従業員1人当りオフィス費

基本式

月オフィス費 = 坪単価 × (従業員数 × 1人当りスペース ÷ 3.3058)

1人当り月額 = 月オフィス費 ÷ 従業員数

1人当り年額 = 1人当り月額 × 12

1坪 = 3.3058㎡(JIS Z 8203)で換算します。

坪単価には共益費・管理費を含む「グロス表示」と含まない「ネット表示」があり、都心Aクラスビルではネット2万+共益費4千〜6千円が一般的です。

本ツールは共益費込みの実質負担額で入力する前提です。駐車場・倉庫・共用会議室スペースを別契約する場合は加算してください。

坪単価×従業員数 早見表(1人10㎡ / 月額万円)

1人当りスペース(㎡)の目安

主要都市の坪単価相場(2026年上半期)

従業員1人当りオフィス費の詳しい解説

固定費構成における位置づけ

オフィス賃料は人件費・システム費に次ぐ第3の固定費で、中小企業の販管費構成比では通常4〜8%、都心立地の企業では10%を超えることもあります。

売上規模と比例せず、契約期間中(通常2〜5年)は削減が難しいため、契約時の面積・立地選定が経営効率を大きく左右します。人的資本経営が浸透してきた昨今では、単なる「コスト」ではなく「採用力・生産性投資」として設計する視点も定着してきました。

コロナ後の再設計トレンド

2020年以降のリモートワーク普及で、多くの企業が1人当り面積を10㎡→6〜7㎡へと圧縮しました。フリーアドレス化+ロッカー化+ペーパーレスの3点セットで、実質的な床面積を30〜50%削減する例が主流となり、日経BP「新・オフィス最前線」(2024)では上場企業の平均面積が2019年比で28%減少したと報告されています。

一方で、雑談・偶発的コミュニケーションの減少による組織文化の希薄化が課題となり、単純な削減から「集まる価値のあるオフィス」への再設計が進んでいます。ABW(Activity Based Working)・ハドルルーム・ファミレス席・スタンディングエリア等、多様な働き方に対応するゾーニング設計が定着してきました。

相場と主要ソース

都心Aクラスビル(丸の内・大手町・虎ノ門)の坪単価は月4万〜6万円、Bクラス(渋谷・新宿・品川)で2.5万〜3.5万、地方主要都市(福岡天神・仙台・広島)で1〜1.8万、地方郊外で0.5〜1万円が2026年上半期の相場です。

フリーレント(2〜6ヶ月無料)・原状回復費用相場・敷金(通常10〜12ヶ月)の全体像も含めて総コスト比較する必要があります。三鬼商事・ザイマックス・JLLの各種オフィスマーケットレポートが定点観測の主要ソースです。

業界別ベンチマーク

1人当りコストの業界別ベンチマークとしては、IT・SaaS企業で月3〜5万円、金融・コンサルで月5〜10万円、コールセンターで月1〜2万円、製造業(工場併設本社)で月1.5〜3万円が代表値です。

人件費(月給+社保)比で言うと、賃料は通常給与総額の5〜15%レンジに収まるのが健全とされます。20%を超えると人件費圧迫が発生し、経営指標(労働生産性)の悪化が現れます。上場企業のIR資料では「1人当り床面積」を人的資本情報の一環として開示する例も増えています。

ハイブリッド勤務前提の座席設計

フレックス制・時差出勤・在宅併用の広がりで、座席数=従業員数ではない設計が主流です。ハイブリッド前提なら座席稼働率60〜70%を想定し、従業員100人に対して座席65〜70席+集中ブース10席+会議スペース20席という配分が一般化しました。

WeWork・リージャス等のシェアオフィスや、月契約の会員制コワーキングを補完的に利用してピーク時対応する企業も増えています。総面積を減らしつつ体験価値を高める「Quality per m²」の設計思想がキーワードです。

会計・税務処理のポイント

税務・会計処理では、賃料は販売費及び一般管理費(地代家賃)に計上されます。敷金は資産勘定、礼金・仲介手数料は繰延資産(20万円未満なら費用化可)、原状回復費用は退去時の修繕費として処理します。

ワンフロア面積が広い場合、部門別・プロジェクト別の配賦計算(㎡按分・人数按分)を行い、原価計算・部門別損益計算に反映するのが上場・準ずる企業の実務です。IFRS16「リース」の対象となる長期賃貸借契約は、使用権資産・リース負債として貸借対照表計上が必要となり、監査上の重要論点です。

