Q1. 家じまい後の新マンション選びのポイントは？
70代の終の住処選定の鉄則(1)駅徒歩10分以内（80歳以降の通院・買物の自立性確保）、(2)エレベーター付き・バリアフリー（杖・車椅子対応、段差なし）、(3)医療アクセス（徒歩圏に総合病院or救急病院）、(4)築浅（築15年以内で大規模修繕リスク低）、(5)管理費・修繕積立金が月3-5万以内（月8-10万の物件は注意）。所沢駅徒歩7分の新築or築浅物件2,200万は相場妥当、中古なら1,600-1,800万で選択肢広がります。
Q2. 戸建て売却時期を2027年にする根拠は？
築41年木造戸建ては売却時期の見極めが重要。2027年売却の論拠(1)72歳は体力・判断力のピーク末期（75歳以降は認知機能低下リスク増）、(2)不動産市況の予測（2025-2027年の団塊世代大量売却期を過ぎた後の2027年以降は価格回復期）、(3)売却前のメンテ期間確保（2026年に外壁・屋根塗装で売却価格+200万期待）、(4)3,000万特別控除で譲渡所得税ゼロ。逆に75歳超えると「内見対応・契約手続き」の負担が重くなるため、2027年は遅すぎず早すぎずの最適期です。
Q3. 相続対策は70歳から始めても間に合いますか？
総資産3,500万規模で相続人3人（妻＋子2人）の基礎控除は4,800万、基本的に相続税ゼロのゾーンです。対策は相続税より「争族対策」にシフト。(1)公正証書遺言（マンションを妻、預金を子2人に指定、公証役場10万程度）、(2)任意後見契約（認知症対応、司法書士との契約）、(3)エンディングノート（資産リスト・葬儀希望・医療延命方針記入）、(4)70代で生命保険（500万×法定相続人の非課税枠活用）。金額規模より「家族の手間を減らす」準備が重要です。
Q4. 要介護になった時、在宅vs施設どう判断すべき？
判断基準(1)要介護1-2は在宅（訪問介護・デイサービスで月5-10万、介護保険1割負担）、(2)要介護3以上は施設検討（24時間介護必要、特養or介護付き有料ホーム）、(3)配偶者の介護力（妻67歳の体力次第、認認介護は危険）、(4)経済力（施設費用月20万×10年＝2,400万確保できるか）。阿久津さん夫婦の場合、家じまい後のマンションを売却すれば施設入居一時金＋月額費用を5-7年カバー可能、要介護3-4時点での施設入居が現実的な判断ラインです。
Q5. 家庭菜園・囲碁などの趣味を老後も続けるコツは？
70代後半以降も趣味継続は健康寿命を伸ばす最重要要素。(1)家庭菜園は戸建て→マンションでベランダ菜園・市民農園（年1-2万）に移行、(2)囲碁は地元囲碁クラブ・オンライン囲碁（幽玄の間等）で継続（80代でも対局可能）、(3)写真は機材ダウンサイジング（一眼→スマホ）で身体負担軽減、(4)温泉は日帰り湯・スーパー銭湯で近場に切替（75歳以降は遠出リスク）。趣味の月予算3-5万を確保しつつ、「身体負担を軽減する形」にリフォームしながら継続するのがポイントです。
Q6. 妻を残して先立つ場合の経済的手当ては？
阿久津さん（70歳男性）の平均余命は約16年、妻（67歳女性）は約23年で妻が7-10年長生きする確率高。妻の遺族厚生年金は阿久津さんの厚年の3/4＝月12万＋妻自身の基礎年金6.5万＋厚年分1万＝月19.5万（年234万）。マンション完済済なら生活可能水準。追加対策(1)生命保険（500万の終身保険、相続税非課税枠活用＋葬儀費200万確保）、(2)妻の家計管理能力向上（夫生前に口座・保険・年金の手続き共有）、(3)近居の子に連絡先リスト引継ぎ。夫婦ふたりで「お互いが残された時の備え」を共有することが最大の対策です。