家賃vs持ち家 30年比較 計算ツール

計算式と前提

家賃 30年 = 家賃（月）× 360か月 持ち家 30年 = （ローン月返済 + 修繕積立・税金）× 360か月 差額 = 家賃 30年 − 持ち家 30年

既定値の「家賃10万円・ローン月返済10万円・修繕積立と税金で月2万円」で追います。家賃側は10万円×360か月で3,600万円、持ち家側は12万円×360か月で4,320万円、差額は−720万円です。マイナスは「30年間で持ち家のほうが720万円多く支出する」という意味で、プラスなら賃貸のほうが支出が多いことを表します。

比較しているのは30年間に出ていく現金の合計だけです。購入時の頭金と諸費用、賃貸の敷金・礼金・更新料、住宅ローン控除、30年後に手元に残る不動産の価値、いずれも含まれていません。差額はあくまで「毎月の支払いを30年続けたときの単純な累計差」として読んでください。

家賃・維持費別 早見表

家賃を動かした場合（ローン月返済10万円・維持費月2万円）

持ち家側を固定し、家賃だけを動かしたときの計算機の表示です。

差額がゼロになるのは、家賃が「ローン返済＋維持費」と一致する12万円のときです。つまりこの計算での分岐点は、家賃と持ち家の月々の支出が同じかどうかという1点だけで決まります。

維持費を動かした場合（家賃10万円・ローン月返済10万円）

修繕積立金・管理費・固定資産税をまとめた「維持費」は、実際には物件の種類で大きく変わります。

ローン返済額を動かした場合（家賃10万円・維持費月2万円）

※維持費に入れる項目の目安：マンションなら管理費＋修繕積立金＋固定資産税・都市計画税、戸建てなら固定資産税・都市計画税＋外壁や屋根の修繕に備えた積立です。国土交通省が示す修繕積立金のガイドラインでは、専有面積1㎡あたり月250〜350円程度が平均的な水準とされており、70㎡なら月1万7,000〜2万4,000円になります。ここに管理費と固定資産税が加わるため、マンションでは月2万〜4万円に収まることが多くなります。

この差額をどこまで信じてよいか

この計算機が出す差額は、家賃と「ローン返済＋維持費」という2つの月額を360か月分並べただけの単純な引き算です。既定値では持ち家が720万円多く出ていきますが、これは月2万円の差が30年積み上がった結果にすぎません。分岐点も明快で、家賃がローン返済と維持費の合計を上回るかどうかの一点で符号が決まります。家賃12万円で差額がちょうどゼロになるのはそのためです。逆に言えば、この計算だけで賃貸と購入の損得は決まりません。含まれていない要素のほうが金額として大きいからです。

まず購入側で抜けているのが初期費用です。頭金に加えて、登記費用・ローン事務手数料・保証料・仲介手数料・火災保険・不動産取得税などの諸費用がかかり、新築でおおむね物件価格の3〜7%、中古では6〜10%が目安とされます。3,000万円の物件なら100万〜300万円で、これは差額720万円の相当部分を占める規模です。賃貸側も同様で、契約時の敷金・礼金・仲介手数料に加え、地域によっては2年ごとに家賃1か月分程度の更新料がかかります。家賃10万円で30年住み続ければ更新料だけで150万円前後になり、引越しのたびに初期費用が再発生します。

実務で最も判断が分かれるのは、31年目以降と資産価値の扱いです。ローンを30年で完済していれば、31年目からの持ち家の支出は維持費だけになり、月2万円で済みます。一方の賃貸は同じ家賃が生涯続きます。この差は高齢期に効いてきますが、返済期間を35年で組んでいれば30年時点では未完済で、この計算の前提から外れます。資産価値の扱いも同じで、売却して現金化するのか、そのまま住み続けるのかで、資産価値を差額に足し戻すべきかどうかの判断が変わります。住宅ローン控除も購入側の実質負担を下げる要素で、年末残高の0.7%が住宅の性能や取得時期に応じて10年または13年にわたって所得税・住民税から控除されます。

条件による違いも押さえておいてください。転勤の可能性が高い職種や、世帯人数が今後大きく変わる時期にある場合は、住み替えの自由度そのものに金額では表しにくい価値があります。反対に、団体信用生命保険が付いた住宅ローンでは契約者に万一のことがあれば残債が消えるため、その分だけ生命保険の必要保障額を下げられるという見方もあります。地域差も大きく、地方では持ち家の維持費に対して家賃相場が低いため賃貸有利になりやすく、都市部では家賃が高いため持ち家有利に振れやすい傾向があります。住宅ローンの審査や税制の適用可否といった具体的な判断は、金融機関・不動産の専門家・税理士にご相談ください。

よくある間違い・注意点

• 差額のマイナスを「損」と読んでしまう：この欄は30年間に出ていく現金の差です。持ち家側がマイナスでも、30年後には不動産という資産が手元に残り、完済後は返済がなくなります。支出の多寡と損得は別の話です。
• 維持費に修繕積立金しか入れていない：マンションなら管理費と固定資産税・都市計画税、戸建てなら外壁・屋根・給湯器の更新費用が加わります。戸建ては毎月の請求が来ないぶん積立を忘れやすく、10〜15年ごとに100万円単位の出費が発生します。
• 頭金と諸費用を無視する：購入時の諸費用は新築で物件価格の3〜7%、中古で6〜10%が目安です。賃貸側にも敷金・礼金・更新料・引越し費用があります。どちらも月額に均して入力欄に足すと比較が揃います。
• 返済期間が30年でないのに30年比較の結果を使う：35年ローンなら30年時点で残債があり、40年ローンならなおさらです。返済期間が30年を超える場合、この計算は「途中経過の支出比較」であって完済までの総額ではありません。
• 家賃が30年間変わらない前提を疑わない：更新時の改定や、同じ広さの部屋に住み替える際の相場変動は反映されていません。家族構成が変われば必要な広さも変わるため、30年間ずっと同じ家賃という前提は現実には成り立ちにくくなります。

出典・参考資料

よくある質問

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