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賃貸滞納法律

賃貸滞納退去計算機｜何ヶ月で強制退去？

賃貸家賃滞納から退去（明渡）までのステージを月数別に瞬時判定する無料電卓。滞納月数と月家賃を入力すると累計滞納額と現状の手続ステージ（督促・内容証明・契約解除通告・訴訟・強制執行）を即時表示。日本の賃貸実務では「3ヶ月の家賃滞納」が契約解除の目安とされ、これは判例上の「信頼関係破壊の法理」に基づく実質的なライン。ただし1ヶ月でも貸主は督促可能で、2ヶ月目には内容証明送付、3ヶ月で解除通告、4ヶ月以降で明渡訴訟提起、判決確定後に強制執行という流れが標準です。訴訟提起から強制執行まで6ヶ月〜1年、弁護士費用30〜100万円の負担が貸主に発生するため、金銭的にも精神的にも早期の対話・調整が双方にメリット。借主側は生活保護の住宅扶助・家賃緊急支援金・自治体の生活支援制度で早期対応、貸主側は保証会社への連絡と法的手続の準備を同時並行で進めるのが実務的です。

最終更新：2026年7月29日／監修：計算ツールズ編集部

賃貸滞納退去ツール

0.5=半月、3=3ヶ月分滞納。整数以外も入力可。
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賃貸滞納から退去までの基本

賃貸家賃の滞納が発生した場合、貸主は民法・借地借家法および契約書の規定に従って督促・契約解除・明渡請求の順で手続を進めます。ただし日本の借地借家法は借主保護が強いため、貸主は「1ヶ月滞納したから即退去」という単純な処理はできず、「信頼関係が破壊された」と裁判所が認定する程度の滞納が必要。判例上は3ヶ月分の家賃滞納が実質的なラインとして定着しています。

滞納が発生してから強制退去（強制執行）までは、標準的に訴訟提起後6ヶ月〜1年を要します。貸主側の費用負担は弁護士費用30〜100万円、訴訟実費10〜30万円、強制執行費用20〜50万円と大きく、加えて滞納中の家賃収入喪失や修繕費まで含めれば、実質的な損害は月家賃の10〜15ヶ月分相当に及ぶケースが一般的です。

【滞納月数別の標準的な進行】
　1ヶ月：電話・書面による督促（初期対応）
　2ヶ月：内容証明郵便で正式督促・支払催告
　3ヶ月：契約解除通告（信頼関係破壊ライン到達）
　4〜5ヶ月：建物明渡請求訴訟の提起
　6〜9ヶ月：訴訟審理・判決
　10〜12ヶ月：判決確定・強制執行（実際の退去）

滞納月数別ステージ・累計損失早見表（家賃8万円想定）

滞納月数累計滞納額手続ステージ備考
1ヶ月8万円電話・書面督促初期対応
2ヶ月16万円内容証明郵便正式督促の証拠化
3ヶ月24万円契約解除通告信頼関係破壊ライン
4ヶ月32万円明渡訴訟提起弁護士費用発生
6ヶ月48万円訴訟審理中判決前後
9ヶ月72万円判決確定強制執行申立可
12ヶ月96万円強制執行完了実際の退去

出典：民法第541条・借地借家法・最高裁判所判例（信頼関係破壊の法理）

滞納月数別の各ステージ詳細

1ヶ月滞納：初期督促段階

1ヶ月分の家賃滞納は「うっかり忘れ」の可能性もあり、貸主側は電話・書面・訪問での督促から開始。この段階では法的手続に発展させず、翌月分と合わせて2ヶ月分一括支払いで解決するケースが8割程度。保証会社が付いている場合は保証会社が代位弁済して貸主に支払い、借主に保証会社が請求する流れが標準です。

2ヶ月滞納：内容証明郵便

2ヶ月滞納が続くと、貸主または管理会社から内容証明郵便で正式な支払督促が送付されます。内容証明は「いつ・誰が・何を送ったか」を郵便局が証明する制度で、後の訴訟で重要な証拠になります。この段階で借主が対応しないと3ヶ月目の解除通告に進む可能性が濃厚。

