安が「金利差1%・残高1,000万円・残期間10年」の三原則です。3つとも満たせば、諸費用を差し引いても総返済額を大幅に減らせる可能性が高いとされます。

借換えメリット早見表（残高3,000万円・残期間25年）

残高5,000万円クラスなら0.3%差でも実質節約は100万円を超えます。残高2,000万円・残期間15年では0.5%差でも実質節約は50万円前後にとどまるなど、残高×残期間×金利差の積で意思決定することが重要です。

事務手数料型と保証料型の違い

借換え先の商品タイプは、諸費用の課金方式で大きく2種類に分かれます。

ネット銀行は事務手数料型で低金利を打ち出す傾向、店舗系銀行は保証料型で対面相談を武器にする傾向があります。「金利＋諸費用」の総コストで比較することが必須です。

変動と固定の選び方

変動金利型

短期プライムレート連動で、6か月ごとに金利見直し、5年ごとに返済額見直し（5年ルール）、返済額変更幅は前回の125%以内（125%ルール）というのが伝統的なルールです。ただし全ての商品にこのルールがあるわけではなく、ネット銀行系では都度変更のところもあります。

全期間固定型（フラット35）

住宅金融支援機構が民間金融機関と提携して提供するフラット35は、借入から完済まで金利変動なし。借換制度も用意されており、団信任意選択（新機構団信または非加入）で保険料相当の金利差もあります。詳細はフラット35公式サイトを参照。

期間選択型（10年固定など）

10年固定・20年固定など、一定期間だけ固定するタイプ。固定期間終了後は、店頭金利から優遇幅を差し引いた金利に切替になります。10年目に再度借換えを検討する家計は多く、「10年ごとに借換えありき」で選ぶ人にも合います。

団体信用生命保険（団信）の見直し

住宅ローン借換えは、団信を見直す最大のチャンスです。契約時と現在では健康状態・家族構成が変わっており、また団信商品も進化しています。

借換え時に告知事項があれば正直に申告することが重要です。告知義務違反は保険金不払いの原因となります。

住宅ローン控除は借換え後も継続できるか

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、借換え後も所定の要件を満たせば残りの控除期間について適用可能です。国税庁の公式Q&Aで明記されています。

• 要件1：新ローンが従前のローンの返済のためのものであること（明白に借換えの目的で組まれている）
• 要件2：新ローンの返済期間が10年以上であること（残期間ではなく新契約の期間）
• 要件3：居住継続（引き続き自分が住む住宅であること）
• 要件4：借入金額は当初の残債の範囲（増額借換えは超過分は控除対象外）

詳細は国税庁タックスアンサーNo.1225およびNo.1229 借換えの場合の取扱いを参照。増額して借り換える場合は「当初の残債÷新ローン残高」の按分で控除対象額が計算されます。

借換えの手続きフロー

よくある間違い・注意点

• 「表面金利」だけで比較 — 事務手数料型と保証料型で総コストが逆転することがあります。金利差が0.1%あっても、諸費用差100万円で回収に10年以上かかるケースも。「金利＋諸費用÷残期間」で年換算して比較しましょう。
• 控除の按分を見落とす — 増額借換えを行うと、住宅ローン控除の対象は「当初残債÷新ローン残高」で按分されます。生活費や教育費と一緒に借りると、控除メリットが目減りします。
• 団信を安易に外す・変える — 「金利が下がるから」と保障を薄くすると、疾病時に家計が破綻するリスクが上がります。借換え時こそ、家族構成と貯蓄の変化を踏まえた見直しを。
• 変動→変動の借換えで金利上昇リスクを放置 — 変動金利は将来上昇の可能性があります。住宅金融支援機構の民間住宅ローン利用者調査でも変動選択者が7割超と偏っています。長期金利上昇局面では固定への切替も検討を。
• 本審査で否決されるパターン — 転職直後、産休・育休中、他の借入増加（自動車ローン・カードローン）、健康状態の悪化。仮審査は通っても本審査で否決されることがあります。借換え申込前後の新規借入は控えるのが鉄則。
• ペアローン・連帯債務の切替漏れ — 夫婦のペアローンや連帯債務型を借り換える際は、両方の契約変更・団信再加入・登記手続が必要です。片方だけ借換えでは名義整合が取れず、控除が使えないこともあります。

関連する規格・法令

• 租税特別措置法第41条 ― 住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）の根拠法。借換え時の適用要件を規定。
• 宅地建物取引業法 ― 不動産取引の一般ルール。借換え自体は対象外ですが、担保物件の登記変更で関連。
• 銀行法・貸金業法 ― 借換え先金融機関の営業規制。金利・手数料表示の適正化義務。
• 不動産登記法 ― 抵当権抹消・設定登記の手続。登録免許税（登免税）は借入額×0.4%（住宅特例で0.1%になる場合あり）。
• 印紙税法 ― 金銭消費貸借契約書の印紙（借入額に応じて2,000円〜10万円）。
• 独立行政法人住宅金融支援機構法 ― フラット35の運営根拠。借換制度・団信の設計を規定。
• 金融商品の販売等に関する法律（金販法）／金融サービスの提供に関する法律 ― 借換え商品の重要事項説明義務。
• 消費者契約法 ― 誇大表示・不利益事実の不告知に対する取消権を規定。

参考文献・公的資料

より正確な金利水準・借換え制度・控除要件を確認したい場合は、以下の公的機関の資料を参照してください。

• 独立行政法人 住宅金融支援機構 ― フラット35借換制度、民間住宅ローン利用者調査、金利推移データを公表。全期間固定を検討する場合の一次情報源。
• フラット35 借換融資 ― フラット35への借換手続、必要書類、金利適用ルールの公式解説。
• 国土交通省 住宅局 ― 住宅政策、住宅取得支援施策の総合案内。
• 国土交通省 住宅ローン減税 ― 住宅ローン控除の制度概要・適用要件の公式ページ。
• 国税庁 タックスアンサーNo.1225 住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローン等 ― 借換え後の控除継続要件の公式解説。
• 国税庁 タックスアンサーNo.1229 借換えの場合の取扱い ― 借換え時の按分計算のルール。
• 金融庁 ― 銀行監督、金利・手数料開示、消費者保護施策。
• 一般社団法人 全国銀行協会（全銀協） ― 銀行協会Q&A、住宅ローン啓発資料、変動金利のしくみ解説。
• 日本FP協会 ― CFP・AFP資格を持つファイナンシャルプランナーの検索。第三者相談窓口として活用可能。
• 日本銀行 主要銀行の短期プライムレート推移 ― 変動金利の基礎指標。金利推移の一次データ。
• 法務省 登記関係 ― 抵当権抹消・設定登記の手続情報。登録免許税の税率確認。
• 公益財団法人 不動産流通推進センター ― 宅建業者向け情報、不動産取引の実務ガイドライン。

よくある質問（FAQ）

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