オーナーチェンジ評価計算機｜既存賃借人付き物件の判定
オーナーチェンジ物件を評価する無料電卓。賃料・空室リスク・売却容易性から、購入妥当性を瞬時判定。
オーナーチェンジ評価ツール
オーナーチェンジとは
オーナーチェンジ物件は既存賃借人付きで売買される投資不動産。賃料収入が即発生するメリットあるが、賃借人退去リスク・自己居住不可・賃料据置等の制約も。表面利回りより実質利回りで評価必須。
計算式と考え方
表面利回り = 年家賃 ÷ 価格 × 100
実質利回り = 年家賃 × (1-空室率) × 0.8 ÷ 価格 × 100
0.8は管理費・税金等控除分
計算例
- 価格2000・家賃8 → 表面4.8%・実質3.5%
- 価格1500・家賃8 → 表面6.4%・実質4.6%
注意点・落とし穴
- 退去後賃料下落リスク
- 築古ほど修繕費上昇
- フリーレント・敷礼ゼロ案件は要警戒
よくある質問（FAQ）
実質と表面どっち見る？
必ず実質。空室・経費引いた後。
賃借人の素性は？
賃料延滞履歴・契約書確認必須。
退去リクエストは？
正当事由なく不可。借家法保護。