新築vs中古 30年比較 計算ツール

計算式と前提

新築総額 ＝ 新築価格

中古総額 ＝ 中古価格 ＋ リフォーム費

差額 ＝ 新築総額 － 中古総額

既定値の新築5,000万円・中古3,500万円・リフォーム500万円では、新築総額が50,000,000円、中古総額が3,500万＋500万で40,000,000円となり、中古が¥10,000,000安いと表示されます。入力は万円、出力は円です。

この計算機が比べているのは取得時点の物件価格とリフォーム費だけで、仲介手数料・登記費用・税金・30年ぶんの維持費は含んでいません。含まれない費目は下の表と解説にまとめてあるので、計算機の差額を出発点にして、そこから読み替えてください。

早見表と損益分岐

下の数値は、上の計算機に同じ値を入れたときの表示そのものです。

損益分岐は単純で、リフォーム費が「新築価格－中古価格」を超えた時点で逆転します。新築5,000万円・中古3,500万円なら1,500万円が分岐点で、それを超えるリフォームを見込むなら価格面での中古の優位は消えます。

この計算機に含まれない取得時の費目

控除額の上限や適用期限は入居年や住宅の性能区分によって変わります。金額の判定は国税庁・自治体の最新の案内で確認し、最終的な税額は税理士や宅地建物取引士に相談してください。

価格差の中身を詳しく理解する

新築と中古の価格差は、建物の減価と流通の仕組みから生まれます。木造住宅の法定耐用年数は22年、鉄筋コンクリート造は47年で、税務上はこの年数をかけて建物の価値がゼロに近づいていきます。中古が新築より3割前後安く出ていても、その差の多くは建物部分の目減りで、土地の値段はほとんど下がっていません。既定値の新築5,000万円・中古3,500万円・リフォーム500万円では中古総額が4,000万円で差は1,000万円ですが、リフォームが1,500万円まで膨らめば総額5,000万円で並び、それを超えると逆転します。価格差のうちどこまでを工事で使い切るのかが、この判断の中心にあります。

実務で意見が割れるのは、リフォームに投じた金額が資産として残るかどうかです。水回りの更新や内装のやり替えは住み心地を確実に上げますが、売るときの査定は近隣の成約事例に強く引かれるため、投じた額がそのまま価格に乗るとはかぎりません。とくに法定耐用年数を過ぎた物件では建物の評価がほぼ土地だけになり、内装への投資は市場価格に反映されにくくなります。一方で耐震補強や断熱改修のような性能に関わる工事は、補助制度の対象になったり光熱費の削減という形で回収の道筋が立ちます。同じ「リフォーム500万円」でも、内訳によって意味がまったく変わります。

見落とされやすいのは、この計算機が扱っていない取得時の諸費用です。中古を仲介で買うと仲介手数料がかかり、売買価格400万円超なら価格の3%に6万円を足し、さらに消費税を加えた額が上限になります。新築の分譲では売主から直接買うため手数料がかからない売り方も多く、この時点で差が縮みます。加えて、不動産取得税は新築住宅なら課税標準から1,200万円の控除があり、登録免許税にも住宅用家屋の軽減があります。新築住宅の固定資産税を一定期間減額する措置、住宅ローン控除の期間が新築は原則13年で既存住宅は10年という差も効きます。中古の築年数要件は、1982年1月1日以後に建築されたものであれば新耐震基準に適合しているものとして扱われる形に整理されています。

条件による違いも大きく、木造戸建てと鉄筋コンクリート造のマンションでは価値の減り方が異なります。マンションは管理費と修繕積立金が毎月かかり、築年数が進むほど積立金は上がるのが普通なので、購入時の安さだけで判断すると保有期間の支出を読み違えます。駅からの距離や学区によって中古の値崩れ幅も大きく変わります。この計算機はあくまで取得時点の総額を比べる簡易版で、30年ぶんの修繕費・税金・光熱費は入っていません。

よくある間違い・注意点

• 物件価格の差だけで決める — 中古を仲介で買えば手数料が100万円前後乗り、新築には取得税・固定資産税の軽減が付きます。この計算機の差額がそのまま実際の負担差になるわけではありません。
• リフォーム費を内覧の印象で見積もる — 給排水管・基礎・シロアリ被害のような見えない部分は、購入後に判明することが多い箇所です。契約前の建物状況調査（ホームインスペクション）で当たりを付けてから金額を入れてください。
• リフォーム費が売却価格に乗ると考える — 内装のやり替えは査定額に反映されにくく、耐用年数を過ぎた建物ではとくに戻りません。住むための支出と、資産に残る支出を分けて考えます。
• マンションの毎月の支出を入れ忘れる — 管理費と修繕積立金は30年で1,000万円規模になることもあり、積立金は築年数とともに上がるのが一般的です。購入前に長期修繕計画と積立金の残高を確認します。
• 住宅ローン控除の要件を確認しない — 控除期間や借入限度額は入居年と住宅の性能区分で変わり、中古には築年数の要件もあります。適用の可否は事前に確認してください。

参考資料・公的情報

• 国土交通省「住宅市場動向調査」 — 新築・中古の購入価格、資金調達、住み替え理由の全国統計。
• 国税庁「住宅借入金等特別控除」 — 住宅ローン控除の控除期間・借入限度額・築年数要件の一次情報。
• 国税庁「登録免許税の税額表」 — 所有権保存・移転登記と住宅用家屋の軽減税率。
• 総務省「不動産取得税」 — 課税標準の特例と住宅の控除額。
• 総務省「固定資産税」 — 新築住宅の減額措置と住宅用地の特例。
• 国土交通省「宅地建物取引業法」 — 媒介報酬の上限を定める告示の所管ページ。
• 国土交通省「既存住宅状況調査（インスペクション）」 — 建物状況調査の制度と調査項目。
• 住宅金融支援機構「フラット35」 — 中古住宅を含む長期固定金利ローンの適用要件。
• 不動産流通機構（REINS） — 中古住宅の成約価格・在庫の市況データ。
• 一般財団法人 不動産適正取引推進機構 — 不動産取引のトラブル事例と判例の解説。

※税制は毎年改正されます。控除額・適用期限・要件は国税庁および所在地の自治体の最新情報を確認し、実際の税額や契約条件の判断は税理士・宅地建物取引士などの専門家にご相談ください。

よくある質問（FAQ）

関連計算ツール