業界・現場での使い方

ケーススタディ：実務での試算例

ケース1：スタートアップの初期オフィス選定

• 従業員数：15人(6ヶ月後20人予定)
• 候補A：渋谷坪2.8万・120㎡ → 月102万・1人5.1万円
• 候補B：五反田坪2.0万・160㎡ → 月97万・1人4.9万円(20人時4.85万)
• 判断：将来対応・単価面でBが有利、フリーレント3ヶ月付きで初期コスト圧縮

ケース2：リモートワーク移行後の面積縮小

• 従業員100人・週2出社(実効60人)・現状坪単価2.5万・300坪
• 現状：月750万・1人7.5万円(月・実際稼働率33%)
• 縮小案：200坪へ移転 → 月500万・1人5万円 年間3000万円削減
• フリーアドレス導入で座席65席+集中ブース+会議室で運用可

ケース3：本社機能の地方分散(BPO)

• 都心本社40人(坪3万・120坪) → 月1,080万・1人27万円
• 福岡サテライトへ経理・総務15人移転(坪1万・50坪)
• 都心25人分80坪+福岡50坪 = 月770万 年間3720万円削減
• 移転コスト・引越し補助を差引いて2年でペイバック

ケース4：M&Aによる統合効率化

• A社(50人×80坪)+B社(30人×50坪) = 130坪
• 統合後80人×1人7.5㎡ = 195㎡ = 59坪
• 坪2.5万で月147万 → 統合前A社200万+B社125万=325万
• 年間2140万円のコストシナジー

ケース5：新拠点開設(福岡サテライト)

• エンジニア10人体制、天神Bクラス坪1.5万×40坪
• 月額60万・1人6万円、東京本社比で30%削減
• Uターン・Iターン人材確保で採用単価も低減
• 初期投資(内装+什器)は坪あたり15-25万円が相場

オフィス契約・移転チェックリスト

• 1. 面積算定 — 現状人数×成長率×1人8〜10㎡で必要坪数を試算。フリーアドレス比率50〜70%を前提に、実需要は7掛けまで圧縮可能。
• 2. 立地・グレード — 顧客訪問頻度・採用ターゲット・通勤利便性から、Aクラス/Bクラス/シェアオフィスの選択を決定。
• 3. 賃料条件 — グロス(共益費込み)換算、フリーレント2〜6ヶ月、敷金10〜12ヶ月、更新料の有無を確認。
• 4. 契約形態 — 定期借家(2〜5年)/普通借家/シェアオフィス月契約のメリット・デメリット比較。
• 5. 内装工事 — B工事(貸主指定業者)・C工事(自由選定)の切分け確認。坪15〜25万円が相場。
• 6. 原状回復義務 — 特約内容の精読。スケルトン渡し/現状渡しで数百万円の差。
• 7. 会計処理 — IFRS16対象か、日本基準か、按分方法(部門別)を経理と事前調整。
• 8. 移転コスト — 引越し費・IT移設費・登記変更費・名刺再作成・取引先通知の総額試算。

よくある間違い・注意点

• 共益費・管理費を除いて坪単価比較

  表示賃料だけで判断すると2〜3割の誤差。共益費は坪あたり3千〜6千円(都心)が別途かかることが多く、実質負担額は表示×1.15〜1.30倍。必ずグロス(全額込み)で比較する。

• 更新料・原状回復費用の見落とし

  3〜5年契約の更新料(通常1ヶ月分)、退去時の原状回復費(坪あたり3〜10万円が相場)を初期試算に入れないと、実質コストが2〜3割上振れる。特に高級ビルほど原状回復単価が高い。

• フリーアドレス=座席削減の即断

  実出社率の実測なしにドラスティックに削減すると、繁忙期・重要会議日に席不足となり社員満足度が低下。過去6ヶ月の入館ログから稼働率を測ってから計画する。

• 共用面積(通路・会議室)の除外忘れ

  「1人10㎡」は共用込みが標準。純執務スペースだけだと6〜7㎡相当。図面の有効率(専有面積÷契約面積)は通常60〜70%で、これを考慮せず面積計画すると必要面積を過小評価する。

• 成長率を織り込まない契約

  定期借家契約(2〜5年)途中の増床は難しく、隣接区画がすぐ確保できるとは限らない。3年後の従業員数×1.5〜2倍で余裕を持つか、シェアオフィス併用で調整可能な設計にする。