3ヶ月滞納：契約解除通告

3ヶ月分の家賃滞納で貸主は賃貸借契約の解除通告を送付。判例上「信頼関係破壊」の実質的なライン到達で、以後の対話は「退去」を前提とした交渉に変わります。この段階でも滞納分の一括支払いができれば契約継続の余地はありますが、貸主側の心証は極めて悪化。

4ヶ月以降：明渡訴訟

解除通告後も対応がない場合、貸主は建物明渡請求訴訟を裁判所に提起。弁護士費用30〜100万円、実費10〜30万円で、訴訟審理は3〜6ヶ月。判決で明渡命令が確定した後、借主が任意退去しなければ強制執行を裁判所執行官が実施し、強制的に建物を明け渡させます。強制執行費用は20〜50万円、家財の処分費用も別途発生します。

信頼関係破壊の法理

「信頼関係破壊の法理」は最高裁判所の判例で確立された賃貸借契約解除の基準で、「賃貸人と賃借人の信頼関係が破壊されたと認められる程度の債務不履行」があった場合に契約解除を認めるという考え方です。単に契約書の条項に反しただけでは解除できず、実質的な信頼喪失があるかが基準になります。

家賃滞納の場合、「3ヶ月分の滞納」が実務上のラインとされていますが、判例では以下の要素も総合考慮されます。

  • 滞納の期間・累積額
  • 過去の支払状況（初めての滞納か、常習的か）
  • 借主の生活状況・収入変動
  • 借主の対応（連絡の有無、支払意思の表明）
  • 保証人・保証会社の対応

初めての滞納で借主が誠実に対応している場合、3ヶ月滞納でも解除は認められないケースもあります。逆に、1〜2ヶ月滞納でも常習的で連絡拒否のケースでは解除が認められた判例あり。裁判所は個別事情を総合判断するため、機械的な月数判断ではないことを理解しておくべきです。

保証人・保証会社の関係

賃貸契約には多くの場合連帯保証人（親族等）または家賃保証会社が付いており、借主が家賃滞納した場合、貸主は保証人・保証会社に代位弁済を求めます。

区分連帯保証人家賃保証会社
主体個人（親族等）民間会社
審査収入証明程度審査あり（クレジット類似）
費用無料（借主負担ゼロ）初回0.5〜1ヶ月分・年1万円等
代位弁済請求後に対応自動的に貸主へ立替払い
借主への請求個人が請求（気まずい）会社が請求（事務的）
訴訟対応個人負担会社が代理で明渡訴訟提起
近年の傾向減少中主流化（新規契約8割以上）

2020年民法改正により連帯保証人の極度額設定が義務化され、「月家賃の24ヶ月分まで」等の上限を契約書に明記する必要があります。これにより保証人責任が明確化された一方、保証人確保が難しくなり、保証会社利用が主流化しました。保証会社の代位弁済後、借主は保証会社に返済義務を負い、返済しないと信用情報に事故情報が登録され今後の賃貸契約が困難になります。

生活困窮者向け救済制度

失業・病気等で家賃支払いが困難になった場合、公的支援制度を早期に活用することで滞納の拡大と退去を回避できます。

  • 住居確保給付金：離職・廃業から2年以内で家賃相当額を最長9ヶ月支給。厚生労働省の制度、市区町村の自立相談支援機関で申請
  • 生活保護（住宅扶助）：単身世帯で月4〜5万円（地域上限あり）の家賃補助、役所の福祉課で申請
  • 緊急小口資金・総合支援資金：社会福祉協議会の無利子・低利貸付、当面の生活費と家賃を支援
  • 母子父子寡婦福祉資金：ひとり親世帯向けの家賃緊急支援貸付
  • 自治体独自支援：都道府県・市区町村の家賃補助制度（東京都のTOKYOチャレンジネット等）

これらの制度は申請から支給まで1〜2ヶ月かかるため、滞納初期（1〜2ヶ月目）に相談を開始するのが実務的。3ヶ月滞納後では手遅れになるケースも多く、「家賃が払えないかも」と感じた時点で自治体窓口へ相談を。生活困窮者自立支援制度で全国の相談窓口を検索可能。

