登録免許税計算機｜不動産・自動車・抵当権設定の税額

登録免許税とは

登録免許税は不動産・自動車・船舶・特許等の登記・登録時にかかる国税で、登記手続きに欠かせない実費コストです。不動産売買登記の本則税率は2%ですが、住宅用家屋(自己居住用)は0.3%、土地は1.5%への軽減措置あり。住宅ローン抵当権設定も0.4%→0.1%と大幅軽減で、マイホーム購入時の初期費用に大きな影響を与えます。

計算式と考え方

登録免許税 = 課税価格 × 税率

住宅売買：固定資産税評価額 × 0.3%

土地売買：固定資産税評価額 × 1.5%

抵当権設定：債権金額 × 0.1%（住宅ローン軽減）

課税価格は固定資産税評価額(時価の70%程度)で、物件所在の市区町村役所で取得できる「固定資産評価証明書」に記載された金額を使用します。住宅軽減の適用には床面積50㎡以上、自己居住用、新耐震基準等の要件があり、取得後1年以内の登記が原則です。

計算例

1. 住宅3000万円・売買 → 9万円(0.3%軽減適用)
2. 土地3000万円・売買 → 45万円(1.5%軽減適用・〜2026/3)
3. 住宅ローン3000万円・抵当権設定 → 3万円(0.1%軽減適用)
4. 相続で3000万円の不動産を承継 → 12万円(0.4%)
5. 贈与で3000万円の不動産を移転 → 60万円(2%)
6. 長期優良住宅3000万円 → 3万円(0.1%特例)

早見表・基準税率

物件価格別 概算税額(住宅軽減0.3%)

登録免許税の詳しい解説

登録免許税は不動産・法人・自動車・特許・船舶等の登記/登録行為に対して国が課税する国税で、法務局(登記所)での登記申請時に収入印紙または国庫金納付書で納付します。マイホーム購入では所有権移転登記・抵当権設定登記・(新築なら)所有権保存登記の三つが典型的で、いずれも司法書士が代理申請するのが一般的です。

課税価格は不動産の場合固定資産税評価額を使うのが原則で、これは実勢価格(時価)の70%程度と言われています。市区町村が3年ごとに評価替えを行い、固定資産税・都市計画税・不動産取得税・登録免許税すべての課税ベースになります。物件所在の役所窓口で「固定資産評価証明書」を取得することで正確な金額を確認できます。契約書に記載された売買価格ではなく評価額を使う点が重要です。

住宅軽減税率は、床面積50㎡以上・新耐震基準・自己居住・取得後1年以内の登記等の要件を満たす場合に適用され、本則2%が0.3%に大幅軽減されます。中古住宅では「築20年以内の木造・築25年以内の鉄骨造/RC造」または「耐震基準適合証明書」等の書類が必要で、これがマイホーム減税の中でも最も見落とされがちな要件です。事前に不動産仲介・司法書士に確認しておくことで、後から追加書類提出の手間を防げます。

抵当権設定登記は住宅ローンの担保設定で、借入金額(債権金額)の0.4%が本則、住宅用は0.1%まで軽減されます。3000万円ローンで本則12万円が3万円になる差額9万円は決して小さくなく、軽減要件を満たすかどうかで最終コストが変わります。フラット35・変動金利・固定金利など金融商品を問わず、住宅ローンであれば軽減対象になります。

長期優良住宅・低炭素住宅はさらに軽減され、税率0.1%が適用されます。認定手数料(5-10万円)や設計・施工コスト増(50-100万円)が発生しますが、登録免許税・不動産取得税・住宅ローン控除の枠拡大・地震保険料割引まで含めると総合的にメリットが上回るケースが多く、新築購入時の検討ポイントです。

相続登記は2024年4月から義務化され、相続開始を知ってから3年以内に相続登記をしないと10万円以下の過料が科される可能性があります。相続登記の登録免許税は評価額の0.4%で、3000万円の不動産なら12万円。相続人間の分割協議書作成・戸籍収集・法務局申請まで含めて司法書士報酬10-20万円が別途必要になります。所有者不明土地問題の対応として設けられた制度です。

司法書士報酬は登録免許税とは別途5-15万円程度が必要で、これは登記申請の代理手数料です。売買・住宅ローン・保存登記をセットで依頼すると10-20万円が相場で、都市部と地方で若干差があります。自分で登記申請することも可能ですが、書類不備リスクを考えると司法書士に依頼するのが一般的です。

マイホーム購入時の総諸費用は物件価格の6-10%が目安で、3000万円の物件なら180-300万円。この中に登録免許税、不動産取得税、印紙税、司法書士報酬、仲介手数料、ローン保証料、火災保険料、団信保険料、引越し費用等が含まれます。頭金とは別に用意する必要があり、資金計画で見落とすと契約直前に慌てることになります。

