Q1. 表面利回り10%の物件なら儲かりますか？
表面利回りは「年間家賃÷購入価格」で、実質利回りとは別物です。八幡さんの3棟平均は表面7.5%ですが、空室5%・管理費10%・固定資産税・修繕積立を引いた実質利回りは4.2%程度。地方築古の表面10%物件は、実質3%を切るケースが大半で、ローン金利2%とのイールドギャップは1%未満。キャッシュフローを決めるのは実質利回り×レバレッジであり、表面数字だけで判断すると空室発生時に一瞬で赤字化します。
Q2. 空室率はどこまで織り込むべきですか？
全国平均空室率（賃貸住宅市場景況感調査）は約18%ですが、立地で大きく変動します。東京23区単身向けは5〜8%、地方県庁所在地ファミリー向けは15〜20%、築古地方物件は25%超もざら。融資審査で銀行が使う基準は「空室率20%・金利3%・築30年想定」の厳しめ数字。自己分析では最低15%、築20年超なら20%を織り込んでCFを再計算し、ここで赤字にならない物件だけを買うのが王道です。
Q3. 修繕積立はどれくらい必要ですか？
木造アパート1棟あたり年間家賃収入の10〜15%が修繕積立の目安。八幡さんの3棟なら年180〜270万です。築15年で外壁塗装＋屋上防水（1棟180万）、25年で給排水管交換（1棟300万）、30年で大規模リフォーム（1棟800万）が代表的な支出。新築で買うと10年目までは修繕ほぼゼロ、20年目から急増。築古購入なら購入翌年から修繕費が発生する前提で、物件価格の5〜10%を購入時リフォーム費として別枠確保が安全です。
Q4. 減価償却で所得税は本当に節税できますか？
できます。木造アパートは耐用年数22年、築22年超の中古なら簡便法で4年（22×0.2）償却が可能。1棟5,000万の建物部分（土地除く）を4年償却なら年1,250万の経費計上、家賃収入1,800万から全経費を引いて不動産所得が△500万なら本業給与と損益通算、本業年収780万（税率30%）×500万分で年150万の税還付が可能。ただし償却切れ後は不動産所得がプラスに転じて納税増、出口戦略（売却or法人化）を4年目以降に設計する必要があります。
Q5. アパートローンの金利上昇リスクは？
アパートローンは変動金利が主流で、日銀の政策金利上昇がダイレクトに響きます。八幡さんの残債1.8億・金利1.8%なら月返済87万ですが、金利が3%に上昇すると月104万・年+200万の返済増、CFは400万→200万に半減します。対策は①繰上返済で残債圧縮②固定金利への借換（フラット35は不動産賃貸NGのため地銀のアパートローン固定10年タイプ）③家賃値上げ（更新時に2〜5%）。残債5,000万以下・築浅なら日本政策金融公庫の低金利借換も選択肢です。
Q6. 出口戦略はいつ考え始めるべきですか？
購入時から考えるのが正解です。木造アパートは築25年で金融機関の評価が急落し、買い手の融資が組みづらくなり売却価格が下がります。八幡さんの場合、築20年の1棟目は残り5年で売却タイミング、残債2,800万に対し現在売却想定6,500万で売却益3,700万（譲渡税20%控除後2,960万）。これを2棟目の繰上げに回せば月CFが+8万増。「保有20年→売却→残棟完済」が伝統的な出口、最近はREIT上場で法人化して売却益非課税化する手法も増えています。
Q1. サラリーマン大家の最低自己資金は？
物件価格の10-20%＋諸費用5-8%＝合計15-30%。3,000万物件なら450-900万。
Q2. 1棟目はどこで買うべき？
通勤圏・自分が住みたい地域・理解できるエリアが鉄則。遠隔地はトラブル時の対応大変。
Q3. 表面利回り何%が目安？
都心新築6-8%、地方中古10-15%、築古高利回り15-25%。高すぎは何かリスクあり。
Q4. 融資は誰でも借りられる？
年収500万以上・勤続3年以上・信用情報良好が標準条件。公務員・大企業ほど有利。