シーン別の使い方

滞納者・貸主双方の実務判断に活用できる主要シーンを整理。滞納月数と手続ステージのマッピングで、現状の位置を客観的に把握するのが目的。

借主：1ヶ月滞納中

まだ督促段階で契約継続は容易。貸主・管理会社への早期連絡で分割払い等の交渉可能。放置すると2ヶ月目で内容証明送付、以後の対応が厳しくなる。誠実な対応が信頼関係維持のカギ。

借主：3ヶ月滞納した

信頼関係破壊ラインに到達。滞納分一括支払いができれば契約継続の余地あり、できないなら退去交渉に切替を。公的支援（住居確保給付金・生活保護）を並行申請、法テラスで無料弁護士相談も検討。

貸主：滞納2ヶ月継続

内容証明送付で正式督促を証拠化。保証会社への連絡で代位弁済請求、同時に弁護士相談で解除通告・明渡訴訟の準備開始。3ヶ月目の解除通告書式を弁護士に作成依頼が実務的。

貸主：明渡訴訟提起

4ヶ月滞納後の訴訟提起は弁護士費用30〜100万円負担が発生。審理6ヶ月〜1年で判決、強制執行まで含めると滞納開始から1年以上。滞納家賃回収より早期明渡完了が優先の実務判断が多い。

失業直後の借主

失業・廃業から2年以内なら住居確保給付金で最長9ヶ月分の家賃相当額支給可能。市区町村の自立相談支援機関に速やかに申請、貸主にも状況説明することで滞納拡大を防止できる。

保証会社が代位弁済した

保証会社が貸主に立替払いした後、借主は保証会社に返済義務。返済しないと信用情報に事故情報登録、今後の賃貸契約が困難に。保証会社が明渡訴訟を代理提起するケースも多く、対応の遅れが致命的。

よくある勘違い

1. 1ヶ月滞納で即退去させられる

借地借家法上、1ヶ月滞納で即退去は法的にほぼ不可能。信頼関係破壊の法理により、判例上は3ヶ月滞納が実質ライン。ただし常習的滞納・連絡拒否等の悪質性があれば1〜2ヶ月でも解除が認められる場合あり、油断は禁物。

2. 保証人がいれば貸主は何もしてこない

保証人・保証会社への請求と、借主本人への明渡請求は同時並行で進む。保証人が代位弁済しても貸主は借主の退去を求める権利を保持し、滞納が続けば解除通告・明渡訴訟に発展する。

3. 生活保護で家賃は無条件で払える

生活保護の住宅扶助は地域上限額があり、上限を超える家賃の物件は対象外の場合あり（東京都単身で5.3万円等）。上限超過分は自己負担または引越し必須。役所の福祉課で上限額と物件対応を必ず確認を。

4. 訴訟されても引っ越さなくていい

明渡訴訟で判決確定後、任意退去しないと強制執行で執行官が強制的に建物を明け渡させる。家財も執行費用負担で処分される可能性あり。判決確定後の居座りは追加費用（強制執行費用20〜50万円）を借主に負担させる根拠にもなる。

5. 「保証会社が全部払ってくれる」の誤解

保証会社の代位弁済はあくまで立替払いで、借主が保証会社に返済義務を負う。返済しないと保証会社が借主を提訴、給料差押え・信用情報事故登録等の追加負担が発生。保証会社=保険ではないと理解を。

6. 連帯保証人は「名前だけ」で済む

連帯保証人は借主と同等の返済義務を負う。借主が滞納すれば貸主は直接連帯保証人に請求可能。2020年民法改正で極度額（上限）明記が義務化されたが、その範囲内では全額返済義務あり。安易な保証人受諾はトラブルの原因に。

7. 貸主が勝手に鍵を交換していい

貸主が滞納者に対して「無断で鍵交換」「荷物撤去」「電気ガス停止」等の自力救済は違法。裁判所の判決を経ない実力行使は損害賠償請求の対象になる。滞納者が悪質でも法定手続を経る必要がある。

8. 更新拒絶で退去させられる

借地借家法上、貸主からの更新拒絶には「正当事由」が必要。単に「他の借主に貸したい」では認められず、貸主自身の使用必要性・立退料の提供等が総合判断される。実質的に更新拒絶で退去は困難、老朽化建替え等の特殊事情がほぼ必要。