相続時精算課税制度との組み合わせでは、生前贈与2500万円までは贈与税0円で、相続時に精算します。ただし登録免許税は贈与時に2%発生するため、3000万円の不動産贈与では60万円の登録免許税+相続時の相続税精算(必要に応じて)が必要です。相続で0.4%と比較すると税率差5倍で、単純比較では相続の方が有利ですが、生前贈与のメリット(意思決定・争族回避・値上がり益回避)と天秤にかけて判断します。

ケース別の使い方

登記手続きの流れ

1. 売買契約締結 — 手付金支払い、契約書に印紙貼付。
2. 住宅ローン審査 — 事前審査→本審査→契約(金銭消費貸借契約)。
3. 司法書士への依頼 — 登記委任状の作成、必要書類収集(住民票・印鑑証明・登記識別情報)。
4. 固定資産評価証明書の取得 — 物件所在の役所窓口で入手、課税価格を確定。
5. 登録免許税の計算 — 課税価格×税率で税額算定、軽減要件をチェック。
6. 決済・引渡し — 銀行での融資実行、売買代金支払い、鍵の引渡し。
7. 登記申請 — 司法書士が法務局へ申請、登録免許税を収入印紙または国庫金納付書で納付。
8. 登記識別情報の受領 — 登記完了後、法務局から登記識別情報通知書を受領(旧権利証)。
9. 不動産取得税の納税 — 半年〜1年後、都道府県から納税通知書が届く。
10. 固定資産税の納税 — 翌年4-6月頃、市区町村から納税通知書が届く。

ケーススタディ：登録免許税の実額

ケース1：新築住宅3500万円をフルローンで購入

• 土地(評価額2000万円)：所有権移転登記 → 2000万×1.5%＝30万円
• 建物(評価額1500万円)：所有権保存登記 → 1500万×0.15%＝2.25万円
• 抵当権設定(3500万円ローン)：3500万×0.1%＝3.5万円
• 登録免許税 合計 35.75万円 + 司法書士報酬15万円 = 約51万円

ケース2：中古マンション2500万円を購入

• マンション(評価額1800万円 = 土地+建物一体)：所有権移転登記 → 1800万×0.3%＝5.4万円
• 抵当権設定(2000万円ローン)：2000万×0.1%＝2万円
• 登録免許税 合計 7.4万円 + 司法書士報酬10万円 = 約17万円

ケース3：長期優良住宅6000万円を購入

• 土地(評価額3500万円)：3500万×1.5%＝52.5万円
• 建物(評価額2500万円・長期優良)：2500万×0.1%＝2.5万円(通常軽減より6万円お得)
• 抵当権設定(5000万円ローン)：5000万×0.1%＝5万円
• 登録免許税 合計 60万円 + 司法書士報酬20万円 = 約80万円

ケース4：親から不動産3000万円の生前贈与

• 登録免許税：3000万×2%＝60万円
• 贈与税(相続時精算課税制度未使用時)：約1035万円
• 合計税負担 約1095万円 — 生前贈与は税負担が重い

ケース5：相続で不動産5000万円を承継

• 登録免許税：5000万×0.4%＝20万円
• 相続税(基礎控除後の課税価格による)：別途計算
• 司法書士報酬10-15万円 + 戸籍収集・遺産分割協議書作成費用

よくある間違い・注意点

• 軽減税率は期限あり — 土地売買軽減は2026年3月末、住宅軽減・抵当権軽減は2027年3月末等、定期延長されるが要確認。契約時点の税率で計算する必要あり。
• 住宅軽減には自己居住要件 — 賃貸用・別荘・法人所有は本則税率2%が適用され軽減対象外。住民票の移動、居住実態がチェックされる。
• 固定資産税評価額 — 実勢価格の70%程度で、契約書の売買価格ではない。役所窓口の「固定資産評価証明書」で正確な額を確認。
• 床面積要件50㎡以上 — 登記簿上の床面積で判定。マンションは専有面積(内法)、戸建ては壁芯計算等、計算方法の違いに注意。
• 長期優良住宅・低炭素住宅はさらに軽減(0.1%)。認定申請費用(5-10万円)を考慮しても税額削減で概ねペイする。
• 相続登記の期限 — 2024年4月以降は相続開始から3年以内、正当理由なく怠ると10万円以下の過料。義務化前の相続にも遡及適用される点に注意。
• 司法書士報酬との混同 — 登録免許税(実費)と司法書士報酬(人件費)は別。「登記費用」と一括表記されていても内訳を確認。

