不動産投資ローン

計算式と考え方

月の返済額は元利均等返済の式で求めます。借入4,800万円、金利2.2%、25年なら月約208,000円です。純収益（NOI）は「満室家賃 ×（1 − 空室率）×（1 − 経費率）」で算出し、月32万円・空室率10%・経費率20%なら約230,400円になります。キャッシュフローはこの差額で月約22,400円です。返済余裕率（DSCR）は「純収益 ÷ 返済額」で約1.11倍となり、余裕が小さいことを示しています。実質利回りは諸費用を含む総投資額に対する年間純収益の割合で約4.31%、自己資金利回りは約1.65%という計算です。

確認すべき指標

不動産投資ローンの詳しい解説

不動産投資では、借入を使うことで自己資金に対する収益率を高められます。これがレバレッジの効果で、借入金利を上回る利回りの物件を取得できれば、自己資金だけで買う場合より高い収益率が得られます。ただしこの効果は逆にも働き、収益が想定を下回れば損失も拡大します。借入比率が高いほど、この振れ幅は大きくなります。安全性を測る中心的な指標がDSCR（返済余裕率）です。純収益を年間返済額で割った値で、1.0であれば収益と返済がちょうど釣り合う状態、それを下回れば自己資金からの持ち出しが必要になります。金融機関は融資の審査でこの指標を重視し、1.2〜1.3以上を求めることが一般的です。この水準は、空室の増加、修繕費の発生、金利の上昇といった変動に耐えられる余裕を確保するためのものです。表面利回りと実質利回りの違いも理解しておく必要があります。表面利回りは年間の満室想定家賃を物件価格で割った値で、広告に表示される数字です。これに対して実質利回りは、空室、運営経費、取得諸費用を織り込んだ値で、表面利回りより2〜3ポイント低くなるのが通常です。運営経費には、管理費、修繕費、固定資産税、保険料、原状回復費が含まれ、家賃収入の15〜25%を占めます。取得諸費用も見落とされやすい要素です。仲介手数料、登録免許税、不動産取得税、司法書士報酬、融資手数料、火災保険料を合わせると、物件価格の6〜8%に達します。この費用は自己資金から支出することが多く、実際に必要な資金は頭金より大きくなります。金利の変動リスクも重要な検討事項です。変動金利で借りている場合、金利が1%上昇すると返済額は1割前後増えます。DSCRが1.1しかない状態では、この上昇だけで赤字に転落します。借入時点の低い金利を前提とせず、上昇した場合でも耐えられるかを確認しておくことが、長期にわたる保有の前提になります。大規模修繕の資金を毎月積み立てておくことも、突発的な支出への備えとして欠かせません。

業界・現場での使い方

よくある間違い・注意点

• 表面利回りで判断する — 空室、経費、諸費用を織り込むと2〜3ポイント下がります。実質利回りで判断してください。
• 取得諸費用を計算に入れない — 物件価格の6〜8%に達します。必要な自己資金は頭金より大きくなります。
• 現在の金利を前提に計画する — 変動金利で1%上昇すると返済額は1割前後増えます。上昇時のDSCRも確認してください。

関連する規格・法規

• 日本不動産研究所
• 日本賃貸住宅管理協会

※本ツールは公的基準に基づく参考計算です。実際の設計・施工・法令適用は最新の告示・規格および所轄官庁の判断に従ってください。

よくある質問（FAQ）

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