9. 家賃滞納歴は永久に残る

家賃滞納歴は保証会社・信用情報機関（CIC・JICC等）に5〜10年間登録される。この期間は保証会社利用の新規賃貸契約が困難になるケースあり。ただし個人間契約・保証会社不要物件では影響なし、保証人型契約で契約可能な場合もある。

参考リンク・公的資料

本ツールは家賃滞納から退去までの一般的な手続ステージと累計滞納額の概算です。実際の手続進行は貸主判断・保証会社の運用・借主の対応・裁判所の個別判断で大きく変動します。信頼関係破壊の法理は個別事情を総合考慮するため、機械的な月数判断ではありません。契約解除・明渡請求・強制執行等の法的手続は個別事情により最適解が異なるため、貸主・借主とも弁護士・法テラス・自治体相談窓口への相談を推奨。生活困窮による滞納は住居確保給付金・生活保護・緊急小口資金等の公的支援を早期活用してください。民法・借地借家法は改正が繰り返されるため、最新の適用はe-Gov法令検索で必ずご確認を。本ツールは法的助言ではなく、個別案件は必ず弁護士へ相談してください。

よくある質問（FAQ）

1ヶ月でも追い出される？

借地借家法上、1ヶ月滞納で即退去は法的にほぼ不可能。信頼関係破壊の法理により3ヶ月滞納が実質ライン。ただし常習的滞納・連絡拒否等の悪質性があれば1〜2ヶ月でも解除が認められる場合あり、誠実な対応で信頼関係を維持するのが最重要。

保証人への請求は？

連帯保証人への請求と借主への明渡請求は同時並行で進む。保証人が代位弁済しても貸主は借主の退去を求める権利を保持し、滞納継続で解除通告・明渡訴訟に発展。保証人には支払義務があるため、代位弁済後は借主が保証人に返済する構図になる。

生活保護で家賃は？

生活保護の住宅扶助で家賃支給可能（地域上限あり）。単身で月4〜5万円が上限のケースが多く、超過分は自己負担または引越し必須。市区町村の福祉課で申請、審査に1〜2ヶ月かかるため滞納初期の相談を推奨。

明渡訴訟にどれくらいかかる？

訴訟提起から判決まで3〜6ヶ月、判決確定から強制執行完了まで含めると訴訟提起から6ヶ月〜1年。貸主の弁護士費用は30〜100万円、実費10〜30万円、強制執行費用20〜50万円。滞納家賃回収より早期明渡完了が優先されるケースが多い。

失業して家賃が払えない

離職・廃業から2年以内なら住居確保給付金で家賃相当額を最長9ヶ月支給。市区町村の自立相談支援機関で申請、収入・預貯金要件あり。同時に貸主にも状況説明することで、滞納の拡大と関係悪化を防止できる。

強制執行になったらどうなる？

判決確定後、貸主が強制執行を申立てると執行官が建物明渡を実施。家財も執行費用負担で処分される可能性あり。強制執行費用20〜50万円は借主負担が原則、収入がない場合は貸主が負担するが後日借主に請求される仕組み。

保証会社が代位弁済後は？

保証会社が貸主に立替払いした後、借主は保証会社に返済義務。返済しないと信用情報機関に事故情報登録、5〜10年間の間、今後の賃貸契約（保証会社利用型）が困難になる。個人保証人型・個人間契約なら影響回避可能。

更新拒絶で退去させられる？

借地借家法上、貸主からの更新拒絶には「正当事由」が必要。「他の借主に貸したい」だけでは認められず、貸主の使用必要性・立退料提供等が総合判断される。実質的に更新拒絶で退去は困難、老朽化建替え等の特殊事情でほぼ必要。立退料100〜300万円で合意退去のパターンが多い。

敷金は滞納家賃と相殺される？

退去時に敷金から滞納家賃・原状回復費用が差し引かれるのが原則。敷金2ヶ月分・滞納3ヶ月分なら残債1ヶ月分＋原状回復費が請求される。敷金不足時の追加請求は貸主の権利、支払わないと訴訟・給料差押えの対象になる。

