不動産節税 計算ツール
不動産節税の詳しい解説
不動産投資による節税は、不動産所得の赤字を給与所得と損益通算することで成立します。減価償却費は実際の現金支出を伴わない経費のため、帳簿上の赤字を作りやすく、その分だけ課税所得が圧縮されます。所得800万円で不動産損失100万円なら、税率33%として約33万円の節税になります。ただしこの効果には重要な制約があります。第一に、土地取得のための借入金利子は損益通算の対象外です。第二に、減価償却は建物の耐用年数にわたって計上されるため、期間が終われば効果は消えます。第三に、売却時には減価償却で減った簿価との差額が譲渡所得として課税されます。節税額だけを見て投資判断をすると、実質的な収支が悪い物件をつかむ危険があります。
このツールの使い方
給与などの所得と不動産の損失をそれぞれ万円単位で入力すると、節税額の目安が表示されます。所得に応じた税率を推定して計算しています。実際の税額は各種控除の状況で変わるため、具体的な判断は税理士にご相談ください。
よくある間違い・注意点
- 節税額だけで物件を選ぶ — 節税は投資の一側面にすぎません。キャッシュフローと出口の売却価格を含めた総合的な収支で判断してください。
- 土地の借入金利子を算入する — 土地取得のための借入金利子は損益通算の対象外です。建物部分と按分する必要があります。
よくある質問（FAQ）
減価償却はいつまで続きますか？
建物の耐用年数までです。木造22年、鉄筋コンクリート47年が法定耐用年数で、中古なら残存年数で計算します。
売却時に課税されるのはなぜですか？
減価償却で簿価が下がっているため、売却価格との差額が譲渡所得になります。節税分が後で戻ってくる形になります。
誰にでも効果がありますか？
税率の高い高所得者ほど効果が大きくなります。所得が低い場合は節税効果が小さく、投資リスクに見合わないことがあります。
※本ツールの計算結果は概算です。税務・医療・法律にかかわる判断は、税理士・医師・弁護士など専門家にご相談ください。