関連する法令・制度

• 登録免許税法（昭和42年法律第35号）— 課税対象・税率の基本規定。別表第一で登記種別ごとの本則税率を列挙。
• 租税特別措置法（第72条〜第74条の2）— 住宅用家屋・土地売買・抵当権設定の軽減税率と適用要件を規定。
• 長期優良住宅の普及の促進に関する法律— 認定住宅の税制優遇根拠。
• 都市の低炭素化の促進に関する法律— 低炭素認定住宅の税制優遇根拠。
• 不動産登記法（平成16年法律第123号）— 登記申請手続きの根拠法。2024年4月から相続登記義務化。
• 司法書士法— 登記申請代理業務の資格・報酬規定。

※本ツールは公的基準に基づく参考計算です。実際の税額計算・軽減適用可否は最新の法令および所轄税務署・法務局の判断に従ってください。個別具体の税務相談は税理士、登記手続きは司法書士にご確認ください。

住宅購入時 諸費用チェックリスト

• 登録免許税 — 所有権移転・保存登記、抵当権設定登記(本ツール対象)
• 不動産取得税 — 都道府県税、半年〜1年後に納税通知が届く
• 印紙税 — 売買契約書・ローン契約書に貼付する印紙(1-3万円)
• 司法書士報酬 — 登記代理手数料(10-25万円)
• 仲介手数料 — 上限「物件価格×3%+6万円+消費税」
• ローン保証料 — 借入額の1-2%または金利上乗せ方式
• 火災保険料 — 建物構造・保険期間で数万〜数十万円
• 団体信用生命保険 — 多くの場合はローン金利に含まれる
• 固定資産税・都市計画税精算金 — 引渡し日基準の按分
• 管理費・修繕積立金の日割り — マンションのみ
• 引越し費用 — 家族構成・距離で数万〜数十万円

物件価格の6-10%が諸費用総額の目安で、頭金とは別に用意する必要があります。

用語集

登録免許税

不動産・自動車・特許等の登記・登録時に課される国税。登記申請の必須コスト。

課税価格

登録免許税の計算基礎。不動産は固定資産税評価額(時価の70%程度)を使用。

固定資産税評価額

市区町村が3年ごとに評価替えを行う不動産の評価額。役所窓口で「固定資産評価証明書」を取得可。

所有権移転登記

売買・相続・贈与等で不動産の所有者が変わる際に行う登記。

所有権保存登記

新築建物の最初の所有者登記。表題登記の後に行う。

抵当権設定登記

住宅ローン等で不動産を担保に入れる際の登記。債権金額の0.4%(住宅軽減0.1%)。

抵当権抹消登記

ローン完済時の抵当権を消す登記。1物件1000円と定額。

司法書士

登記申請代理・成年後見等を行う国家資格者。

長期優良住宅

耐震・省エネ・耐久性等の高い認定住宅。税制優遇と住宅ローン控除枠拡大あり。

低炭素住宅

省エネ基準+CO2削減対策済み認定住宅。長期優良と同水準の税制優遇。

相続時精算課税制度

2500万円まで生前贈与非課税、相続時に精算する制度。60歳以上→18歳以上の子孫向け。

租税特別措置法

本則税率の軽減特例を規定する法律。土地売買軽減・住宅軽減の根拠。

金銭消費貸借契約

住宅ローンの借入契約。抵当権設定登記と一体で締結される。

登記識別情報

2005年以降、旧「権利証」に代わる12桁のパスワード。売却時に必要。

相続登記義務化

2024年4月以降、相続開始から3年以内の登記が義務。違反は10万円以下の過料。

住宅取得資金贈与非課税

親から子への住宅資金贈与を最大1000万円まで非課税とする特例。年度ごと限度額が変動。

不動産取得税の軽減

住宅は評価額から1200万円控除、税率3%(本則4%)への軽減あり。

よくある質問（FAQ）

関連計算ツール

まとめ・実務ポイント

登録免許税はマイホーム購入時の避けて通れない実費で、住宅軽減・長期優良住宅特例・抵当権軽減を最大限活用することで数十万円単位の節税が可能です。特に3000-5000万円クラスの物件では、軽減適用可否で年収数か月分の差が出るケースもあり、契約前の要件確認が最重要ポイントになります。

相続登記の義務化(2024年4月〜)により、これまで放置されがちだった相続不動産の登記も避けられなくなりました。3年の経過措置期間中に、既に相続済みの不動産についても登記を済ませておくことが賢明です。

本ツールで概算税額を把握し、司法書士・税理士との相談で正確な金額を確定させる、というのが実務での標準的な使い方です。

参考文献・公的リソース

• 国税庁「登録免許税の税額表」nta.go.jp
• 国税庁「住宅用家屋の軽減税率」nta.go.jp
• 法務省「不動産登記制度」moj.go.jp
• 法務省「相続登記の義務化」moj.go.jp
• 国土交通省「長期優良住宅認定制度」mlit.go.jp
• 日本司法書士会連合会「登記費用の目安」shiho-shoshi.or.jp
• 財務省「登録免許税制度の概要」mof.go.jp