飲食店保証金

計算式と考え方

物件取得費は「保証金 ＋ 礼金 ＋ 仲介手数料 ＋ 前家賃」で構成されます。月額賃料30万円で保証金10か月分なら300万円、礼金2か月分60万円、仲介手数料1か月分30万円、前家賃30万円を加えて計420万円です。これに内装工事1,200万円と厨房機器300万円を加えると、初期費用の合計は1,920万円になります。物件取得費が全体に占める割合は約22%です。保証金は退去時に返還されますが、償却分（この例では20%の60万円）は差し引かれるため、実際に戻るのは240万円という計算になります。

飲食店の初期費用の内訳

飲食店保証金の詳しい解説

飲食店の開業では、物件取得費が初期投資の大きな部分を占めます。飲食店は水道・ガス・排気設備への負荷が大きく、退去時の原状回復費用も高額になるため、貸主はリスクを保証金でカバーしようとします。この結果、住居用の物件と比べて保証金の月数が多くなり、家賃の6〜12か月分、都心の好立地では20か月分を求められることもあります。保証金の月数は物件ごとに一律ではなく、貸主が借主の信用力をどう見るかでも動きます。個人での開業や実績のない法人では月数が上積みされる一方、複数店舗を運営する事業者では圧縮に応じてもらえることがあります。保証会社の利用を条件に月数を下げる提案が出る場合もあり、その際は毎月の保証料が固定費として乗る点を計算に入れる必要があります。保証金で見落とされやすいのが償却の条項です。契約により保証金の一定割合（10〜30%）が償却され、退去時に返還されません。契約書に記載された償却の割合を必ず確認する必要があります。加えて、原状回復費用が償却分を超える場合は、追加で請求されます。飲食店の原状回復は、給排水管、ダクト、グリストラップの撤去を伴うことがあり、数百万円に達する例もあります。費用を抑える有力な選択肢が居抜き物件です。前のテナントの内装と設備を引き継ぐことで、内装工事費を大幅に削減できます。ただし造作譲渡料が発生する場合があり、また設備の状態が悪ければ入居後に修繕が必要になります。厨房機器の年式と稼働状況、排気とグリストラップの状態、電気容量とガス容量が自店の営業に足りるかを、契約前に専門家とともに確認することが欠かせません。契約形態の確認も必要です。定期借家契約では期間の満了で契約が終了し更新の保証がないため、内装投資を何年で回収する計画かと契約期間が整合しているかを見る必要があります。開業資金の計画では、初期費用に加えて運転資金を確保しておくことが不可欠です。開業直後から黒字になることは稀で、軌道に乗るまでの数か月間の家賃、人件費、仕入れを賄う資金が必要になります。一般に、固定費の6か月分程度を運転資金として見込むことが推奨されます。初期投資を切り詰めて運転資金を残さないことが、開業後の資金繰り破綻につながる典型的な失敗です。

業界・現場での使い方

よくある間違い・注意点

• 保証金の償却条項を確認しない — 10〜30%が返還されないのが通例です。契約書の記載を必ず確認してください。
• 原状回復の範囲を確認しない — 給排水管やダクトの撤去で数百万円になることがあります。契約時に範囲を明確にしてください。
• 運転資金を確保しない — 軌道に乗るまでの資金が必要です。固定費6か月分の確保が推奨されます。

関連する規格・法規

• 日本フードサービス協会
• ぐるなび統計

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よくある質問（FAQ）

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