• 働き方の質を数字だけで判断

  単純な削減だけでは、社員の集中・偶発コミュニケーション・帰属意識が低下。1人当り面積の削減率と離職率の相関を検証している事例も多く、KPIバランスが重要。

関連する規格・法規

• 労働安全衛生規則 第600条— 労働者1人当りの気積10㎥以上(概ね床面積4㎡×天井高2.5m)を確保する義務。詰込型オフィスの下限根拠。
• 事務所衛生基準規則— 事務室の照度・室温・湿度・換気・トイレ設置数(男女別・人数比)などの最低基準を規定。
• 建築基準法 施行令 第19条— 事務室の採光・換気(有効開口・機械換気設備)基準。
• IFRS16「リース」・ASBJ実務対応報告 リース会計基準改正— 長期賃貸借契約の使用権資産・リース負債計上義務。
• 消防法・防炎規制— 特定用途(11階以上・特定小規模含む)のカーペット・カーテンの防炎表示義務。
• JIS Z 8203「国際単位系(SI)」— 1坪=3.3058㎡の公式換算根拠。
• 三鬼商事「オフィスマーケット月次レポート」— 主要5区(千代田・中央・港・新宿・渋谷)のAクラスビル空室率・平均賃料の公表統計。
• JLL・ザイマックス・CBRE 各種オフィス市況レポート— 都市別・グレード別の相場データ。

※本ツールは公的基準・業界相場に基づく参考計算です。実際の賃貸借契約・会計処理・法令適用は最新の告示・規格および所轄官庁・顧問税理士の判断に従ってください。

よくある質問（FAQ）

関連計算ツール

用語集

坪単価

1坪(3.3058㎡)あたりの月額賃料。オフィス市場の標準指標。

グロス表示 / ネット表示

グロスは共益費込みの全額表示、ネットは共益費別途。実質負担額の比較にはグロス換算が必須。

Aクラスビル

基準階面積200坪以上、築年数10年以内、天井高2.7m以上の高級オフィスビル。丸の内・大手町等の代表格。

フリーアドレス

固定席を廃止し、出社時に空席を選んで使う方式。稼働率変動への柔軟対応が可能。

1人当り面積

執務室+共用部を含む契約面積÷従業員数。日本標準は約10㎡/人。

有効率(専有率)

契約面積のうち実際に執務・使用できる面積の割合。通常60〜70%。

フリーレント

契約期間の一部を賃料無料にする条件。都心では2〜6ヶ月が一般化。

定期借家契約

契約期間満了で終了する借家契約。更新なしで再契約となる。

IFRS16

国際会計基準のリース会計基準。長期賃貸借を使用権資産として計上義務化。

原状回復費用

退去時に貸主に返還するために必要な内装撤去・補修費用。坪あたり3〜10万円が相場。

ABW(Activity Based Working)

業務内容に応じて働く場所を選ぶ働き方。固定席・集中席・打合せ席・カフェ席等をゾーニング。

B工事・C工事

B工事はビル指定業者による工事、C工事は入居者が自由選定できる工事。契約時の切分け明確化が重要。

まとめ・実務ポイント

業界別ベンチマーク

従業員1人当りオフィス費は、経営指標として月3〜10万円レンジが業界別ベンチマーク。IT・SaaSで3〜5万、金融・コンサルで5〜10万、コールセンター1〜2万、地方拠点で1〜3万が代表値です。

人件費比では総給与の5〜15%が健全レンジで、20%超は見直しシグナルです。

ハイブリッド前提の再設計

ハイブリッド勤務前提の再設計では、座席稼働率60〜70%・フリーアドレス比率50〜70%が現実解。1人面積を10㎡→6〜8㎡に圧縮して30%削減する事例が主流化しています。

ただし、削減一辺倒ではなく、集中スペース・偶発コミュニケーションの質を維持する「Quality per m²」の視点が2025年以降のトレンド。オフィスは単なる「コスト」ではなく「採用・生産性投資」として設計する時代です。

実務でのワークフロー

本ツールを使って、まず現状の1人当りコストを算出し、業界ベンチマークと比較。次に将来の従業員数×1.2〜1.5倍で必要坪数を試算し、契約更新・移転タイミングでの最適化を検討してください。

意思決定の際は、賃料単体でなく、共益費・敷金・原状回復・移転コストを含めた5年トータルコストで判断するのがCFO実務の定石です。

参考文献・公的リソース

• 国土交通省「土地・不動産・建設業」統計データmlit.go.jp
• 厚生労働省「事務所衛生基準規則」mhlw.go.jp
• 厚生労働省「労働安全衛生規則」mhlw.go.jp
• 三鬼商事「オフィスマーケットデータ月次レポート」e-miki.com
• ザイマックス総研「オフィス市況調査」soken.xymax.co.jp
• JLL「オフィスマーケット・アウトルック」jll.co.jp
• CBRE「オフィスマーケットビュー」cbre.co.jp
• 日本オフィス家具工業会「オフィス設計指針」joifa.gr.jp
• 企業会計基準委員会(ASBJ)「リース会計基準」asb.or.jp