住宅購入諸費用 計算ツール

計算式と前提

六つの費目を個別に求めて合算します。仲介手数料は宅地建物取引業法が定める上限額、印紙税は契約金額の階級別の定額です。

仲介手数料 ＝ 200万円以下の部分5％＋200万超400万以下の部分4％＋400万超の部分3％、に消費税10％
登記費用 ＝ 新築30万円／中古40万円（登録免許税＋司法書士報酬の概算・固定）
印紙税 ＝ 売買契約書（2027年3月31日までの軽減後）＋金銭消費貸借契約書
ローン事務手数料 ＝ 借入額 × 2.2％（定率型）
火災・地震保険 ＝ 25万円（固定）
不動産取得税 ＝ 軽減ありなら0円／軽減なしなら 物件価格 ×（新築0.6・中古0.5）× 3％
合計 ＝ 上記の総和、割合 ＝ 合計 ÷ 物件価格

既定値の4,000万円・新築・借入3,500万円・仲介あり・軽減ありなら、仲介手数料1,386,000円、登記30万円、印紙税30,000円（売買1万円＋ローン2万円）、ローン事務手数料770,000円、保険25万円、不動産取得税0円で、合計2,736,000円、物件価格の6.8％と表示されます。登記費用と火災保険は固定値の概算で、実際は建物の規模や補償内容で上下します。

物件価格別の早見表と費目の内訳

本ツールに入力したときの表示値です。新築・仲介あり・借入額は物件価格の90％・不動産取得税は軽減ありで統一しています。

費目ごとの相場と、本ツールの置き方

本ツールが返す割合は6〜9％台になります。よく言われる8〜12％という数字は、下の解説で挙げる精算金や引越し費用まで含めた実際の支出ベースの目安です。

住宅購入諸費用の詳しい解説

諸費用が物件価格の6〜9％という幅に収まるのは、費目の性質が三つに分かれているからです。物件価格に比例するのは仲介手数料と不動産取得税、借入額に比例するのはローンの事務手数料と保証料、そして登記費用・印紙税・火災保険はほぼ定額です。定額の部分があるため、価格が上がるほど比率は下がります。上の早見表でも3,000万円で7.4％、8,000万円で6.2％と、金額は増えているのに割合は縮んでいます。逆に価格の低い物件ほど、割合で語ると重く見えます。予算を組むときは比率ではなく実額で押さえたほうが外れません。

実務で判断が分かれるのは、住宅ローンの事務手数料を定率型と定額型のどちらにするかです。定率型は借入額の2.2％前後を最初に払い切り、金利への上乗せはありません。定額型は数万円で済む代わりに保証料が必要で、金利に0.2％程度を乗せるか、一括で前払いします。総額だけを見ると定率型が有利に見える場面が多いのですが、繰上返済で期間を大きく縮める予定があるなら話は変わります。定率型の手数料は返ってこないのに対し、一括前払いの保証料は繰上返済によって未経過分の一部が戻るためです。本ツールは定率型の前提で計算しています。

見落とされやすいのは、諸費用をローンに含められるとは限らない点です。金融機関によっては諸費用を別枠のローンにする、あるいは自己資金での用意を求めることがあり、頭金とは別に数百万円の現金が必要になります。費目そのものにも本ツールに入っていないものがあります。売主に支払う固定資産税・都市計画税の日割り精算金、マンションの管理費と修繕積立金の日割り、新築分譲マンションの修繕積立基金、引越し費用、カーテンや照明といった初期の設備費です。よく言われる8〜12％という数字はこれらを含めた実際の支出ベースで、本ツールが返す6〜9％との差はここにあります。

条件による違いも押さえておいてください。新築の分譲住宅は売主から直接買うことが多く、その場合は仲介手数料がかかりません。仲介の有無を切り替えると総額が100万円以上動くのはそのためです。登記の司法書士報酬や火災保険料には地域差があり、水災リスクの高い地域では保険料が上振れします。不動産取得税は自己居住用で床面積などの要件を満たすと大きく軽減され、標準的な広さの住宅では課税されないことも珍しくありません。税額や軽減の要件は年度で変わるため、最終的な金額は税務署や税理士に、登記に関することは司法書士にご確認ください。

よくある間違い・注意点

• 頭金だけを用意して契約に進む — 諸費用をローンに組み込めない場合、4,000万円の物件でも別に270万円前後の現金が要ります。契約前に金融機関へ扱いを確認してください。
• 不動産取得税を満額で見積もる — 自己居住用の住宅は建物と土地の両方に大きな軽減があり、標準的な広さなら課税されないことも多くあります。逆に、要件を外れると数十万円単位で発生します。
• 印紙税を1通ぶんだけで数える — 売買契約書に加えて、住宅ローンの金銭消費貸借契約書にも印紙が必要です。後者には売買契約書のような軽減措置がありません。
• ローン事務手数料を定率型と定額型で総額比較しない — 定率型は繰上返済しても戻らず、定額型は保証料の未経過分が戻ります。短期で返す計画なら結論が変わります。
• 固定資産税の精算金を忘れる — 引渡し日以降の分を売主へ日割りで支払うのが通例です。年の前半に引き渡しを受けるほど負担が大きくなります。
• 火災保険を一律の金額で置いたまま進める — 構造・地域・水災補償の有無で数倍の差がつきます。本ツールの25万円はあくまで概算です。

参考資料・公的情報

• 国税庁 — 印紙税額の一覧表、登録免許税、住宅ローン控除の要件。
• 法務省 登記 — 不動産登記の手続きと必要書類。
• 国土交通省 不動産・建設経済局 — 宅地建物取引業法と媒介報酬の上限告示。
• 総務省 地方税制度 — 不動産取得税・固定資産税の仕組みと軽減措置。
• 住宅金融支援機構 — 長期固定金利型ローンの手数料・団体信用生命保険の情報。
• 金融庁 — 住宅ローンの比較と契約時の確認事項。
• 不動産流通推進センター — 不動産取引の実務資料と統計。
• 全国宅地建物取引業協会連合会 — 消費者向けの取引の流れと注意点。
• 日本損害保険協会 — 火災保険・地震保険の補償範囲と保険料の考え方。
• 日本司法書士会連合会 — 登記の相談窓口と司法書士報酬の目安。

※本ツールは前提を固定した概算です。税額や軽減措置の適用可否は個別の事情と年度の制度によって変わります。実際の判断は税務署・税理士・司法書士など専門家にご相談ください。

よくある質問（FAQ）

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