住宅ローン固定金利

計算式と考え方

全期間固定の月々の返済額は、元利均等返済の式で求めます。4,000万円・35年・金利1.95%なら約131,500円です。変動金利0.55%なら当初は約104,700円と、月2.7万円の差があります。ただし変動金利は将来上昇する可能性があり、5年後に1.5ポイント上昇すると、残りの期間の返済額は約129,300円に増えます。総返済額で比較すると、この上昇の想定では変動金利のほうが有利ですが、上昇幅がさらに大きければ逆転します。その分岐点となる上昇幅を算出することで、判断の材料が得られます。当初固定型は、当初固定期間中はその金利で計算した返済額となり、期間の終了後は変動金利に移行するものとして扱います。当初10年を1.25%で固定するなら返済額は約117,600円で、11年目以降は上昇後の水準で約129,100円、総返済額は約5,286万円です。全期間固定の総返済額である約5,522万円より少ない一方、11年目以降の金利は確定しません。

金利タイプの特性

住宅ローン固定金利の詳しい解説

住宅ローンの金利タイプの選択は、金利の変動リスクを誰が負うかという選択です。全期間固定では、金融機関がリスクを負う代わりに、その分の上乗せが金利に反映されます。変動では借り手がリスクを負うため、当初の金利が低く設定されます。この差が1ポイントを超えることも多く、当初の返済額では大きな違いが生じます。判断にあたっては、金利が上昇した場合に耐えられるかという観点が重要です。変動金利で借りて、返済額が2割増えても家計に余裕があるなら、変動を選ぶ合理性があります。逆に、当初の返済額でぎりぎりの状態であれば、上昇時に返済が困難になるため、固定を選ぶことでリスクを避けられます。この判断は、金利の予測ではなく、自分の家計の耐性に基づいて行うべきものです。変動金利には、返済額の急変を抑える仕組みが設けられていることが一般的です。金利が上昇しても、返済額の見直しは5年ごとに行われ、また見直し時の上昇幅も従前の1.25倍までという制限があります。この仕組みにより、急激な負担増は避けられますが、返済額が抑えられた分は元金の減りが遅くなり、最終的な総返済額は増えます。極端な場合、利息が返済額を上回り、元金が減らない状態も生じえます。当初固定という選択肢もあります。一定期間の金利を固定し、その後は変動または再度の固定を選ぶ形です。期間中は返済額が確定するため計画が立てやすく、変動より低い金利が設定されることもあります。ただし期間終了後の金利は分からず、その時点の水準が適用されます。教育費の負担が重い期間だけ固定するといった、家計の状況に合わせた使い方が考えられます。繰上返済との組み合わせも検討事項です。変動金利で低い金利のうちに繰上返済を進め、元金を減らしておけば、金利が上昇したときの影響を小さくできます。この戦略が機能するには、繰上返済に回せる資金の余力があることが前提になります。借り換えという選択肢もあり、金利の情勢や自分の状況の変化に応じて、後から変更することも可能です。ただし手数料と保証料が発生するため、削減額との比較が必要になります。

業界・現場での使い方

よくある間違い・注意点

• 当初の返済額だけで選ぶ — 変動は上昇のリスクを借り手が負います。上昇時に耐えられるかの確認が必要です。
• 金利を予測して選ぼうとする — 予測は困難です。自分の家計の耐性に基づいた判断が適切です。
• 返済額の見直しの仕組みを安心材料とする — 返済額が抑えられても元金の減りが遅くなり、総返済額は増えます。

関連する規格・法規

• 金融庁
• 日本銀行

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よくある質問（FAQ）

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