大家が無断で鍵交換したら？

貸主による無断鍵交換・荷物撤去・電気ガス停止は違法な自力救済で、損害賠償請求の対象。滞納者が悪質でも裁判所の判決を経ない実力行使は認められない。被害を受けた借主は警察・弁護士相談で対応、証拠保全（写真・録音）を必ず行う。

滞納履歴はいつまで残る？

家賃保証会社の代位弁済は信用情報機関に5〜10年間登録される（CIC・JICC等）。この期間は保証会社利用型の新規賃貸契約が困難。個人間契約・保証人型契約なら影響なし、URや自治体住宅は保証会社不要のケース多数。

弁護士費用はいくらかかる？

明渡訴訟の弁護士費用は着手金20〜40万円・成功報酬20〜60万円が一般的（弁護士費用旧規定準拠）。案件難易度・弁護士事務所により変動。滞納家賃額が少ないと弁護士費用のほうが高くつくケースもあり、支払督促（裁判所の簡易手続）で対応する選択肢もある。

借主側の交渉術と再起プラン

滞納が発生してしまった借主側にも取れる打ち手があります。放置が最悪の選択肢で、早期の連絡と誠実対応が信頼関係維持のカギ。以下のアクションを1〜2ヶ月目から実行することを推奨します。

  • 即日の状況説明：貸主・管理会社に電話または対面で滞納理由と支払計画を説明
  • 分割払い交渉：翌月家賃＋滞納分半月分の2段階返済等、現実的な返済計画を提案
  • 公的支援の並行申請：住居確保給付金・生活保護・緊急小口資金を市区町村窓口で相談
  • 就労支援活用：ハローワーク・自立相談支援機関で収入回復の道筋を作る
  • 弁護士無料相談：法テラスで無料相談、任意整理・自己破産等の債務整理も選択肢
  • 引越しの前倒し検討：現在の家賃が支払不可能なら、家賃負担の軽い物件への引越しが根本解決

貸主側は「支払意思のある借主」には比較的柔軟な対応を取ることが多く、連絡拒否・居留守が最も悪い印象を与えます。誠実な対応で分割払いや猶予期間の交渉ができれば、退去せずに継続できる可能性が残ります。法テラスは収入要件を満たせば無料で弁護士相談・訴訟代理の費用立替が受けられるため、経済的に困窮している借主にとって強力な支援機関です。

貸主側の早期対応チェックリスト

家賃滞納が発生したら時系列に沿った早期対応が損害最小化のカギ。以下のステップを1〜2ヶ月目から並行進行させることを推奨します。

  • 1ヶ月目：電話・書面督促、支払意思の確認、事情ヒアリング
  • 1〜2ヶ月目：保証会社への滞納報告（代位弁済請求）、管理会社との連携強化
  • 2ヶ月目：内容証明郵便で正式督促、弁護士相談開始
  • 2〜3ヶ月目：解除通告書の作成準備、証拠資料（滞納記録・督促履歴）の整理
  • 3ヶ月目：契約解除通告書送付、任意退去交渉
  • 4ヶ月目〜：明渡訴訟提起、弁護士に全面委任

特に証拠の書面化が訴訟で決定的。口頭督促だけでは裁判所で信用されにくく、内容証明・書留・録音記録等の物的証拠が判決を左右します。国土交通省 賃貸住宅管理業法の各種指針も参考に、管理会社への委託ルート整備も検討を。

身寄りのない高齢者の対応

単身高齢者の家賃滞納は近年の社会課題として増加傾向にあり、身寄りがなく保証人を確保できない事例も増えています。滞納が発生した場合、通常の督促プロセスだけでは解決が難しく、以下の福祉的アプローチが必要になります。

  • 地域包括支援センターとの連携で介護保険・後見制度の適用検討
  • 成年後見人による財産管理・住居確保サポート
  • UR賃貸住宅・自治体住宅への転居斡旋（保証人不要物件）
  • 孤独死リスク管理を含めた見守り体制の構築

貸主側にとっては孤独死・残置物処理・特殊清掃のリスクも同時発生する難易度の高い案件のため、単なる法的手続だけでなく地域包括ケアシステムとの連携が不可欠。市区町村の高齢福祉課との協働で解決の道筋を作ることが実務的です。厚生労働省 地域包括ケアシステムの枠組みも参考に、地域資源を活用した支援体制を検討してください。