フラット35限度額

計算式と考え方

借入可能額は、年収に対する返済負担率の上限から逆算します。年収400万円以上なら35%、400万円未満なら30%が上限です。年収600万円なら年間210万円が返済に充てられる上限で、他の借入の返済24万円を差し引くと186万円になります。月々15.5万円を、金利1.9%・35年の条件で借入額に換算すると約4,742万円です。物件価格4,500万円から自己資金500万円を引いた必要借入額4,000万円は、この範囲内に収まります。団体信用生命保険を金利に含める場合は0.2ポイント程度上乗せされ、借入可能額が下がります。

審査の基準

フラット35限度額の詳しい解説

住宅ローンの借入可能額は、年収に対する年間返済額の割合（返済負担率）によって決まります。この割合の上限は、年収の水準によって異なり、一定額以上であれば35%、未満であれば30%といった基準が設けられています。この計算には、住宅ローン以外の借入も含まれるため、自動車ローンや奨学金の返済がある場合は、その分だけ借入可能額が減ります。重要なのは、借りられる額と、無理なく返せる額は異なるという点です。返済負担率35%は、額面の年収に対する割合です。手取り収入は額面の75%から80%程度であるため、手取りに対する負担率は45%前後になります。この水準では、教育費や老後の準備に回す余裕がほとんどなくなります。実務上は、手取り収入の25%以内という目安が広く用いられており、この基準で計算すると借入可能額はかなり小さくなります。審査においては、実際に適用される金利より高い率で計算される場合があります。将来の金利上昇に耐えられるかを確認するためで、変動金利を選んだ場合でも、審査上は3%や4%といった水準で返済額が計算されます。この点により、実際の返済額から想定される額より、審査上の借入可能額は小さくなることがあります。自己資金の額も、借入の条件に影響します。物件価格に対する借入の割合が高いほど、金利が上乗せされる商品があります。一定割合以上の自己資金を用意することで、より有利な条件で借りられる場合があるため、自己資金の準備は総返済額の削減につながります。団体信用生命保険の扱いも確認すべき点です。多くの商品では金利に含まれていますが、金利とは別に保険料を支払う形の商品もあります。前者は返済額に含まれるため管理が容易な一方、後者は年齢とともに保険料が変わることがあります。また、保障の内容にも差があり、死亡と高度障害のみを対象とするものから、特定の疾病まで対象を広げたものまであります。保障を手厚くすると金利が上乗せされるため、必要な保障の水準を判断することになります。返済年数の設定も総額に影響します。年数を長くすれば月々の返済は減りますが、支払う利息の総額は増えます。また、完済時の年齢が定年を大きく超える場合、退職後の返済をどう賄うかという課題が生じます。繰上返済の計画を含めた、長期の見通しが求められます。

業界・現場での使い方

よくある間違い・注意点

• 借りられる額を借りる — 返済負担率35%は額面基準です。手取りでは45%前後になり余裕がなくなります。
• 他の借入を計算に入れない — 自動車ローンや奨学金も合算されます。借入可能額が減ります。
• 完済時の年齢を考えない — 定年を超える場合、退職後の返済をどう賄うかの計画が必要です。

関連する規格・法規

• 国土交通省
• 建設DX推進協議会

※本ツールは公的基準に基づく参考計算です。実際の設計・施工・法令適用は最新の告示・規格および所轄官庁の判断に従ってください。

よくある質問（FAQ）

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