不動産投資利回り計算機
物件価格・家賃・経費・融資条件を入力すると、表面利回り・実質利回り・NOI・月々返済額・年間キャッシュフロー・CCR・DSCR・LTV・損益分岐空室率まで11指標を一括算出。投資判断の総合診断も表示します。
不動産投資利回り計算機ツール
不動産投資の主要計算式
表面利回り = 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100
実質利回り = NOI ÷ 物件価格 × 100
NOI = 実効家賃 − 運営経費（管理費+修繕+固定資産税+保険+その他）
実効家賃 = 年間家賃 × (1 − 空室率)
月々返済額（元利均等） = 融資額 × 月利 × (1+月利)^n ÷ ((1+月利)^n − 1)
CF(税引前) = NOI − 年間ローン返済
CCR = 税引前CF ÷ 自己資金 × 100
DSCR = NOI ÷ 年間ローン返済
LTV = 融資額 ÷ 総投資額 × 100
不動産投資ベンチマーク（2024年）
| 指標 | 都心区分マンション | 地方一棟RC | 地方一棟木造 |
|---|---|---|---|
| 表面利回り | 4-5% | 7-9% | 10-15% |
| 実質利回り | 2.5-3.5% | 5-7% | 7-11% |
| 空室率想定 | 5-10% | 10-20% | 15-25% |
| CCR目標 | 3-5% | 8-12% | 12-20% |
| DSCR最低ライン | 1.2+ | 1.3+ | 1.5+ |
| LTV上限 | 90% | 80% | 70% |
※日本不動産研究所・全国宅地建物取引業協会統計より編集部整理。地域・築年数で変動。
不動産投資利回り計算機の詳しい解説
不動産投資の判断は「表面利回り」だけでは絶対に不十分。空室・経費・融資返済まで含めた総合評価が必須です。
表面 vs 実質利回り
表面利回りは「満室想定・経費ゼロ」の理論値で、物件広告に載る数字。実質利回り(NOIベース)は空室率・管理費・修繕積立・固定資産税・保険等を差し引いた実勢値で、実際の投資判断の基準。都心区分は表面5%でも実質2.5-3.5%まで下がる。
CCR（自己資金利回り）の重要性
CCR = 税引前CF ÷ 自己資金で、レバレッジ活用の効果を示す。融資割合を上げれば自己資金は少なく、同じCFでもCCRは上昇。ただし融資金利上昇・空室リスク・返済負担のトレードオフあり。目標CCR 8-15%が現実的水準。
DSCR（債務返済カバー率）
DSCR = NOI ÷ 年間返済額で、返済余力を示す。1.2以下は金融機関が融資しにくい、1.5以上で健全。金利上昇や空室率悪化のシナリオでも1.0を下回らない設計が必須。米国CMBS(商業モーゲージ担保証券)では1.25が最低ライン基準。
損益分岐空室率
「CFがゼロになる空室率」で、リスク許容度の指標。エリア平均空室率+10-15%の余裕があれば健全。空室率20%を超えるとネガティブCFのリスクが高まる。
減価償却と税務メリット
建物比率70%×47年定額(RC)or 22年(木造)の減価償却で、税務上の赤字を作り給与所得と損益通算可能(不動産所得)。ただし2020年度からの海外不動産の耐用年数否認・国内でも大規模投資家への規制強化トレンドあり。
業界・現場での使い方
個人投資家
購入前の物件評価。表面利回りに騙されず実質CFで判断。
プロ投資家・ファンド
IRR算定+ポートフォリオ評価。DSCR/LTVの融資条件交渉材料。
不動産仲介
購入検討客への物件提案時のシミュレーション資料。
金融機関
融資審査での物件収益性評価。DSCR・LTVで融資可否判断。
よくある間違い・注意点
- 表面利回りだけで判断 — 実質利回りで再計算必須。経費+空室で30-50%は下がる。
- 新築時のみで永続シミュ — 築年経過で家賃下落+修繕増。10-15年後のCF予測も必須。
- 金利変動を考慮しない — 変動金利は10年で+2%の可能性。ストレステスト必須。
- サブリース保証を鵜呑み — 保証家賃減額・契約解除リスク。実勢家賃で計算を。
関連する規格・法規
- 日本不動産研究所「不動産投資家調査」による地域別・タイプ別期待利回り
- 全国宅地建物取引業協会 中古住宅市場データ
- 国交省「不動産価格指数」による相場動向
- ARES(不動産証券化協会)J-REIT月次データ
※本ツールは公的基準に基づく参考計算です。実際の設計・施工・法令適用は最新の告示・規格および所轄官庁の判断に従ってください。
よくある質問（FAQ）
表面利回り10%の物件は買い?
地方の築古一棟に多い数字。実質利回りは5-7%、空室リスク+修繕負担+出口の売却難で総合判断必要。
DSCR 1.2は融資通る?
ギリギリのライン。金利上昇+空室悪化のストレステストで1.0を切ると審査厳しい。1.3+推奨。
CCRとROIの違いは?
CCRは初期自己資金のみベース、ROIは総投資額ベース。レバレッジ活用時はCCRが実感に近い。
サブリースは選ぶべき?
メリットは空室リスク移転、デメリットは保証家賃10-15%減・契約解除・保証家賃減額の可能性。契約書の詳細確認必須。
中古区分マンション投資の適正価格は?
実質利回り3.5-5%以上で購入検討。都心タワマンは値上がり狙いで低利回り許容も、地方は利回り重視。