区分投資シミュ 計算ツール
区分投資シミュの詳しい解説
区分マンション投資のキャッシュフローは、家賃収入からローン返済と諸経費を差し引いて求めます。このツールは経費を家賃の20%として計算しており、これには管理費・修繕積立金・管理委託料・固定資産税などが含まれます。物件1,500万円、頭金20%、金利2%、30年返済で月80,000円の家賃なら、月々の返済は約44,000円、経費16,000円を引いて手残りは約20,000円です。ただしこの計算には空室期間と修繕費の一時的な支出が含まれていません。空室率を10%と見込めば手残りは月12,000円まで下がり、退去時の原状回復や設備交換が発生すると赤字の月も出ます。表面利回りではなく、空室と経費を織り込んだ実質利回りで判断することが重要です。
このツールの使い方
物件価格、月額賃料、頭金比率、返済期間、金利を入力すると、月々のキャッシュフローが表示されます。経費は家賃の20%として計算しています。実際の判断では、この数字からさらに空室リスク分（年1〜2か月）と、将来の大規模修繕費を差し引いて検討してください。
よくある間違い・注意点
- 表面利回りで判断する — 家賃÷物件価格の表面利回りは経費を含みません。空室と経費を引いた実質利回りで比較してください。
- 家賃が下がらない前提で計算する — 築年数の経過で家賃は下落します。10年後に1割減を見込んだ試算も併せて行ってください。
よくある質問（FAQ）
経費20%は妥当ですか？
区分マンションの一般的な目安です。管理費・修繕積立金の高い物件では25〜30%になることもあります。
空室率はどう見込みますか？
エリアと築年数によりますが、年1〜2か月の空室を見込むのが保守的です。年間家賃の8〜17%にあたります。
出口戦略は必要ですか？
必須です。売却価格は築年数とともに下がるため、保有期間中のキャッシュフローと売却損益を合算して評価してください。
※本ツールの計算結果は概算です。税務・医療・法律にかかわる判断は、税理士・医師・弁護士など専門家にご相談ください。